• Fecha de publicación: 28 de noviembre de 2006

La compraventa de inmuebles previa a su construcción puede plantear dudas y temores lógicos, dada la imposibilidad de controlar la veracidad del bien objeto de compraventa. Para paliar los problemas que se puedan suscitar, existen una serie de garantías que protegen al comprador.

Normalmente el inicio de la relación contractual empieza con la entrega de una cantidad de dinero en concepto de "reserva". A partir de ahí se produce la formalización por escrito del contrato privado de compraventa. Normalmente, el vendedor presenta un modelo de contrato. Este modelo de contrato es negociable en todas sus cláusulas. Si el vendedor se opusiera a negociar, el comprador puede negarse a firmar, exigiendo la devolución íntegra de la cantidad entregada como señal, sin que la parte vendedora pueda alegar incumplimiento.

A la firma del contrato el consumidor tiene derecho a conocer de los siguientes elementos:

- Datos identificativos del vendedor, del constructor y del arquitecto.

- Descripción de la vivienda con planos y con expresión de su superficie útil.

- Descripción general del edificio, zonas comunes y servicios accesorios; detalle y trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, así como de las medidas de seguridad contra incendios.

- Memoria de calidades: referencia a los materiales y aislamientos empleados en la construcción.

- Copia de las autorizaciones y licencias administrativas.

- Datos registrales del inmueble.

- Estatutos de comunidad.

En caso de duda sobre alguna de las cláusulas del contrato, la Ley impone la interpretación más favorable al consumidor

- Fase de la construcción y fecha prevista para la entrega.

- Precio total de la venta que debe incluir los honorarios de intermediarios y el IVA.

- Forma de pago.

- Copia del documento que justifique que estan garantizadas, conforme a la Ley, las cantidades entregadas a cuenta por los compradores.

- Modelo del contrato y sus condiciones generales y especiales.

Derechos del consumidor tras la firma del contrato:

- Integración del contrato: Toda la información incluida en la oferta, promoción y publicidad es exigible, aun cuando no conste expresamente en el contrato celebrado.

- Interpretación del contrato: En caso de duda sobre alguna de las cláusulas, la Ley impone la interpretación más favorable al consumidor.

- Obligación del vendedor de formalizar seguro o aval bancario que garantice al comprador de la vivienda en construcción la devolución de las cantidades entregadas y sus intereses legales en el supuesto de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido.

- Nulidad de cláusulas abusivas: Si el contrato incluye cláusulas abusivas, éstas quedan anuladas y se tienen por no puestas aunque las haya firmado y aceptado el comprador.

Serán cláusulas abusivas:

1. Atribución al vendedor del derecho de interpretar o modificar unilateralmente el contrato.

2. Inclusión de fechas de entrega meramente indicativas o condicionadas a la voluntad del promotor.

3. Declaraciones de conformidad por el comprador respecto a hechos o aspectos que no ha tenido oportunidad de conocer.

4. Imposición al consumidor de la adquisición de bienes o servicios complementarios o accesorios no solicitados por él.

5. Autorización al vendedor para incrementar el precio por conceptos que no impliquen prestaciones adicionales que pueda aceptar o rechazar libremente el comprador.

6. Obligación del comprador para subrogarse o pagar un préstamo solicitado por el promotor.

7. Obligación de pagar por reformas no acordadas previamente.

8. Cobro al adquirente de gastos administrativos o bancarios no generados por él.

9. Renuncia del comprador respecto a su derecho a elegir notario.