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Sacar partido al alquiler

El ciudadano desconoce las ventajas fiscales y económicas de formalizar y declarar el alquiler de un inmueble

  • Autor: Por MARTA MOLINA
  • Fecha de publicación: 10 de febrero de 2009

Alquiler libre de impuestos

Imagen: ME DAIS POCA

¿Sabe que los propietarios de pisos alquilados declarados a Hacienda no pagan impuestos por estos ingresos si el inquilino es menor de 35 años? ¿Que el arrendatario que supere esa edad tiene una reducción del 50% en la declaración de la renta? ¿Conoce que puede recibir una subvención de 6.000 euros si pone su vivienda vacía en alquiler? Estas ventajas fiscales son completas desconocidas para buena parte de los ciudadanos. Y eso que hay varios caminos para llegar a puerto si se quiere exprimir unos euros a la vivienda, alquilada o en propiedad. Desde la reforma del IRPF en 2007, inquilino y propietario gozan de una buena batería de medidas para abaratar la carga fiscal del arrendamiento. Cumplido el segundo año de rodaje de la nueva fiscalidad tras la reforma -y aunque sigue habiendo supuestos en los que se puede aplicar el régimen transitorio-, el Ministerio de Economía y Hacienda aún no dispone de datos sobre el número de viviendas en alquiler del parque español que disfrutó de algún tipo de reducción en 2008.

Pese a los avances que incorpora, la reforma guarda desequilibrios fiscales entre propietarios y arrendadores. Todavía este año, los arrendatarios gozan de mayores beneficios que los inquilinos. Sólo quienes tienen entre 18 y 35 años disfrutan de ventajas de peso. El rendimiento neto obtenido por alquilar una vivienda queda libre de impuestos para los que se encuentran en esa horquilla de edad, siempre y cuando sus rendimientos del trabajo o de actividades económicas sean superiores al Iprem (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), el índice de referencia en España para el cálculo del umbral de ingresos, que para 2008 está fijado en 6.202,8 euros en 12 pagas). Para el resto de casos, la reducción es del 50%.

Sin límite de edad, el Gobierno aplicará en el ejercicio 2008 una deducción en cuota íntegra del 10,05% de la suma destinada al alquiler hasta un máximo de 9.015 euros. El tope de ingresos para optar a esta rebaja es de 28.000 euros anuales. La medida se hace más extensiva y democrática tras la reforma. La rebaja alcanza ahora a todos los inquilinos que figuren en un mismo contrato de alquiler, ya que la base máxima sobre la que se aplica el porcentaje de deducción se fija por contribuyente y no por contrato o inmueble. Esta medida recupera la deducción por alquiler que rigió desde 1991 hasta 1998.

La reforma guarda desequilibrios fiscales entre propietarios y arrendadores, en beneficio de los primeros

Al margen de la normativa fiscal, el Gobierno ha anunciado ayudas que suavizan el impacto fiscal del pinchazo inmobiliario y que ya serían de aplicación en la declaración de la renta de 2008, que se ha de presentar este año. Los jóvenes disponen, además, de una ayuda no fiscal, la denominada Renta de Emancipación, que entró en vigor el 1 de enero de 2008. Consiste en una prestación de 210 euros mensuales para el pago del alquiler de la vivienda habitual durante un máximo de cuatro años para arrendatarios de entre 22 y 30 años, titulares del contrato y que tengan una fuente de ingresos inferiores a 22.000 euros brutos al año.

Arrendadores beneficiados

Pese a todos los esfuerzos, el grueso de las deducciones continúa cayendo del lado de los arrendadores. Desde el ejercicio 2007, puede llegarse a un rendimiento neto negativo en el cálculo inmobiliario, al consignar los gastos deducibles. En el caso de los propietarios, sólo tiene límite la deducción de los derivados de intereses de préstamos para la compra, junto con los gastos de reparación y de conservación. Las cantidades que se descontarán no podrán exceder de los ingresos íntegros. El resto de gastos (IBI, amortización, comunidad, entre otros) no tienen límite, lo que hace que unidos a los anteriores puedan arrojar un rendimiento negativo, que resten en la declaración de la renta de este año.

Como arrendatarios, los jóvenes con bajos ingresos son quienes cuentan con una cartera más abultada de ayudas. Diferentes comunidades autónomas facilitan abaratar la carga del alquiler por medio de deducciones fiscales y ayudas directas. Las más generosas las otorgan las diputaciones forales vascas, que no aplican la deducción estatal al contar con un régimen fiscal propio. En el País Vasco, cualquier inquilino puede deducirse el 20% de la renta que pague hasta un máximo de 1.600 euros. Si es menor de 35 años, la rebaja llega hasta el 25% con un límite de 2.000 euros.

LAS AYUDAS

Al propietario

Serán deducibles en su caso:

  • Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble arrendado.
  • Intereses y demás gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda.
  • Tributos, recargos no estatales, tasas y recargos estatales siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles -IBI-, las tasas por limpieza, recogida de basuras y alumbrado entre otros).
  • Formalización del arrendamiento, cesión o constitución de derechos.
  • Defensa de carácter jurídico, derechos o rendimientos.
  • Conservación y reparación de la vivienda arrendada.
  • Servicios y suministros.
  • La amortización del inmueble y, en su caso, la de los bienes cedidos.
  • Primas de contratos de seguro.
  • Administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines y otros servicios.
  • Saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados.
  • En los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato se incluirá adicionalmente como gasto deducible la cantidad que corresponde a la amortización del inmueble.

No serán deducibles ni los pagos por mejora ni por siniestros ocurridos en el inmueble.

Al inquilino

Los inquilinos disfrutan de una compensación del 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual con el límite de 601,01 euros anuales siempre y cuando:

  • El inquilino haya tenido derecho a aplicar la deducción por alquiler de vivienda habitual, por cumplir los requisitos.
  • El contrato sea anterior al 24 de abril de 1998 y se mantenga en el presente ejercicio.
  • La suma de las partes general y especial de la renta del periodo impositivo minorada en las reducciones por rendimientos del trabajo y por discapacidad de trabajadores activos no sea superior a 21.065,42 euros en tributación individual ó 30.050,61 euros en tributación conjunta.

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