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Lidia Barrio, abogada experta en derechos del consumidor

"Hay que saber que un contrato de estos nos obliga de por vida a pagar unas cuotas que, a veces, exceden con mucho el valor real de la vivienda"

  • Autor: Por JORDI SABATÉ
  • Última actualización: 11 de abril de 2008
 

Lidia Barrio es abogada experta en derechos del consumidor y ha llevado numerosos contenciosos ante los tribunales por temas de multipropiedad. Conoce bien este negocio y asegura que se siguen aplicando las mismas estrategias agresivas para convencer a los usuarios de que firmen unos papeles "que les vinculan de por vida a una propiedad que nunca será suya". Recomienda prudencia, sangre fría ante las presiones de los vendedores y evitar firmar cualquier papel sin haberlo leído detenidamente. Y si se firma, acudir inmediatamente a un abogado o a una asociación de consumidores para asesorarse sobre los derechos del usuario en estos casos.

¿Hay alguna ley que regule el negocio de la 'multipropiedad'?

La 'multipropiedad' comenzó a regularse con la Ley aparecida en el año 98 sobre Derechos de Aprovechamiento por turno, que es el nombre legal del negocio. Esta ley adapta una directiva europea de 1994 en la que se pedía regular el sistema. El problema en muchos casos es que la multipropiedad es un negocio que funciona en los países del norte, pero que se regula en los del sur, que es donde están las viviendas aprovechadas por turno, con lo que todos los trámites y gestiones se alargan por la distancia.

¿Es legal usar el término 'multipropiedad' al intentar convencer para firmar un contrato de este tipo sobre una casa, apartamento o un espacio cualquiera?

No lo es; la Ley dice expresamente que el término es 'aprovechamiento por turno', precisamente para subrayar que el término 'multipropiedad' es incorrecto, puesto que no se trata de compartir ninguna propiedad, sino de adquirir un derecho a usar una propiedad.

"La Ley dice expresamente que el término es 'aprovechamiento por turno', precisamente para subrayar que el término 'multipropiedad' es incorrecto"

¿Se es dueño de una casa cuando se tiene en multipropiedad / aprovechamiento por turno?

No somos dueños de la casa, y por eso se prohíbe expresamente en la Ley el concepto de multipropiedad.

¿Quién es el dueño entonces?

El dueño es el vendedor, que no tiene que ser el que comercializa el negocio, ni tampoco el que lo explota como administrador de la propiedad. Es alguien que adquiere un espacio y le da este régimen de funcionamiento durante 50 años como máximo, que es lo que estipula la Ley. Una vez vencido el periodo por el cual la propiedad tenía este régimen de funcionamiento, pasa a ser una propiedad normal en manos de su propietario, y los compartidores pierden todos sus derechos sobre la misma de manera automática.

¿Y qué derecho le queda al usuario sobre ese espacio que ha comprado?

El derecho de uso durante un periodo que viene expresamente determinado en el contrato; este derecho de uso se inscribe en el Registro de la Propiedad.

¿Tenemos derecho a objetar y/o reclamar algo si el dueño decide vender el inmueble o rescindir el contrato que teníamos?

En el contrato tiene que figurar el periodo por el que se establece su vigencia: un mínimo de tres años y un máximo de 50 años. Si alguna de las partes rompe el contrato sin que éste haya finalizado, debe indemnizar a la otra. En el caso del propietario, debería estudiarse la compensación en función de los daños causados.

"Cuando el contrato termina, los compartidores pierden todos sus derechos sobre la propiedad de manera automática"

¿Se tiene derecho a romper el contrato con previo aviso, como en los alquileres?

La ley concede el 'derecho de destimiento' en los diez primeros días, pero más allá el usuario queda vinculado, salvo que el contrato no tenga todas las menciones que le obliga la Ley a tener; en ese caso, el contrato se puede romper en el periodo de los primeros tres meses. Posteriormente, se entiende que el usuario acepta las condiciones por el periodo por el que ha firmado el contrato.

¿Qué papeles son los que se suelen firmar normalmente cuando se adquiere un espacio en régimen multipropiedad / aprovechamiento por turno?

Básicamente dos: el contrato por adquisición del derecho a usar de manera compartida la vivienda, y el contrato con la empresa que se encargará de administrar y mantener la vivienda y los servicios añadidos. Además, se puede firmar otro contrato donde se adquiere el derecho a entrar en la bolsa de intercambio; esto es, si el usuario quiere cambiar de destino vacacional cada año. En estos casos se paga una cuota extra.

"Los precios son libres y es difícil encontrar referencias comparativas; si se acepta el precio fijado por la empresa, hay que ser conscientes de que éste puede ser muy superior al valor real del inmueble"

¿Qué hay que pagar además de la entrada y las cuotas anuales?

La cláusula relativa al precio contempla: la entrada y las cuotas anuales por adquisición del derecho de uso compartido, los honorarios notariales, los del registro de la propiedad y los del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que en estos casos es un 7%.

¿Hay alguna manera de saber si la cuota de entrada es desproporcionada respecto al servicio ofertado?

Los precios son libres y es difícil encontrar referencias comparativas. Si se acepta el precio fijado por la empresa, hay que ser conscientes de que éste puede ser muy superior al valor real del inmueble. Lo recomendable es comparar con otras empresas del mismo tipo y en zonas parecidas a las que nos ofrecen, aunque este tipo de información no suele ser fácilmente accesible.

¿Es recomendable que los compartidores de vivienda se agrupen para unificar u organizar sus gestiones con el propietario y/o el administrador del servicio? ¿Es recomendable que se conozcan y se tengan al tanto de las eventualidades?

Si sería recomendable, pero no sucede por la gran distancia entre unos y otros; puede haber compartiendo una casa gente de Sudáfrica, Holanda, España o Reino Unido. Está la diferencia idiomática y está la distancia... De eso se han aprovechado, precisamente, en el último caso de fraude en la Costa del Sol.

"En todos los casos, lo mejor tras haber firmado es acudir a una asociación de consumidores, a un servicio municipal de atención al consumidor o a un abogado"

¿Se siguen aplicando los mismos métodos de venta de multipropiedad/aprovechamiento por turno que había antes de la promulgación de la Ley? ¿Los usuarios siguen recibiendo el tipo de llamadas engañosas diciéndoles que les ha tocado un premio? ¿Es eso legal?

Sí sigue ocurriendo así, con la llamada en la que te dicen que te ha tocado un premio y que te convocan para una reunión en un hotel. Allí comienza la estrategia de convencimiento, que a veces roza la coacción, para que firmes los documentos del contrato... No es un procedimiento ilegal, porque al fin se supone que el usuario firma de forma voluntaria.

¿Cómo debemos actuar si con tácticas de 'ingeniería social' nos convencen y acabamos firmando un contrato que no deseamos? ¿Qué se puede hacer?

El usuario debe darse cuenta de que se ha metido una operación que además de ser costosa es para toda la vida; además, las empresas no informan de que a pesar de a haber firmado los papeles, los usuarios tienen diez días para desistir, y que durante esos diez días está prohibido pagar ninguna letra. Muchas veces ponen en el pliego del contrato que el usuario se puede acoger a los artículos 10 y 11 de la Ley, pero no explican qué dicen esos artículos o lo explican en letra minúscula. Esos artículos hablan del periodo de desistimiento y de los tres meses para romper el contrato si éste no especifica todo lo que la Ley le obliga a contemplar. En todos los casos, lo mejor tras haber firmado es acudir a una asociación de consumidores, a un servicio municipal de atención al consumidor o a un abogado, al menos para verificar que todos los papeles están en orden y para saber cuáles son nuestros derechos.


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