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Cómo echar a un inquilino

Una vivienda alquilada no puede recuperarse para uso propio en el momento en que se desee y menos por razones arbitrarias

  • Autor: Por ANDONE MARÍN
  • Fecha de publicación: 1 de octubre de 2008

Pasos previos a la demanda

Imagen: Alexander Barth

Antes de llegar al extremo de acudir a juicio, conviene considerar qué opciones se tienen contando con la ayuda de un abogado, por si el problema pudiera solucionarse de forma amistosa. Para ello, la manera habitual, antes de comenzar cualquier procedimiento judicial, y si el incumplimiento del inquilino se debe a la falta de abono de la renta, es enviar un requerimiento de pago por escrito (burofax) instando al inquilino a saldar la deuda y a abandonar la vivienda, determinando un plazo para ello. En el caso de que acceda, se evitan las molestias y gastos que ocasiona ir a juicio.

Si las palabras no surten efecto y el inquilino sigue negándose a abandonar el inmueble, la solución consiste en presentar una demanda de desahucio, es decir, el desalojo por orden judicial. En ocasiones cabe "plantearse llegar a un acuerdo para que el inquilino entregue las llaves y pague parte de la deuda", según expresa el abogado Jaime Hernández, pues en ocasiones sucede que, tras tramitar el desahucio, "se recobra la posesión de la finca pero no hay bienes que embargar" para saldar la deuda.

Si se intuye que el inquilino no tiene posibilidades de pago, hay que tramitar el desahucio lo antes posible

Efectivamente, determinar si merece la pena o no tramitar una demanda depende de las circunstancias particulares, por ejemplo de la información que se pueda tener sobre las posibilidades de pago del inquilino. "Si sabemos que el inquilino es una persona solvente, no hay problema", ya que antes o después se acabará cobrando las cantidades debidas y lo que se haya perdido durante el tiempo que haya durado el proceso, según refiere el abogado. Si, por el contrario, se intuye que se está ante una persona insolvente, cuanto antes se presente la demanda de desahucio, con mayor celeridad se recuperará la vivienda, y menos rentas se perderán.

Mejor no esperar

Lo mejor es poner en marcha las medidas que estén al alcance del propietario en cuanto se dé la situación problemática, y no dejar que ésta degenere. En caso de falta de pago, debemos alarmarnos ante la primera falta de abono de la renta. En ningún caso se debe esperar más de tres meses antes de enviar un requerimiento de pago. El proceso se puede alargar -puede llegar a durar entre cinco y ocho meses, según el caso-, y las mensualidades impagadas se acumularán, "con las consecuencias económicas que eso conlleva", según recuerda la abogada Consuelo Cubero.

Aunque en teoría el desahucio es un procedimiento relativamente simple, en la práctica no siempre resulta así. El cumplimiento de los plazos depende de la agilidad del juzgado y de los trucos del inquilino para no abandonar la casa, como provocar la anulación del juicio por un error de forma en la citación o, simplemente, no abrir la puerta para recogerla en persona. Es frecuente que por retrasos en el proceso y del juicio se posponga el lanzamiento, y la recuperación de la finca se demore "meses y meses".

Si calibradas las opciones se decide ir a juicio, hay que presentar ante el juzgado una demanda en la que se explique la situación. A partir de ese momento, se pone en marcha una mecanismo por el cual el juez citará a las partes en un juicio verbal. Una vez escuchadas sus posturas, dictará sentencia. Si hay lugar al desahucio, el arrendatario estará obligado a desalojar la vivienda en el plazo que la resolución judicial le conceda. En el supuesto de que no lo hiciera, la autoridad judicial acordará el lanzamiento, es decir, su desalojo. De lo contrario, se podrá llegar al desalojo forzoso por parte de las fuerzas del orden público. Si es necesario, se podrán embargar bienes del inquilino para cubrir la deuda acumulada o los gastos ocasionados por destrozos.

Profesionales necesarios en el proceso

En el procedimiento de desahucio intervienen diferentes profesionales:

  • El abogado, a quien se debe acudir para iniciar los trámites. Sus honorarios se fijan en función del importe que se reclame al inquilino. Será el letrado quien se ponga en contacto con el procurador, una figura en principio obligatoria (en algunas comunidades autónomas, si el importe reclamado es menor de 900 euros, es opcional) en este tipo de procesos.
  • El procurador es un profesional independiente del abogado y sobre él recae gran parte de la tramitación del procedimiento de desahucio ante el juzgado: presenta la demanda, recibe y firma los emplazamientos, citaciones, notificaciones... Realiza el seguimiento del proceso y mantiene informados al respecto tanto al abogado como al cliente. Actúa, en definitiva, como representante, ya sea mediante el poder que se le entregue ante el secretario judicial (apud acta) o a través de un poder notarial. El poder notarial (que cuesta unos 40-50 euros) sólo es necesario en los casos en los que el cliente no pueda estar presente en el juzgado. Por norma, a menos que se resida en una localidad diferente a donde se encuentra la vivienda alquilada, se hace entrega del poder personalmente, en cuyo caso no tendría coste alguno.
  • Si llegado el momento el inquilino se resistiera a desocupar el inmueble, tendría que intervenir un cerrajero -lo que supondría un desembolso de entre 60 y 120 euros- y, ocasionalmente, incluso se deberían contratar los servicios de una empresa de mudanzas si el inquilino no retirase sus enseres del inmueble.

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