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En asuntos como el suelo hipotecario, es preciso que sea un juez el que dictamine el abuso de la cláusula concreta
En la actualidad, cientos de usuarios bancarios luchan contra sus entidades por las denominadas cláusulas abusivas en las hipotecas, como la cláusula suelo. La alarma social es tal que ha sido necesario crear dependencias jurídicas específicas para estas cuestiones. Pero las dudas persisten. ¿Cuándo una cláusula hipotecaria es abusiva y por qué? A continuación se aclaran todas las dudas.
Para empezar, es necesario aclarar que el término abusivo no puede ser atribuido con libertad a cualquier cláusula que contradiga el interés del hipotecado, como es el caso que ocupa en multitud de reclamaciones. De hecho, en asuntos como el suelo hipotecario, es preciso que sea un juez el que dictamine el abuso de la cláusula en particular.
En concreto, el texto legal que indica qué cláusula puede ser considerada como abusiva, también llamada cláusula leonina, es el artículo 3 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1998, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y el artículo 82 del T.R. de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 16 de noviembre de 2007.
En estos textos se apunta como abusiva toda cláusula cuya existencia no ha sido negociada de manera individual, impuestas por una sola de las partes y que, además, puede estar relativamente oculta, así como escrita en un lenguaje complicado y ambiguo.
Cuando una cláusula llega a los tribunales y el juez termina apuntando a una situación de abusividad, la cláusula en cuestión pasa a ser nula de pleno derecho. Esto no significa que el contrato hipotecario pierda toda su validez, sino que deberán restituirse los efectos de esa cláusula como si esta nunca hubiera existido. Además, es importante saber que esto también implica que su denuncia es por completo procedente y que no prescribe en el tiempo.
Este es un punto que crea bastante confusión, puesto que antes de llegar a juicio se recomienda plantear primero la reclamación al servicio de atención al cliente (SAC) del banco. Cuando muchos clientes entran en contacto con el SAC de su entidad, no es raro que esta responda que su queja ha prescrito, anulando la posibilidad de obtener restitución.
A pesar de esta respuesta, si se está convencido de que se ha producido una situación de injusticia, no se debe desistir. Aunque afirmen que la reclamación no procede, aún se puede elevar la queja al Banco de España y, en caso de que este también dé la razón a la entidad, pasar a la vía legal.
Hay un consistente número de cláusulas que han sido declaradas abusivas en los tribunales:
Una vez firmada la hipoteca, lo único que se puede hacer es revisar las escrituras. Si no se está familiarizado con el lenguaje bancario o no se dispone del tiempo necesario, se puede solicitar la ayuda de las diferentes agencias de defensa del consumidor o de algún especialista en la materia que pueda asesorar.
Sin embargo, en estos casos, lo más importante es asegurarse antes de la firma de que la hipoteca pasa todos los controles de calidad. Para ello, hay una serie de documentos previos a la rúbrica, como son la FIPRE (Ficha de Información Precontractual), la FIPER (Ficha Informativa Personalizada) y la oferta vinculante que se puede pedir al banco. Si bien estos documentos no contienen la totalidad del acuerdo hipotecario, deberán recoger las condiciones más importantes, como si se incluye una limitación al interés o a quién le corresponde pagar los gastos de apertura.
Del mismo modo, las escrituras del préstamo estarán disponibles en el notario para que se puedan revisar un mínimo de tres días antes de la firma.
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