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Hipotecas mixtas: ¿engaño o ahorro?

Las hipotecas mixtas combinan un tipo de interés fijo al principio y, después, un tipo variable

Imagen: 401(K) 2012

Las hipotecas mixtas son tendencia: en los últimos meses los bancos se están focalizando en promocionar sus hipotecas a tipo fijo y tipo mixto. Mientras que las hipotecas a tipo fijo sí pueden ser un producto interesante para algunos clientes, las ventajas de comprar una casa con una hipoteca mixta (con fijo y variable) no están tan claras. En este artículo se explica qué son las hipotecas mixtas, por qué a las entidades les interesa comercializarlas y si son una trampa o en realidad merece la pena contratarlas.

Hipoteca mixta, ¿qué es?

La principal característica de una hipoteca a tipo mixto es que combina dos intereses: durante los primeros años se devuelve al banco un interés fijo y, transcurrido el plazo pactado entre la entidad y el cliente, se paga un tipo variable. En general, el plazo fijo es de entre 5 y 20 años, aunque el más común es de 10.

En cuanto al resto de condiciones, son muy parecidas a las hipotecas variables: amortización hasta 30 años y financiación máxima del 80%. Además, ni los productos vinculados ni las comisiones son más caras, por lo que, a primera vista, pueden parecer una buena oportunidad de ahorro para el cliente.

¿Por qué a los bancos les interesa comercializar las hipotecas mixtas?

La principal razón por la que las entidades quieren promocionar este tipo de hipotecas es por el euríbor bajo. Como el euríbor está demasiado bajo (-0,028% al cierre de junio), ha hecho que las cuotas a tipo variable disminuyan de forma radical, lo que se traduce en menos ingresos para el banco. Por ello, prefieren comercializar hipotecas a interés fijo y mixto, ya que, de esta forma, tienen unas ganancias determinadas.

En el caso de las hipotecas a tipo mixto, les proporciona una entrada de dinero mínima durante un periodo largo, de una década o más. Durante este tiempo, las entidades bancarias han calculado que el euríbor ya habrá remontado, gracias a una esperable recuperación económica europea.

Por tanto, las hipotecas mixtas son más un producto para beneficiar a la banca y no al cliente, ya que no permiten que los hipotecados puedan aprovechar este momento del euríbor en mínimos, con cinco ejercicios seguidos cerrando en negativo y camino de hacerlo una vez más este mes de julio.

Hipotecas mixtas, ¿tienen alguna ventaja para el ciudadano?

La única ventaja de este tipo de hipotecas sería pagar menos cuota que con una hipoteca variable, si el euríbor remontara de forma notable en pocos años. De esta manera, un interés fijo del 2,50% serviría como protección de un euríbor que cotizara por encima de este valor. La decisión de contratarlas o no, por lo tanto, dependería de la apuesta que quiera hacer cada uno sobre lo que hará el índice de referencia en los próximos años.

Para el cliente, lo más beneficioso sería que los tramos de interés de las hipotecas mixtas fueran inversos: primero, pagar un tipo variable y así aprovechar los valores mínimos del euríbor y, después, cuando el índice es probable que haya subido de nuevo, devolver al banco un tipo fijo del 2% o el 3%.

Además, hay que tener claras un par de cosas antes de firmar uno de estos préstamos hipotecarios. Para empezar, las cuotas serán más caras que lo que se pagaría con una hipoteca variable, al menos al principio. Por otro lado, hay que tener especial cuidado con las comisiones. La más conocida, la de apertura, se incluye en la mayoría de ofertas a tipo mixto (igual que en las hipotecas fijas). El porcentaje de esta comisión está en torno al 1%, lo que se traduce en desembolsar 1.000 euros por cada 100.000 de hipoteca nada más firmar el contrato. Además, hay otra comisión menos conocida, la de compensación por riesgo de tipo de interés, que oscila entre el 0,75% y el 5% del capital pendiente de amortizar, es decir, entre 750 y 5.000 euros por cada 100.000; esta comisión se abona en cambio de subrogar la hipoteca, es decir, al cambiarla de banco, durante los primeros años a tipo fijo.

Hipoteca mixta: ¿cuánto pagaré de más?

Un ejemplo. Si se contrata una hipoteca con un capital de 150.000 euros a 30 años, con un interés a euríbor + 1%, se devolverían al banco unas mensualidades de 480 euros (aplicando el euríbor de junio al -0,028%). Sin embargo, contratando una hipoteca mixta con un fijo inicial del 2,50%, las primeras cuotas serían de 592 euros, es decir, 112 euros más al mes y 1.344 más al año que con la variable.

A pesar de estos cálculos, hay que tener en cuenta que nadie puede predecir con exactitud qué hará el euríbor en los próximos cinco o diez años, por lo que, por sorpresa, podría aumentar y las hipotecas mixtas sí serían una oportunidad de ahorro para el cliente.


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