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¿Cuándo una cláusula hipotecaria es abusiva?

En asuntos como el suelo hipotecario, es preciso que sea un juez el que dictamine el abuso de la cláusula concreta

Imagen: Wavebreakmedia

En la actualidad, cientos de usuarios bancarios luchan contra sus entidades por las denominadas cláusulas abusivas en las hipotecas, como la cláusula suelo. La alarma social es tal que ha sido necesario crear dependencias jurídicas específicas para estas cuestiones. Pero las dudas persisten. ¿Cuándo una cláusula hipotecaria es abusiva y por qué? A continuación se aclaran todas las dudas.

¿Qué entiende la ley como cláusula abusiva?

Para empezar, es necesario aclarar que el término abusivo no puede ser atribuido con libertad a cualquier cláusula que contradiga el interés del hipotecado, como es el caso que ocupa en multitud de reclamaciones. De hecho, en asuntos como el suelo hipotecario, es preciso que sea un juez el que dictamine el abuso de la cláusula en particular.

En concreto, el texto legal que indica qué cláusula puede ser considerada como abusiva, también llamada cláusula leonina, es el artículo 3 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1998, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y el artículo 82 del T.R. de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 16 de noviembre de 2007.

En estos textos se apunta como abusiva toda cláusula cuya existencia no ha sido negociada de manera individual, impuestas por una sola de las partes y que, además, puede estar relativamente oculta, así como escrita en un lenguaje complicado y ambiguo.

¿Cuánto tiempo hay para reclamar?

Cuando una cláusula llega a los tribunales y el juez termina apuntando a una situación de abusividad, la cláusula en cuestión pasa a ser nula de pleno derecho. Esto no significa que el contrato hipotecario pierda toda su validez, sino que deberán restituirse los efectos de esa cláusula como si esta nunca hubiera existido. Además, es importante saber que esto también implica que su denuncia es por completo procedente y que no prescribe en el tiempo.

Este es un punto que crea bastante confusión, puesto que antes de llegar a juicio se recomienda plantear primero la reclamación al servicio de atención al cliente (SAC) del banco. Cuando muchos clientes entran en contacto con el SAC de su entidad, no es raro que esta responda que su queja ha prescrito, anulando la posibilidad de obtener restitución.

A pesar de esta respuesta, si se está convencido de que se ha producido una situación de injusticia, no se debe desistir. Aunque afirmen que la reclamación no procede, aún se puede elevar la queja al Banco de España y, en caso de que este también dé la razón a la entidad, pasar a la vía legal.

cláusulas abusivas Imagen: Mark Moz

¿Qué cláusulas han sido indicadas como abusivas hasta ahora?

Hay un consistente número de cláusulas que han sido declaradas abusivas en los tribunales:

  • Cláusula suelo: la aplicación de un interés mínimo sin expreso conocimiento del cliente ha provocado tantas demandas que el Ministerio de Justicia ha tenido que crear juzgados especializados en cada capital de provincia.
  • Gastos de constitución de hipoteca: en 2015, y tras una sentencia del Tribunal Supremo, se abrió la veda contra unos gastos que la ley indica deben ser satisfechos por el banco en tanto que es parte interesada (o al menos que se dé una distribución equitativa entre cliente y entidad), en contra de lo que se venía haciendo.
  • Vencimiento anticipado: antes de 2013, el impago de una cuota mensual otorgaba al banco la potestad de reclamar el total de la deuda hipotecaria. En ese año el plazo se extendió a tres cuotas. Y en la futura reforma de la ley hipotecaria se establecerá una relación entre la deuda contraída y la deuda restante.
  • Ejecución con titularización: es habitual que los bancos vendan la hipoteca a terceras partes como producto de inversión. Sin embargo, cuando esto tiene lugar, la misma entidad deja de tener potestad sobre el comienzo de la ejecución hipotecaria, siendo esa tercera parte que compró la hipoteca la que debe iniciar tal procedimiento.
  • Cláusula 360/635: mediante una maniobra matemática, el cálculo de intereses se establecía sobre el total de los días del año, mientras que para el devengo de los intereses se utilizaban los 360 días de un año comercial. Esto incrementa el coste para el cliente.
  • Intereses de demora: también regulados en 2013, en la actualidad no pueden ser superiores a tres veces el tipo de interés del dinero.

Mejor prevenir que curar

Una vez firmada la hipoteca, lo único que se puede hacer es revisar las escrituras. Si no se está familiarizado con el lenguaje bancario o no se dispone del tiempo necesario, se puede solicitar la ayuda de las diferentes agencias de defensa del consumidor o de algún especialista en la materia que pueda asesorar.

Sin embargo, en estos casos, lo más importante es asegurarse antes de la firma de que la hipoteca pasa todos los controles de calidad. Para ello, hay una serie de documentos previos a la rúbrica, como son la FIPRE (Ficha de Información Precontractual), la FIPER (Ficha Informativa Personalizada) y la oferta vinculante que se puede pedir al banco. Si bien estos documentos no contienen la totalidad del acuerdo hipotecario, deberán recoger las condiciones más importantes, como si se incluye una limitación al interés o a quién le corresponde pagar los gastos de apertura.

Del mismo modo, las escrituras del préstamo estarán disponibles en el notario para que se puedan revisar un mínimo de tres días antes de la firma.


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