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Alquilar pisos turísticos: diferentes comunidades, leyes distintas

La legislación española respecto a las viviendas turísticas está aún conformándose y es un cúmulo de normas, ordenanzas y proyectos distintos en comunidades autónomas y ayuntamientos

Imagen: nastya_gepp

En Madrid capital solo las viviendas con entrada propia podrán ser pisos turísticos, aunque la norma para la comunidad autónoma difiere. En Palma de Mallorca únicamente los chalés y las casas unifamiliares pueden ser vivienda turística y en Valencia, tan solo los apartamentos ubicados en bajos o primeras plantas. Si desea destinar a uso turístico un piso de su propiedad, con la ley en la mano no le resultará fácil saber a qué normativa atenerse. Más vale que se arme de paciencia y se estudie a fondo las distintas normas y ordenanzas que le afectan, diferentes en las 17 comunidades y en cada municipio, y que además tienden a la restricción. En este artículo se muestra la situación de San Sebastián, Barcelona, Madrid, Palma, Valencia y Sevilla.

Pisos turísticos, un batiburrillo legal

Palma, San Sebastián, Barcelona, Valencia, Sevilla o Madrid están entre las ciudades con más afluencia de visitantes ¡y con cientos de pisos turísticos! Las consecuencias del boom de este tipo de alquiler (ruidos a deshora, peleas y entrada y salida continua de personas desconocidas) han generado tensión y malestar entre los vecinos, sin dejar de lado la especulación, la subida de los alquileres y la despersonalización de algunos barrios. ¿Qué normativas tienen que cumplir estas viviendas, si es que hay regulación?

A continuación se hace un repaso a la norma de algunas de las comunidades autónomas o ciudades con más apartamentos de este tipo, aunque el mapa legal de los pisos turísticos es más bien de "un batiburrillo de normas, ordenanzas y proyectos", indica el abogado donostiarra Enrique Lertxundi. En la mayoría de las comunidades hay entre dos y tres normativas diferentes, a las que hay que sumar las ordenanzas o normas municipales. Además, en muchos casos, aún están en fase de preparación o de cambio, ya que van adaptándose a los problemas y necesidades conforme van surgiendo.

Imagen: StockSnap

San Sebastián: ordenanza contra la polémica

La Parte Vieja de San Sebastián vivió hace meses una gran polémica respecto a los pisos turísticos. ¿La razón? El turismo masivo "podía privar de la energía original al lugar de destino", explica Lertxundi. Regular, en este caso, se convirtió en necesidad. Así, en la capital guipuzcoana hay regulación a dos niveles: el Gobierno Vasco lo hace a través de la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo y el Ayuntamiento, mediante la Ordenanza reguladora del uso urbanístico de vivienda turística aprobada el pasado 1 de marzo. La primera, se ocupa de aspectos técnicos; la segunda, del uso urbanístico de la vivienda.

La Parte Vieja de San Sebastián es zona saturada y está prohibida la implantación de más vivienda turística

En el Gobierno Vasco se exige presentar una declaración responsable; inscribirse en el registro de empresas y actividades turísticas de Euskadi; disponer de licencia de habitabilidad; cumplir con los requisitos de vivienda residencial; y conservar en perfecto estado el inmueble. La ordenanza municipal obliga a mantener las condiciones propias del uso residencial y cumplir con los cupos de uso urbanístico no residencial para cada zona de la ciudad. La Parte Vieja, por ejemplo, ha sido declarada "zona saturada", quedando prohibida, totalmente, la implantación de más pisos turísticos.

Además, señala el abogado, "se debe formular una comunicación previa de nuevo uso urbanístico y de actividad clasificada, tras lo que se emitirá un informe que, de ser favorable, dará lugar a la incorporación de la vivienda a usos no residenciales". Si hay alguna inexactitud, falsedad u omisión, se impedirá continuar con la actividad. Y las actividades clandestinas acarrean sanciones. La Ley de Turismo impone una multa de entre 10.001 y 100.000 euros. La ordenanza donostiarra "considera infracción leve no contar con los títulos administrativos municipales, y la multa oscila entre 500 y 5.000 euros", apunta Enrique Lertxundi.

Barcelona: legislación restrictiva

En Barcelona, los pisos turísticos "han fomentado la especulación, encareciendo la vivienda y causando problemas de incivismo y convivencia", reconocen los expertos del bufete de la Ciudad Condal Márquez & Abogados. En la capital catalana, la regulación urbanística corresponde al Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), que regula la concesión de las licencias y tiene por objetivo conciliar la implantación de estos alojamientos con un modelo urbano sostenible. Para ello, se ha dividido la ciudad en cuatro zonas valorando la cantidad y la distribución de los pisos turísticos dentro de una misma área, la proporción del número de plazas ofertadas, la población que reside en la actualidad y la presencia de puntos de interés turístico.

Los requisitos que debe reunir un piso para que pueda ser dedicado a la vivienda turística en Barcelona son muy complejos, "dada la voluntad, claramente restrictiva, del Ayuntamiento":

  • Realizar una solicitud ante el departamento de Urbanismo del Consistorio. La dificultad de obtener la licencia depende del sector de la ciudad donde se encuentre el piso. Si en la zona que se quiere conseguir una licencia turística no se otorgan nuevas licencias, el propietario deberá hallar él mismo a alguna persona que quiera dar de baja su licencia y cederla. Una vez localizada la licencia turística, se ha de verificar ante notario que una licencia se da de baja y otra se dará de alta. Si el Ayuntamiento de Barcelona otorga la licencia, se deberá abonar la tasa correspondiente.
  • Si el inmueble que se quiere destinar a vivienda turística está en un bloque de pisos, es necesario modificar la licencia de uso de todo el edificio. ¡Y todos los vecinos tendrán que estar de acuerdo en ese cambio!
  • Abonar una tasa municipal de 227 euros para realizar el cambio de uso.
  • Solicitar un informe previo al Consistorio para que realice las comprobaciones sobre el piso.

Ademas, el Ayuntamiento ha incrementado la plantilla de inspectores para sancionar a quienes alquilen sus viviendas a turistas sin tener licencia. Las multas pueden llegar a los 30.000 euros.

Madrid: mapa legal en proyecto

Los cientos de pisos turísticos de la capital española, ciudad de gran interés cultural y turístico, se han regulado hasta la fecha por el Decreto 79/2014, de 10 julio, pero "ante las dificultades en la aplicación de algunos de sus artículos, han recaído pronunciamientos judiciales que afectan a su contenido", puntaliza la arquitecta Cristina Beltrán. Por ello, se está intentando actualizar la normativa.

El borrador que maneja la Comunidad de Madrid para el nuevo decreto establece que ningún edificio podrá tener más de un 75 % de viviendas destinadas a este uso. Pero no será sencillo, pues también exige que haya unanimidad: basta con que el afectado vote en contra para que no prospere la iniciativa. El mapa legal madrileño, entonces, aún está "en pañales" mientras que vecinos, hosteleros y propietarios se mantienen en pie de guerra.

En Madrid capital, además, el Ayuntamiento tiene previsto aprobar una normativa más restrictiva. Entre otras medidas, se prohibirá alquilar a turistas viviendas que no tengan acceso independiente en el centro histórico de la ciudad. Y siguiendo el ejemplo de Barcelona, se redistribuirán los pisos turísticos para descongestionar el centro.

Palma: prohibición salvo en unifamiliares

Los pisos turísticos, salvo los unifamiliares (chalés, pareados...), están prohibidos en Palma de Mallorca, atendiendo a los requerimientos de los vecinos y siguiendo la legislación del Govern balear, tal y como expresa José Hila, regidor de Urbanismo, Vivienda Digna y Modelo de Ciudad de Palma de Mallorca. Esto ha sido posible en virtud de la reforma de la Ley General Turística, que prohibió el alquiler vacacional en apartamentos, pero que daba libertad a los consistorios para autorizarlo en determinadas zonas.

Si un ayuntamiento balear lo autoriza, para poder poner una vivienda en alquiler turístico hay que contar con la cédula de habitabilidad y no encontrarse en suelo rústico protegido. El inmueble tampoco puede tener sanciones firmes por infracción urbanística y nunca se permitirá el alquiler turístico en viviendas sujetas a protección oficial o precio tasado. Asimismo, deben cumplir unos requisitos de eficiencia energética y cualquier alquiler inferior a 30 días se considerará turístico. Sin excepción, todas las plataformas de Internet que comercialicen pisos turísticos deben mostrar el número de registro de la Consellería de Turismo. Sin él, o si anuncian casas no registradas, podrán ser multadas con hasta 400.000 euros.

Valencia: la nueva ley da libertad a los ayuntamientos

Valencia también está en plena batalla contra el exceso de pisos turísticos. En la actualidad, se está tramitando el proyecto de Ley, de la Generalitat, de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunitat Valenciana, que concederá gran capacidad de maniobra a los ayuntamientos, ya que podrán regular en este tema según sus necesidades. La entrada en vigor de la ley supondrá que los nuevos pisos turísticos queden limitados a los bajos y las primeras plantas en la capital valenciana.

En Valencia los nuevos pisos turísticos quedarán limitados a los bajos y las primeras plantas

Hasta la fecha, las viviendas, sin excepción, deben estar inscritas en el Registro de Empresas, Establecimientos y Profesiones Turísticas. Para solicitar la licencia de pisos turísticos en esta comunidad hay que hacer una declaración responsable. Asimismo, se necesita obtener un "informe municipal de compatibilidad urbanística". Una vez que la propiedad esté registrada, debe incluir siempre el número de registro cuando se oferte el piso.

Si se incumplen las normas, la nueva ley prevé que se tenga que hacer frente a multas de hasta 600.000 euros. Además, es obligatorio declarar los ingresos obtenidos con el piso de alquiler turístico.

Sevilla: ¿seguirá el ejemplo donostiarra?

La norma que regula las viviendas turísticas en Andalucía es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero. En esta comunidad autónoma los propietarios de estos pisos tienen que cumplimentar y presentar el formulario de declaración responsable para inicio o ejercicio de la actividad. Deben disponer de licencia de ocupación y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas. En Sevilla, el alto nivel de saturación de algunas zonas hace que se estén planteando otras medidas y estudian ya la redacción de una ordenanza similar a la de San Sebastián.

Los pisos deben tener ventilación, servicio de limpieza antes y después de llegar turistas, estar amueblados y con todos los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato, además de contar con calefacción y refrigeración. También deben incluir un botiquín de primeros auxilios, disponer de información turística y contar con hojas de quejas y reclamaciones. Y es imprescindible facilitar a los usuarios un número de teléfono para atender cualquier consulta relativa a la vivienda.


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