Viviendas a tiempo compartido

La UE refuerza los derechos del millón y medio de familias europeas que pasan sus vacaciones en alojamientos multipropiedad

Autor: Por MARTA MOLINA
Fecha de publicación: 19 de noviembre de 2008

Necesaria reforma legal

- Imagen: Rene Ehrhardt -España alberga el 35,5% de los alojamientos de multipropiedad de la Unión Europea. También registra la mayor tasa de fraude al cliente en este modelo de vacaciones a largo plazo, que factura en torno a los 4.200 millones de euros anuales, la mitad de todo lo generado por el sector en toda la Unión Europea (10.500 millones de euros). Casi un millón y medio de familias europeas decide cada año pasar sus vacaciones en alojamientos de tiempo compartido. Estafas, venta agresiva, cláusulas que dificultan la rescisión del contrato y costes muy elevados colocan al consumidor en una posición de extrema vulnerabilidad. Las autoridades no se cansan de advertir respecto de la mal llamada multipropiedad o aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, un sector que da empleo a 40.000 personas en Europa.

La avalancha de demandas sobre estos servicios ha forzado la reacción de las instituciones; a mediados de octubre, el Parlamento europeo dio el último espaldarazo a una reforma de la normativa que regula este modelo de vacaciones. La nueva directiva fortalece la protección de los consumidores frente a prácticas fraudulentas y "parece que paliará, en parte, los problemas de inseguridad de los consumidores, o al menos es lo que intentará", en opinión de José Carlos Vázquez, abogado especialista en Derecho Mercantil y de Consumo.

A partir de 2010 no se podrán cobrar anticipos durante el periodo de reflexión

La norma se amplía a los contratos de más de un año con clubes de vacaciones y propiedad a tiempo compartido de caravanas, cruceros y barcos. Además, refuerza varias disposiciones actuales, como el derecho a desistir, la elección de la lengua del contrato y la información precontractual. No entrará en vigor hasta 2010, cuando haya sido transpuesta por los 27 Estados miembros.

Una oferta atractiva

Nadie pone en duda lo atractivo de una fórmula vacacional que asegura la reserva de un lugar fijo donde descansar sin desembolsar grandes cantidades de dinero. Este derecho atribuye a su titular la facultad de disfrutar en exclusiva, durante un determinado periodo de tiempo al año, de un alojamiento, amueblado, y de sus servicios complementarios. Requiere una menor inversión que comprar una vivienda de vacaciones porque no se paga el inmueble por entero, y se logra un lugar estable y seguro para las vacaciones anuales. Compartir recursos, además, implica una menor necesidad de construcción, lo que redunda en beneficio del medio ambiente y del paisaje.

Pero el tiempo compartido ha nadado en aguas opacas demasiado tiempo, hasta su regulación en 1998. Para evitar confusiones, la denominación de multipropiedad fue prohibida por ley, ya que esta fórmula no conlleva la propiedad de un inmueble sino su ocupación durante un determinado periodo de tiempo. Por lo general, unas semanas al año. Lo más habitual, en verano, ya que lo normal es que los apartamentos, habitaciones de hotel, caravanas o embarcaciones que se compran por tiempo, estén localizados en enclaves turísticos.

La anterior normativa había quedado anticuada al no recoger productos que aparecieron los últimos años como los clubes de ofertas vacacionales y la propiedad a tiempo compartido de cruceros, barcos y caravanas. Tampoco contemplaba la reventa y el intercambio de derechos. A partir de 2010, además, estará prohibido cobrar anticipos o señales durante el periodo de reflexión de 14 días que la nueva directiva reconoce al comprador, y que solía ser vulnerado por algunos comerciales con escasa ética.

La nueva normativa incluye a los clubes de ofertas vacacionales y la propiedad a tiempo compartido de cruceros, barcos y caravanas

Las ventas se realizan siempre con una operativa parecida. Al cliente se le convoca a una reunión, generalmente en el salón de algún hotel de cierta categoría. Después de dos o tres horas, una legión de comerciales con promesas de semanas gratis, regalos y en un ambiente aparentemente apacible, llegan a convencerle para que firme un contrato de promoción. Al rubricarlo, el consumidor autoriza a la empresa a tramitarle un préstamo -que puede ser la cuota de socio- indicando que durante los primeros meses sólo se paga una mínima cantidad. Si al finalizar ese periodo de promoción, el cliente decidiera no continuar, la compañía se comprometen a la cancelación de todo el contrato: de la afiliación a ese club de tiempo compartido e, incluso, del préstamo.

La cancelación, sin embargo, no siempre se produce, ya que en este tipo de ventas las estafas son moneda corriente y hay numerosas empresas fraudulentas. Y como el préstamo se subscribe con una entidad financiera independiente a éstas, el cliente debe seguir pagándolo. La posible víctima debe poner el hecho en conocimiento de las autoridades, aunque sólo tenga una leve sospecha de haber sido engañado.

CONTRATO Y ESCRITURA

Cuando se adquiere este tipo de viviendas no se compra una parte de la misma, sino que se trata de un alquiler para determinados periodos del año, y la vivienda nunca será propiedad del titular, ni parcial ni totalmente. Sólo se tiene derecho a aprovecharla en los plazos establecidos en el contrato.

El contrato debe realizarse por escrito, haciendo constar en el mismo:

La fecha de celebración del contrato.
Los datos de la escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turnos, indicando cuál es su fecha de extinción.
Si el derecho que se transmite es de naturaleza real o personal.
La descripción del edificio, su situación y del alojamiento (el piso) sobre el que recae el derecho.
La indicación del turno que se compra indicando los días y horas en los que comienza y termina.
Si el edificio en el que se encuentra el alojamiento está construido o no.
La relación detallada del mobiliario y enseres de los que dispone el alojamiento, y su valor.
El precio que se debe pagar y la cuota o cantidad que, conforme a la escritura reguladora, se debe satisfacer anualmente.
Los servicios e instalaciones comunes que tiene derecho a disfrutar el usuario, así como las condiciones para ese disfrute.
Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de periodos de aprovechamiento.
Los datos del vendedor, del comprador y de la empresa de servicios.
La duración del régimen, haciéndose referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de la misma.
La expresión de que el cliente tiene derecho a comprobar de quién es el inmueble y a que el contrato se otorgue en escritura pública y posteriormente se inscriba en el Registro de la Propiedad.
El lugar y la firma del contrato.

La escritura debe recoger:

La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios en que se divide, así como los servicios comunes de los que disfrutarán los titulares del derecho.
La descripción de cada uno de los alojamientos que forman parte del edificio y cuáles van a destinarse al régimen de aprovechamiento por turnos.
La descripción de los turnos, con indicación de las fechas y las horas en que comienzan y terminan.
El mobiliario que tenga destinado y su valor.
Los días del año que en ese alojamiento estén reservados a reparaciones y mantenimiento.
Los servicios que se van a prestar y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando si estos se asumen directamente por el propietario o por una empresa de servicios.
La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del inmueble.
La retribución de los servicios y, si los hubiere, los gastos de comunidad.
La duración del régimen de aprovechamiento por turnos.