• Fecha de publicación: 22 de octubre de 2009

El Pleno del Senado ha aprobado el Proyecto de Ley del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, que supondrá la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil, para impulsar el desarrollo del mercado del alquiler. También se modifica la Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar actuaciones que mejoren la eficiencia energética de los edificios.

En el caso concreto de Ley de Arrendamientos Urbanos, la norma ampliará los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler, al incluir la posibilidad de que el propietario disponga de la vivienda si la necesita para sus hijos, sus padres y su pareja, tras una sentencia judicial firme de divorcio o nulidad matrimonial. Estas circunstancias deberán constar expresamente en el contrato de arrendamiento, para garantizar su seguridad jurídica.

El proyecto de ley amplía los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler

En cuanto a la Ley de Enjuiciamiento Civil, su reforma permitirá "asegurar la tutela eficaz de la posición legítima de los arrendadores", de manera que ante incumplimientos graves en el pago del alquiler puedan "recuperar sus viviendas de modo rápido y sencillo". Además, asegura el Ministerio, beneficiará a los "inquilinos de buena fe", puesto que la supresión de trámites y la reducción de plazos en los procedimientos "impiden que se prolongue en el tiempo la incertidumbre sobre la resolución del conflicto, sin que con ello se vean alteradas sus garantías procesales". El Ministerio también asevera que contar con mecanismos más eficaces para la agilización de los procesos "incrementará la confianza de las partes, lo que contribuirá a la reducción de precios y a evitar la exigencia de garantías excesivas (avales y fianzas)".

Procedimientos más rápidos y sencillos

La Ley permite que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramiten en juicio verbal, "un procedimiento más rápido y sencillo". Además, se adopta un conjunto de medidas de agilización de los procesos en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones.

La sentencia condenatoria de desahucio será título suficiente de ejecución directa del desahucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso ni trámite posterior. Por lo que respecta a la sentencia de condena al pago de rentas, ésta incluirá, no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda.

Arrendador e inquilino podrán llegar a un pacto durante los procesos de desahucio

El Ministerio también destaca que la modificación de la Ley prevé que las partes en conflicto puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble. Además, y con objeto de favorecer estos acuerdos, la nueva Ley reduce a 15 días el plazo mínimo para que pueda alcanzarse esta transacción.

Para evitar el "uso abusivo y de mala fe" de esta figura, el incumplimiento del desalojo voluntario en el plazo acordado tendrá como consecuencia la ejecución directa del desahucio en un plazo no superior a 15 días desde la finalización del periodo voluntario.

Por otra parte, se reduce de dos meses a uno el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda.