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El precio de la vivienda

La escalada de los precios podría comenzar a frenarse por un menor tirón de la demanda

España es el país del mundo con mayor número de viviendas por habitante. La construcción de casas nuevas sigue creciendo y los precios de los pisos también. Y por mucho que se edifique, todo se vende. Parejo al incremento del coste del metro cuadrado, un 15% anual desde 1998, ha aumentado el endeudamiento de las familias españolas hasta llegar a comprometer 95% de sus ingresos, según el Banco de España. Prudencia y contención del crédito es lo que aconseja la entidad emisora ante la probable subida de unos tipos de interés que tienen poco recorrido a la baja. Pero, ¿cuándo van a bajar los precios? Probablemente nunca, en todo caso podrán dejar de subir al ritmo que lo están haciendo. Pese a la incertidumbre que rodea el sector, analistas de diversos ámbitos coinciden en que el ciclo al alza comienza a remitir y que en los primeros meses de 2005 podrían empezar a "desinflarse" los, para algunos, sobrevalorados precios de las viviendas.

Demanda fuerte y sostenida

España, con un censo total de 21 millones de viviendas en el año 2001, 15 millones de ellas calificadas como principales, es el país de todo el mundo con un número mayor de residencias construidas por habitante. De acuerdo con las cifras oficiales que publica el Ministerio de la Vivienda, desde 1998 el precio del metro cuadrado se ha incrementado un 15% de media por año. Por el contrario, la Renta Bruta Disponible de los hogares ha crecido de media anual sólo un poco más del 3% en dicho lapso.

Sin embargo, la construcción de pisos nuevos sigue creciendo, hasta un 10% respecto al año pasado, dicen los arquitectos. ¿Cómo es posible que siga habiendo colas para comprar y los precios sigan subiendo? ¿Cuándo van a bajar los precios de los pisos? La vivienda ha sido en los últimos años una de las mejores inversiones. "No hay nada que dé ese rendimiento", aseguran desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA). Esta es la explicación. A pesar de ello, según Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), "los inversores en vivienda pueden alterar los precios, pero no el volumen de la demanda".

Y es que desde 1996, año en que se considera que comenzó el periodo expansivo del sector, la demanda ha aumentado de forma exponencial por diversas causas:

  • Por el considerable aumento de la población activa, que rondaba los 16 millones en 1997 y supera los 19 en nuestros días, según el INE. Esto significa que cada vez hay más gente trabajando que se puede plantear comprar o cambiar de piso.
  • La afloración de dinero negro como consecuencia de la llegada del euro.
  • La incorporación a la población del país de cerca de 2 millones de emigrantes, que desean adquirir vivienda cuando su situación económica se estabiliza.
  • Los bajos tipos de interés.
  • El alargamiento de los plazos de amortización, con lo que el diferencial de la cuota de la "hipoteca-renta" del alquiler es cada vez menor, sobre todo en cuanto pasan unos años desde la adquisición.
  • Una creciente demanda de vivienda vacacional por parte de los extranjeros, sobre todo en la costa.
  • La alternativa, el alquiler, cuesta mucho más. Además la compra tiene un trato fiscal favorable y el alquiler no.
  • Apenas un 10% de las viviendas conforman el parque de viviendas en alquiler.
  • Otros factores demográficos y sociológicos, como las separaciones matrimoniales, por ejemplo, también generan demanda real de nuevos hogares.

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