• Fecha de publicación: 2 de agosto de 2004

  El Gobierno estudia incorporar en el Plan de Vivienda 2005-2008 la fórmula jurídica de la venta del dominio de superficie o vuelo de una vivienda sin que se repercuta el precio del suelo, ya que su titular mantendría la propiedad. El Ministerio de Vivienda valora positivamente esta "magnífica opción", que supone una tercera vía en España entre los sistemas clásicos del alquiler y la propiedad, pero sólo baraja su aplicación en actuaciones urbanísticas en las que los propietarios del suelo y los promotores de los edificios se avengan a esta variante del régimen de concesión.

El Ministerio de Vivienda baraja poner en práctica la nueva fórmula una vez se haya desplegado el Plan de Medidas Urgentes de estímulo del alquiler, mediante ayudas a los inquilinos y a los arrendadores, y después de haber aumentado el precio básico de la vivienda protegida para así estimular su promoción.

Como los aparcamientos

El Parlamento de Cataluña ya ha promulgado una legislación "ad hoc" para equipamientos comerciales y oficinas, y muchos ayuntamientos españoles utilizan esta figura jurídica en la promoción de aparcamientos, que se venden mucho más baratos por plazos superiores a los 50 años. Al finalizar el tiempo del usufructo, la propiedad del estacionamiento revierte al municipio, que es el titular del terreno.

El catedrático de Derecho Civil Alfonso Hernández Moreno es uno de los expertos que trabaja en la articulación jurídica y técnica del derecho o dominio de superficie, que todavía está en fase de experimentación en España. En su opinión, la fórmula a aplicar en la vivienda no es exactamente igual a la de los aparcamientos, pero "permite el uso y disfrute de un espacio como si se fuera titular, con derechos exclusivos de aprovechamiento, y, al transcurrir el plazo establecido, el titular del suelo recupera el uso". Durante el tiempo de usufructo de la vivienda, el ciudadano podrá venderla y arrendarla, y sus hijos heredarán el plazo de compra que no haya transcurrido.

Propiedad temporal

El también presidente de la Asociación Española del Derecho de la Construcción (Aedec), que organizó en Barcelona el congreso de la European Society of Construction Law, asegura que la experiencia tiene éxito en otros países, como Gran Bretaña. "Es como una propiedad temporal sobre un objeto, y será más barato, porque el titular del suelo puede venderlo sin que por ello el propietario del vuelo se vea afectado, porque su propiedad se mantendría excluyente".

Para que María Antonia Trujillo pueda promover viviendas con este régimen, "hay que construir un derecho, el superficiario o de vuelo, en el que el dueño del suelo ostentaría su titularidad y el superficiario sería el titular de los derechos de lo que se construya sobre y bajo el terreno". En suma, dice Hernández, "habría dos propietarios: el del suelo y el del vuelo, y con el paso del tiempo, el superficiario, que es el dueño del vuelo, pierde la titularidad para que revierta en el del suelo".

Cálculo de precios

El cálculo de los precios es otro asunto que se ha de estudiar, porque al no repercutir el coste del suelo, que es considerado el principal elemento que encare el sector, se podrá abaratar notablemente el acceso a la vivienda. También reducirá su precio el hecho de que quienes compren estos pisos por 70 o más años no podrán formar un patrimonio familiar indefinido, como ocurre con la propiedad clásica. Por el contrario, los promotores, constructores y los propietarios del suelo sí que podrán patrimonializar las operaciones.

A juicio del doctor Hernández, "no se trata de proponer fórmulas mágicas, sino de indagar si el actual ordenamiento jurídico, o bien las normas que puedan derivarse, pueden regular de una forma más razonable y menos cara el mercado del suelo y, consiguientemente el del vuelo".

Normalmente, cuando un ciudadano compra un inmueble, adquiere la parcela o su parte proporcional, con lo que hay encima y con el consiguiente derecho de elevación, si se le permite urbanísticamente, así como el derecho de subsuelo. Y todo es suyo. "Pero esa fórmula clásica se ha encarecido mucho e impide que se extienda el derecho constitucional de todo español a un cobijo digno", asegura el experto, que aboga por una intervención en el mercado de la vivienda de carácter político-jurídico, como la creación del dominio de superficie, una fórmula a su juicio imaginativa que permite, dentro del mercado, regular de un modo más asequible la adquisición o la utilización de la vivienda para el consumidor medio.

La venta del derecho de superficie por un tiempo supone una combinación de los sistemas de alquiler y propiedad clásico. Para el jurista Hernández, «no existen dogmas», y la solución para resolver los perniciosos efectos de la carencia de suelo y la escalada de los precios de la construcción es la prevención, que «sólo puede venir por la técnica o por la decidida intervención de los poderes públicos».