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Renta: deducciones por inversión en vivienda habitual

La rehabilitación, la construcción y la ampliación del piso también desgravan en el momento de hacer la Declaración de la Renta

Imagen: Christa Richert

Es una de las protagonistas de la Declaración de la Renta, pero los beneficios fiscales que aporta la adquisición de la vivienda habitual llegan a su fin o, al menos, se limitarán mucho en función de las rentas de cada ciudadano. Éste es el último ejercicio en el que todos los contribuyentes que cumplan con los requisitos podrán desgravar por comprar un piso sin que se tengan en cuenta sus ingresos anuales. Quien haya realizado esta inversión después del 31 de diciembre de 2010, solo podrá aplicarse la deducción si cobra menos de 24.107 euros al año y solo disfrutarán de ella de manera íntegra quienes no alcancen 17.107 euros. La reina de las deducciones dice adiós, pero muchos ciudadanos aún están a tiempo de aminorar su factura fiscal. Quienes compraron su casa antes del 1 de enero de 2011 podrán disfrutar de la desgravación este año y durante décadas. Además, la rehabilitación, la construcción y la ampliación del piso también desgravan, al igual que las cantidades depositadas en cuentas vivienda.

Adquisición de vivienda habitual y rehabilitación

La adquisición no es el único supuesto que da derecho a una deducción por inversión en la vivienda habitual. La rehabilitación, la construcción y la ampliación del piso también desgravan, al igual que las cantidades depositadas en cuentas vivienda. Además, quienes hayan realizado obras e instalaciones de adecuación en su residencia por razón de discapacidad pueden disfrutar de una reducción al pagar a Hacienda. Y por primera vez en este ejercicio, los contribuyentes que hayan realizado reformas dirigidas a mejorar la eficiencia energética de su casa o el edificio en el que esté ubicada cuentan con una desgravación.

Para tener derecho a la deducción, la adquisición puede efectuarse por compraventa, permuta, herencia, legado o donación, pero se excluye la nuda propiedad o el usufructo.

Se entiende por vivienda habitual la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años y donde habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a 12 meses, contados desde la fecha de adquisición o terminación de las obras. Se consideran vivienda habitual los anexos que no constituyan la vivienda propiamente dicha -jardines, parques, instalaciones deportivas, piscinas-, siempre que se adquieran de modo conjunto con el inmueble. También las plazas de garaje compradas junto con la casa con un límite de dos.

Para desgravar por rehabilitación, el importe de las obras ha de ser del 25% del valor del piso

Para que el ciudadano pueda desgravar por la rehabilitación de su vivienda, es necesario que las obras se hayan calificado como actuación protegida y que su objeto principal sea la reconstrucción del inmueble mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas. Además, es imprescindible que el coste global de las obras sea superior al 25% del precio de compra de la vivienda, si ésta se ha adquirido en los dos años anteriores al inicio de la rehabilitación o del valor de mercado que tuviera el piso cuando empezaron las obras. Para calcularlo, se descuenta la parte proporcional que corresponde al suelo.

Algunas personas se plantean comprar un piso antiguo a un precio más barato para reformarlo, conscientes de que se puede desgravar por su rehabilitación. Pero no todas las obras desgravan y el coste de la renovación puede llegar a ser elevado si se busca tener derecho a beneficios fiscales. Si un ciudadano compra una vivienda por 200.000 euros, tendría que gastar más de 50.000 en la rehabilitación y no podría sumar estas deducciones a las de la adquisición del piso. Quizá sea más indicado, en cuanto a desgravaciones se refiere, para quien ya ha terminado de pagar la vivienda, puesto que no solapa dos beneficios fiscales, sino que los obtiene de manera sucesiva, primero por la compra y luego por la rehabilitación.

En todo caso, antes de comenzar las reformas, el contribuyente debe informarse de cuáles son los conceptos por los cuales puede disfrutar de la deducción. Los gastos de conservación como el pintado, el revoco o el arreglo de instalaciones están excluidos, junto con la sustitución de elementos como la calefacción, los ascensores o las puertas de seguridad. Tampoco se consideran dentro de la rehabilitación las mejoras realizadas en la vivienda.

La cantidad límite que da derecho a deducción por adquisición o rehabilitación de vivienda es de 9.015 euros anuales. Si la rehabilitación o la adquisición se ha realizado con financiación ajena, las cantidades financiadas se entienden invertidas a medida que se amortizan los préstamos obtenidos. Es decir, en el supuesto de que una persona compre la casa mediante una hipoteca, se puede desgravar las cantidades que desembolse cada año. Por tanto, la base de la deducción está constituida tanto por la amortización del capital como por los intereses y el resto de gastos de la financiación.

Si las condiciones del préstamo hipotecario incluyen la contratación de seguros de vida y de incendios, estos forman parte de la base de deducción y también las cantidades que haya tenido que abonar la persona que compra la vivienda en concepto de gastos y tributos como el IVA, la notaría, el registro o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

De esta cantidad -9.015 euros-, los contribuyentes se pueden deducir un 15%, tras sumar los tramos estatal -7,5%- y autonómico -7,5%-. En Cataluña, el tramo autonómico es de un 6% en general y de un 9% si se aplica el régimen especial, solo para quienes cumplan una serie de requisitos.

Construcción y ampliación de la vivienda habitual

Otra de las opciones que tiene el contribuyente es pagar directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras o entregar a cuenta este dinero al promotor de la vivienda. La compra sobre plano es una de las fórmulas que han utilizado algunos ciudadanos que aún no podían comprar su piso, pero querían desgravarse antes de que se limitaran los beneficios fiscales en 2011.

Uno de los requisitos para obtener la deducción es que las obras terminen en un plazo que no supere los cuatro años desde el inicio de la inversión. De lo contrario, además de no poder practicarse la desgravación por las cantidades invertidas a partir de ese momento, también se perderá el derecho a las efectuadas con anterioridad.

Éste es uno de los problemas al que se enfrentan los compradores que han adquirido su vivienda sobre plano: es posible que, con la crisis, no llegue a estar construida en el plazo requerido.

Para obtener la deducción en la Declaración de la Renta, las obras deben terminar en menos de cuatro años desde el inicio de la inversión

No obstante, hay una serie de escenarios que pueden suponer un aumento en los plazos. En el supuesto de que el promotor de las obras esté en situación de concurso, se amplía otros cuatro años. También se modifica en caso de otras situaciones excepcionales que no sean imputables al contribuyente y generen la paralización de las obras.

En cuanto a la ampliación, se entiende cuando se aumenta la superficie habitable mediante el cerramiento de la parte descubierta o cualquier otro medio de forma permanente y durante todas las épocas de año. Si una persona compra la vivienda contigua u otra situada en un nivel inmediatamente superior o inferior para unirla a la residencia habitual y ampliar su superficie, también puede desgravar por este concepto.

Las cantidades invertidas que dan derecho a deducción y los porcentajes aplicables son los mismos que para la adquisición y la rehabilitación de la vivienda.

Cuenta vivienda

Los contribuyentes pueden disfrutar de deducciones por el dinero ahorrado en los ejercicios anteriores a la adquisición, construcción o rehabilitación de la residencia habitual, siempre que se haya depositado en cuentas vivienda.

Para que surta efecto la deducción, es necesario cumplir varias condiciones. El dinero ha de estar depositado en una entidad de crédito y en una cuenta separada, pero no es necesario que tenga la denominación específica de cuenta vivienda. Cada contribuyente solo puede mantener una cuenta, que deberá identificarse de modo separado en la declaración del impuesto. También es necesario que los saldos se destinen en exclusiva a la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual.

La compra debe materializarse en el plazo de cuatro años desde su apertura. Pero debido a los problemas de crédito que ha generado la crisis, este periodo quedó ampliado en dos años más que, si bien no dan derecho a desgravarse, permiten que los contribuyentes tengan un tiempo adicional para adquirir su casa.

La cantidad máxima con derecho a deducción es 9.015 euros y el porcentaje que se aplica alcanza el 15%.

Obras de adecuación por razones de discapacidad

Los ciudadanos que hagan obras destinadas a mejorar el desenvolvimiento de una persona con discapacidad también tienen derecho a deducciones por inversión en la vivienda habitual.

Entre estas modificaciones figuran las obras que impliquen una reforma del interior de la vivienda o que varíen elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la vía pública y la finca urbana, como escaleras, pasillos, ascensores, portales o cualquier otro elemento arquitectónico.

La deducción por adecuar una casa por razones de discapacidad es compatible con otras inversiones en vivienda habitual

Para beneficiarse de la desgravación, es necesario que las obras se califiquen como necesarias para la accesibilidad y comunicación sensorial que facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de las personas con discapacidad. Esto se hará mediante certificado o resolución expedido por el IMSERSO.

No es imprescindible que la persona con discapacidad sea el propio contribuyente. También se puede aplicar la deducción si el discapacitado es su cónyuge o un pariente de hasta tercer grado que conviva con él. Cualquiera de estas personas han de ocupar la vivienda a título de propietario, arrendatario, subarrendatario o usufructuario. Además de estos beneficiarios, también se pueden aplicar la deducción los contribuyentes que sean copropietarios del inmueble donde residan las personas con discapacidad y donde se realicen obras de modificación de los elementos comunes del edificio.

La base de la deducción está constituida por el importe satisfecho en el ejercicio por el contribuyente en concepto de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda. El límite máximo de la inversión con derecho a esta deducción se establece en 12.020 euros anuales. Si se registra un exceso en las cantidades invertidas, no puede trasladarse a ejercicios futuros.

En este caso, el porcentaje de deducción es del 20%, resultado de sumar el tramo estatal (10%) y el autonómico (10%). Solo en el caso de Cataluña este porcentaje asciende al 12%, con lo cual, el total es del 22%.

Además, el límite de 12.020 euros anuales es independiente de los 9.015 que se establecen para otros conceptos como adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual. De este modo, un contribuyente puede desgravarse 2.404 euros por la adecuación y 1.352 por la compra de la vivienda.

Nueva deducción por obras de mejora en la vivienda habitual

Junto con las desgravaciones anteriores, este ejercicio se incluye una nueva deducción aplicable a los contribuyentes que hayan hecho obras en su vivienda habitual. Han de estar destinadas a la mejora energética, como puede ser la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o que favorezcan la accesibilidad al edificio o al propio domicilio.

Por obras de mejora energética se puede deducir un 10% de las cantidades abonadas

Incluye las reformas realizadas desde el 14 de abril de 2010 y pueden obtener la deducción -que asciende al 10% de las cantidades abonadas por la obra- los contribuyentes con una base imponible inferior a 53.007 euros. Eso sí, es imprescindible que hayan pagado mediante tarjeta, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en la cuenta de las personas que realicen las reformas. En ningún caso se acepta el pago en metálico.

En cada declaración hay unos límites de 4.000 euros para quienes tengan una base imponible igual o inferior a 33.007, que se reduce de manera progresiva hasta desaparecer para quienes superen 53.007 euros. Las cantidades abonadas que no han podido deducirse por exceder la base máxima, podrán deducirse a lo largo de los cuatro ejercicios siguientes.

La base acumulada por vivienda en todos los periodos impositivos no puede ser superior a 12.000 euros. En todo caso, es incompatible con la deducción por inversión en la vivienda habitual.


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