• Autor: Por GRACIA TERRÓN
• Fecha de publicación: 1 de abril de 2009

Opción ante la crisis

  
- Imagen: shaners becker -Hoy, los rayos de sol de las playas de Marbella, Palma de Mallorca o Benidorm no son tan rentables como lo eran hace apenas un par de años. Refugio clásico de nuestros mayores, la caída del precio de los pisos está provocando que muchos jubilados no puedan vender sus inmuebles, comprados como inversión para disfrutar de un retiro dorado. El metro cuadrado se paga ahora en estas costas a 2.300 euros de media, según datos de la Sociedad de Tasación, cuando en algunas localidades llegó a pagarse a 4.000 euros. Pero, al margen del bajo precio, lo peor es que el comprador foráneo y con ganas de fiesta playera se ha esfumado. No se puede vender porque no hay demanda. ¿Y qué hacer con este panorama? Pues, aunque pueda resultar curioso, la hipoteca inversa se perfila como un buen remedio para numerosos jubilados deseosos de contar con liquidez para poner en práctica todo aquello que siempre soñaron hacer una vez fuera del mercado laboral.

Cómo funciona

La hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria dirigido a personas mayores de 65 años o dependientes cuya principal característica es que la entidad financiera paga una cantidad mensual garantizada temporal o de forma vitalicia al titular, sin que éste ni sus herederos pierdan la propiedad de su vivienda. En la actualidad, en torno al 85% de los mayores españoles cuenta con una vivienda en propiedad y del total, más de un 20% tiene además una segunda vivienda. En principio, la esencia del producto es suscribirlo con primeras viviendas. De hecho, algunas de las entidades que lo comercializan sólo permiten contratarlo sobre la vivienda habitual. No obstante, la crisis está dando un nuevo uso a este instrumento: suscribirlo utilizando una segunda vivienda en propiedad, por ejemplo un apartamento en la playa que ahora sea difícil vender en el mercado. Desde Optima Mayores aseguran que el 10% de los clientes se interesa por hipotecar su segunda vivienda, no exclusivamente viviendas de la costa. Hay clientes con varias viviendas en la misma ciudad en la que viven o en otras del territorio nacional, y estas operaciones les permiten obtener una rentabilidad sobre las segundas viviendas que ahora no se encuentran en el mercado inmobiliario.

Precisamente, la vivienda en la costa es la que sufre la crisis actual con mayor virulencia. En 2008, según datos de la Sociedad de Tasación, los precios de este tipo de inmuebles de playa cayeron un 5,1% de media. En algunos municipios costeros, como por ejemplo en Almería, la vivienda cayó un 8,2% en 2008. En Torrevieja la bajada fue de un 6,4%, en Oropesa del Mar, del 7,4%, en Palma de Mallorca bajó un 4,2%, en Benidorm y Marbella, un 2,9%... Las fuertes caídas provocan que muchos mayores con pisos en estos lugares de playa prefieran ahora hipotecar su vivienda con una hipoteca inversa o una vivienda-pensión antes que malvender el inmueble. A finales de 2008, un 22% de los clientes interesados en la hipoteca inversa procedían de Andalucía, básicamente por los numerosos inmuebles en costa, segundas viviendas, que no estaban encontrando comprador en el mercado.

Al tratarse de una segunda vivienda, el propietario no podrá disfrutar de beneficios fiscales

Legalmente, realizar una hipoteca inversa sobre una segunda vivienda (es decir, no sobre la vivienda habitual en la que se reside) es una operación permitida. Una persona mayor de 65 años puede, según la Ley Hipotecaria, utilizar cualquier inmueble de su propiedad para suscribir una hipoteca inversa. El banco o caja de ahorros con el que firme el préstamo contratará a una sociedad de tasación para que valore su piso, y en función de dicha tasación se calculará la renta mensual vitalicia que podrá conseguir. El único inconveniente es que, al tratarse de una segunda vivienda, el propietario no podrá disfrutar de beneficios fiscales, como la exención del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que sí está libre de pagarse cuando la hipoteca se realiza sobre la vivienda habitual.

Qué rentas se pueden obtener

Comprarse un piso en Marbella, Palma de Mallorca o Benidorm cuesta menos de la mitad de lo que se paga de media en Madrid, Barcelona o Bilbao. Conclusión: puede ser un buen momento para comprar, pero no para vender. Este escenario acaso resulte favorable o interesante para suscribir una hipoteca inversa pero, los clientes deben ser conscientes de que las tasaciones sobre los inmuebles se están realizando a la baja y, por tanto, las rentas que se obtienen ahora por los pisos no son tan elevadas como pudieran parecer cuando se diseñó el producto.

Hoy, según datos de Caixa Terrassa, con un piso tasado en 250.000 euros (que puede ser el caso de un apartamento en primera línea de playa en Islas Baleares) un hombre de 70 años obtendría una renta de 365 euros y una mujer, 333 euros. Si tuvieran 80 años, las rentas alcanzarían los 647 euros mensuales en el hombre y los 584 euros en el caso de la mujer. La diferencia por sexos se basa en la esperanza de vida, que es mayor en las mujeres, quienes por tanto, es probable que estén cobrando durante más tiempo que los hombres.

Las tasaciones se realizan a la baja, y las rentas que se obtienen ahora no son tan elevadas como cuando se inventó el producto

Aunque hoy el mercado inmobiliario se mueve en un entorno bajista, es probable que en un plazo de 15 años, cuando los herederos tengan que asumir la deuda del piso hipotecado, los precios hayan subido. En ese escenario, es posible que los herederos, hijos o nietos de los mayores que ahora suscriben la hipoteca inversa, se encuentren con un inmueble revalorizado.