El texto del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario aprobado hace unos días por el Consejo de Ministros podría implicar cambios importantes para quienes planeen comprar una vivienda. En este artículo se desvelan los aspectos más destacados de la nueva ley hipotecaria: la amortización anticipada será más barata, habrá nuevas medidas de protección al consumidor y el interés fijo se refuerza frente al variable. Sin embargo, parece que la nueva norma no resolverá ciertos temas polémicos, como los gastos hipotecarios o la problemática de los préstamos multidivisa, entre otros.
Nueva ley para comprar vivienda: el hipotecado, más protegido
Lo más interesante de la nueva ley hipotecaria propuesta por el Gobierno es que refuerza la protección al consumidor con las medidas exigidas por la Unión Europea y otras adicionales.
Por un lado, prohíbe los incentivos al personal bancario por la concesión de nuevas hipotecas y amplía la información que el cliente debe recibir durante el proceso de negociación de las condiciones de compra de la vivienda.
Asimismo, el futuro prestatario estará obligado a acudir al notario siete días antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y deberá acreditar que comprende todas las condiciones. Los registradores y notarios, por su parte, no podrán autorizar los contratos que incluyan cualquiera de las cláusulas consideradas abusivas por los tribunales españoles.
Con esta normativa también se pretende regular el vencimiento anticipado de la hipoteca, que hasta ahora era una cláusula que debían acordar ambas partes. Si el Congreso de los Diputados aprueba la propuesta, el banco no podrá iniciar el proceso de ejecución hasta que el prestatario sume nueve mensualidades impagadas (o el 2% del capital otorgado) durante la primera mitad del plazo o 12 cuotas sin abonar (o el 4% del principal concedido) durante la segunda.
Nueva ley hipotecaria: menos comisiones y productos vinculados
En cuanto a los costes asociados a los préstamos hipotecarios, el proyecto de la nueva ley reduce sensiblemente las comisiones por amortización anticipada. En la actualidad, esta compensación puede ser de hasta el 0,5% del capital reembolsado, si se efectúa la operación durante los primeros cinco años del plazo o de hasta el 0,25%, si la devolución se produce pasado ese periodo. En cambio, con la nueva normativa, las partes podrán elegir entre una penalización del 0,5% durante los primeros tres años o una del 0,25% durante los primeros cinco años. En ambos casos, pasado ese tiempo, no se podrá cobrar comisión alguna por este concepto. Sin embargo, en el caso de las hipotecas fijas, la compensación podrá ser de hasta el 4% durante los primeros 10 años y de hasta el 3% después.
Además, pasar el interés de una hipoteca variable al tipo fijo será también más barato. Los gastos registrales y notariales asociados a esta operación se reducirán, mientras que la comisión por subrogación o novación para pasarse al interés fijo podrá ser de solo el 0,25% del capital pendiente durante los primeros tres años de vigencia del contrato (pasado ese tiempo, no podrá cobrarse ninguna penalización).
En el proyecto de ley también se prohíbe la venta vinculada, es decir, la obligación de contratar otros productos para poder acceder a la hipoteca. Sin embargo, se faculta al Banco de España a autorizar excepciones y se permite proponer la firma de otros servicios, a cambio de bonificar el tipo de interés aplicado, que es algo que ya hacen la mayoría de las entidades hoy en día.
Lo que olvida la nueva ley hipotecaria: gastos y multidivisa
Pero también quedan lagunas por resolver en la propuesta de ley hipotecaria. Así, el Gobierno no ha querido regular qué gastos de constitución debe asumir el banco y cuáles tiene que pagar el prestatario. Lo único destacable en este sentido es que las entidades tendrán que informar con claridad sobre las partidas que deben hacer frente una y otra parte.
Tampoco ha incidido demasiado en la problemática de las hipotecas multidivisa. El proyecto reconoce el derecho de los consumidores a convertir estos productos en moneda nacional, pero esta medida no tendrá, en principio, carácter retroactivo.
