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Vivienda cooperativa: ¿se puede heredar?

Los hijos pueden heredarla y, además, es transmisible mediante la venta o el alquiler a terceros no socios

Imagen: Enrique Arruti

Acceder a una vivienda cooperativa implica -además de un ahorro de dinero en la compra, que puede alcanzar el 40%, y un mayor poder de decisión en la administración conjunta de los complejos habitacionales-, cambiar la concepción que se tiene de la propiedad. Con la última aprobación de la Ley de Economía Social a mediados de marzo, la legislación española permite a los propietarios transmitir o vender solo el 50% de las viviendas de una cooperativa. De esta manera, la posibilidad de herencia por parte de los hijos implica, además del acceso a un techo por el derecho de uso, la propiedad de un bien, que engloba la posibilidad de enajenarlo. No obstante, otros modelos restringen la herencia a los familiares de primer grado -padres, hijos y hermanos- como una cesión de uso.

La vivienda, mejor en propiedad

Los españoles se inclinan por acceder a su propia vivienda: el 83% de los inmuebles españoles está en régimen de propiedad, mientras que apenas el 63% de las viviendas francesas encuentra la firma de su habitante en una escritura de propiedad individual. España figura entre los países europeos con más casas en este régimen y lidera el ranking cuando la medición se hace entre los países de la antigua Unión Europea de los 15.

La misma preferencia por el régimen de propiedad se manifiesta ante la disyuntiva de comprar una vivienda o alquilarla. En todo caso, incluso quienes no pueden, tienen como objetivo comprar casa propia y ni siquiera la crisis inmobiliaria o las políticas de promoción del alquiler desarrolladas en los últimos 10 años han cambiado esta tradición.

Se puede disolver la cooperativa y que la vivienda pase a ser propiedad de cada integrante

Por este motivo, hasta las opciones más económicas para acceder a la casa propia, como las cooperativas de vivienda, plantean dudas: ¿Qué valor tendrá mi casa en el futuro? ¿Qué poder de decisión tendré sobre mi vivienda? ¿Qué independencia tendrán mis hijos para decidir sobre la propiedad cuando yo no esté?

Distintos modelos

No siempre que se accede a una vivienda a través de una cooperativa se entiende que ésta quedará en régimen cooperativo. Este tipo de organizaciones también pueden tener como fin común la promoción inmobiliaria: conseguir la disposición de suelo para desarrollar un plan habitacional bajo normas cooperativas de asociación entre los interesados. Una vez cumplido, el plan puede culminar con la disolución de la cooperativa y que la vivienda pase a ser propiedad individual de cada integrante.

En el régimen cooperativo de propiedad, la vivienda pertenece a la cooperativa y los hijos pueden heredarla, pero además es transmisible a terceros no socios mediante la venta o el alquiler. Esto ha sido posible a partir de la reciente aprobación de la Ley de Economía Social. La nueva normativa ha introducido cambios para el régimen de viviendas cooperativas, que buscan darles más flexibilidad. Hasta ahora, se podían enajenar o arrendar a no socios los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad, pero no la vivienda en sí misma, lo cual limitaba el poder de decisión de los dueños y de los herederos. Esta posibilidad se extiende ahora a las viviendas, en unas condiciones que deben acordarse de modo previo por la asamblea general de cada cooperativa.

No siempre los herederos tienen la posibilidad de trocar el inmueble por dinero

Es una medida de supuesto carácter transitorio y limitada a las cooperativas conformadas antes de la aprobación de la citada Ley de Economía Social. Pero ahora los propietarios, incluso mientras se construye la vivienda, pueden vender a gente externa a la cooperativa, a terceros no socios, si el máximo de las ventas no afecta a más del 50% de las propiedades. Según los impulsores de esta medida, como consecuencia de la crisis económica, las cooperativas de viviendas tienen un excedente debido a la baja de socios, afectados por el desempleo. Con esta normativa, se puede ayudar a solventar las dificultades que atraviesan algunas cooperativas de viviendas para la adjudicación.

Cesión de uso

Es reciente la aplicación en España del modelo basado en la "cesión de uso". Con gran éxito en Dinamarca (donde un tercio de los habitantes accede a la vivienda de esta manera) y Canadá, bajo esta modalidad, el cooperativista puede residir en la vivienda de forma indefinida, pero no la puede vender ni alquilar, aunque sí transmitirla a familiares de primer grado, que tendrán los mismos derechos. La propiedad del inmueble, sea de nueva construcción o rehabilitado, es siempre de la cooperativa.

En todo caso, la posibilidad de heredar la vivienda es segura en todos los modelos cooperativistas, solo varía la posibilidad de los herederos de trocar luego el inmueble por dinero para repartirlo entre ellos, entre otros motivos. En el régimen cooperativista, los padres transmitirán en herencia iguales o diferentes porcentajes de derechos de uso.

Los impulsores de la "cesión de uso" en España señalan que el actual modelo de vivienda basado en la propiedad ha estrangulado la economía española, al provocar que las familias destinen gran parte de sus ingresos a pagar el piso, lo cual impide el ahorro o un consumo para otros usos. La aplicación en nuestro país del citado modelo es parte del impulso que han tomado las cooperativas de vivienda tras la crisis para paliar el problema del sobreendeudamiento de las familias españolas y la consecuente falta de acceso al crédito.

Según datos de la patronal de cooperativas, la crisis del ladrillo ha reimpulsado el modelo para la adquisición de vivienda. Una muestra de ello es que cuando el precio del suelo se abarató entre un 20% y un 40%, se vivió un repunte interanual de las viviendas cooperativas del 24%, con unas 30.000 viviendas construidas en un año. Aunque su propiedad pueda limitar las decisiones de venta y alquiler, para muchos es una forma económica y segura de acceder a un bien y garantizarse la propiedad de un techo.


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