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Las claves de la morosidad hipotecaria

La hipoteca es el principal motivo de endeudamiento de una familia

  • Autor: Por PABLO PICO RADA
  • Fecha de publicación: 13 de diciembre de 2011
Imagen: Emilio López

El principal motivo del endeudamiento de una familia proviene de los créditos hipotecarios. Por detrás del desembolso de la hipoteca (supera el 90%), se sitúan el pago de préstamos personales, la letra del coche y otros abonos pendientes por el uso de tarjetas de crédito y compras a plazo. ¿Cuáles son sus claves y cómo combatirla?

Las cifras de la morosidad hipotecaria

Los créditos hipotecarios dudosos -impagos o con probabilidad de impago- concedidos a las familias españolas para adquirir una vivienda han descendido por debajo del 2,5%. Es una ratio muy reducida si se compara con la morosidad registrada en el sector promotor, que no está sujeto a la doble garantía hipotecaria y que ronda ya el 18%.

El 97% de los hipotecados abona sus cuotas porque la casa es lo último que se deja de pagar

Según datos de la patronal bancaria, menos de tres de cada 100 titulares de préstamos hipotecarios están clasificados como morosos, lo que pone de manifiesto que la inmensa mayoría de los prestatarios cumple con la obligación en sus pagos. Y es que la hipoteca es lo último que se deja de pagar.

Las causas de la morosidad

Desde 2007, los procedimientos de ejecuciones hipotecarias suman más de 250.000, debido en gran parte a que la banca concedió créditos sin garantías y por encima del valor de la vivienda. La barra libre de concesión de créditos embarcó a millones de familias en solicitudes de hipotecas, que en muchas ocasiones no tuvieron en cuenta una posible reducción en sus ingresos futuros o una posible alza en los tipos de interés.

Tras el colapso financiero iniciado en 2008 y sus posteriores consecuencias en forma de reducciones salariales, paro, despidos, caída del consumo y la inversión o cierre del grifo crediticio, las familias ven cada vez más reducidas sus posibilidades para hacer frente a las deudas contraídas. La espiral está servida. La falta de crédito reduce el consumo, la falta de consumo aumenta el paro, el paro incrementa la morosidad y la morosidad eleva el riesgo crediticio y, al final, se decide la restricción del crédito.

El perfil de familia deudora

Según el INE, las familias más morosas son las que tienen a todos sus activos ocupados (el 60% del total), mientras que la morosidad afecta a solo el 10% de los hogares en los que todos sus miembros están en situación de inactividad.

La crisis ha disparado un 15,4% la morosidad de los alquileres en los últimos 12 meses

La explicación radica en que las familias donde trabajan todos sus miembros tienen mayor propensión al consumo y, por lo tanto, al endeudamiento.

El retrato robot del moroso sería el de un hombre con una edad comprendida entre 30 y 44 años. Entre las mujeres situadas dentro de este segmento de edad, el total del pago pendiente representa más del 10% de los ingresos mensuales del hogar.

Trasvase al alquiler

La crisis ha disparado un 15,4% la morosidad de los alquileres en los últimos 12 meses y, además, sufre un contagio del alza de los impagos hipotecarios.

Según los últimos datos facilitados por el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), la deuda media suma 8.312,88 euros, un 7% más que en 2010. Y es que, las personas que tienen problemas para pagar su hipoteca, en muchos casos, al final optan por vivir de alquiler y, si su situación no mejora, acaban por ser inquilinos morosos.

Las soluciones a la morosidad

La Ley Hipotecaria española es una de las más estrictas en materia de ejecuciones hipotecarias. Hay una doble responsabilidad que se exige al deudor ante un impago de cuotas y que no solo implica la pérdida de la vivienda en manos del banco, sino también la obligación de tener que pagar a la entidad financiera el importe diferencial entre la tasación original del inmueble y el precio de venta que se alcanza en la subasta pública.

Ante la imposibilidad de hacer frente a la devolución de una hipoteca, se pueden buscar acuerdos con la entidad

Ante la imposibilidad de hacer frente a la devolución de un préstamo hipotecario, estas son algunas medidas que se pueden adoptar:

  • Verificar si el pago de la hipoteca está garantizado mediante una póliza de seguro que opere en caso de desempleo o incapacidad de la persona obligada al pago.
  • Buscar acuerdos con la entidad. Renegociar carencias, plazos, porcentajes, reunificaciones, incluso una posible venta de la casa o dación en pago (se han dado casos de este tipo). En el momento en que se deje de pagar, no solo se pierde la vivienda y todo lo invertido hasta la fecha, sino que la deuda aumentará a causa de los intereses de demora, comisiones de impago, costes judiciales, etc.
  • Ante la posibilidad que ofrecen las entidades financieras de renegociar la deuda, es conveniente estudiar con atención las nuevas condiciones para evitar un mero aplazamiento del pago a un interés mayor. Esto solo es aconsejable para evitar la ejecución hipotecaria si la persona afectada tiene perspectivas de aumentar sus ingresos y capacidad económica.
  • Si la vivienda hipotecada está ligada a una actividad profesional o empresarial, no puede iniciarse su ejecución si el afectado se declara en concurso.
  • Una vez subastada la finca, la persona afectada puede solicitar una prórroga del plazo concedido para el desalojo en atención a sus circunstancias personales.
  • Acudir a asociaciones de consumidores o de afectados por la hipoteca, que ofrecen información y asesoramiento legal.

La respuesta de la banca

Las entidades bancarias aseguran brindar toda clase de facilidades (moratorias, mejoras de las condiciones en tipos y plazos) para que las familias españolas con dificultades afronten la devolución de sus préstamos.

La Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) esgrime que las entidades financieras intentan combatir el aumento de la morosidad y prefieren modificar las condiciones de pago antes que contar con un cliente moroso. La orden del sector bancario es clara: evitar las ejecuciones hipotecarias, ya que a las entidades no les interesan los inmuebles y sí que los clientes abonen sus créditos.

La Asociación de Usuarios de Banca, Ausbanc, considera que la ampliación de plazos es una situación pensada para casos concretos, para personas que atraviesan una situación de extrema gravedad. Los clientes tienen que hacer sus números para saber si estas medidas les compensan. Y puntualiza que no tienen que olvidar que en el 90% de los periodos de carencia se pagan los intereses, por lo que no se reduce el capital amortizado.


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