Saltar el menú de navegación e ir al contenido

EROSKI CONSUMER, el diario del consumidor

Buscador

logotipo de fundación

Canales de EROSKI CONSUMER

Secciones dentro de este canal: Vivienda


Estás en la siguiente localización: Portada > Vivienda > Comunidades de vecinos, seguros y legislación

Tipos de contenidos: Vivienda

^

Comunidades de vecinos "en números rojos"

Los propietarios morosos y los gastos no contemplados en los presupuestos son las principales causas de un saldo negativo en una comunidad

Imagen: Ed Tarwinski

Por principio, los saldos de una comunidad no deberían estar en saldo negativo, ya que la ley establece medidas preventivas para tener en cuenta los posibles gastos extraordinarios. Pero, en muchos casos, los vecinos descubren un día, normalmente antes de revisar la "caja fuerte" y determinar el dinero común con el que cuentan para iniciar un arreglo de fachada, tejado o escalera, que están "en números rojos". ¿Cómo solucionarlo? Para evitar esta temida situación los propietarios deben acudir a las reuniones y asambleas vecinales con el fin de informarse sobre la labor de su junta y reclamar el libro de cuentas cuando lo estimen oportuno. Además, para defender sus derechos y fijar las obligaciones, las comunidades de propietarios cuentan con el respaldo de la Ley sobre Propiedad Horizontal, el Título constitutivo de la Comunidad, y los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interno.

Comuneros morosos

El primer paso que debe realizar un administrador ante una comunidad de propietarios "en números rojos" es averiguar y examinar las causas que han originado el desajuste, teniendo en cuenta los presupuestos que se hayan aprobado por la comunidad en la última asamblea. El presupuesto de estas comunidades no deja lugar para el lucro, por lo que tendría coincidir con la suma de los recibos. Ateniéndose a esta explicación, el hecho de que las cuentas de una comunidad presenten el temido color rojo puede deberse -es la causa más común- a que no se hayan ingresado todos los recibos de las cuotas que deben pagar los propietarios por la presencia de comuneros morosos o deudores. En este caso, ¿cómo se debe actuar? Estas son las pautas que deben seguirse para tratar de resolver el conflicto:

  • El administrador debe revisar en primer lugar las cuentas y observar cómo se han gastado los recursos del último presupuesto.

  • Los vecinos en asamblea deciden qué hacer. En la reunión se determina proceder o no con una demanda. Además, según las características de la comunidad, se puede llegar a pactar o prorratear las cuotas. Si se decide interponer una demanda, deben presentarse para requerir el pago inmediato de las deudas pendientes, aplicables por la Ley de Propiedad Horizontal. Pueden, además, acogerse a la Ley de Procedimiento Civil, que permite que cualquier ciudadano pueda reclamar deudas sin tener que recurrir a los servicios de un abogado y un procurador, siempre que la deuda no exceda de 900 euros.

  • Antes de comenzar con los trámites es obligatorio celebrar una reunión de la junta de propietarios, debidamente convocada, en la que se acuerde proceder con la liquidación de la deuda de uno o varios propietarios con la comunidad.

  • El propietario moroso debe estar informado de este acuerdo por escrito, mediante una carta que recogerá en su domicilio. En último caso, se efectúa la comunicación y se coloca en el tablón de anuncios de la comunidad una nota en la que figure la deuda. Dicho escrito permanecerá tres días naturales, y en él estarán detallados la fecha y los motivos por los que se procede a colgarlo en el tablón. Debe ir firmada por el secretario de la comunidad y contar con el visto bueno del presidente.

  • Si el deudor no paga en el plazo de tres días naturales desde que se le notificó el acuerdo de la junta de propietarios, el secretario debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, también con el visto bueno del presidente de la comunidad.

  • En el decanato de los juzgados hay un formulario sobre esta casuística puesto a disposición del público que lo solicite. Una vez cumplimentado según los requisitos exigidos, debe presentarse en el juzgado donde radica el domicilio del deudor.

  • Si la junta general ha aprobado la deuda y tiene el justificante de haber entregado a los deudores la resolución adoptada (puede ser una notificación firmada por el deudor, o bien el justificante del acuse de recibo si es remitida por correo certificado) están en disposición de presentar la denuncia en el juzgado correspondiente, y solicitar la petición inicial en el proceso monitorio (un tipo de juicio para reclamaciones de cantidad que no exceda de 30.000 euros, sin necesidad de abogado ni procurador, y siempre que se trate de una reclamación de deudas de dinero que hayan vencido y que se acompañe de una documentación que lo acredite).

  • Los documentos que se presentan en el juzgado tienen que ser originales. Si el acuerdo es presentarse con un abogado y procurador se prevén tres días de plazo para comunicarlo al juzgado. En este caso, quien no comparezca a juicio, es condenado a pagar los costes, daños y perjuicios que le sean reclamados por la parte contraria.

  • Cualquier litigio de este tipo puede resolverlo un organismo externo, como la comisión de arbitraje. Pero antes de acudir a la jurisdicción ordinaria, los expertos recomiendan que se llegue a un pacto mediante una negociación, que puede ser vinculante o no. Esto depende de si la relación contractual determina que puede o no hacer un arbitraje, pues en caso contrario la única vía es acudir directamente a los tribunales.

Prevención contemplada en la ley

Una comunidad de vecinos no debería tener un saldo con números rojos porque la Ley de Propiedad Horizontal contiene mecanismos específicos para evitar esta situación. El Art. 9 de dicha normativa señala que es obligación de todos los vecinos "contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. Y estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario".

Este precepto es una obligación, y se trata de una dotación que debe hacerse de una sola vez, de manera que cuando el presupuesto varíe, la cuantía del fondo también deberá modificarse de forma que siempre se corresponda con ese porcentaje del 5% del último presupuesto. Al ser obligatoria la creación del fondo de reserva, si la comunidad se opusiera, cualquier comunero podría impugnar judicialmente la decisión de la Junta de no constituirlo.

Paginación dentro de este contenido


Al publicar un comentario aceptas la política de protección de datos



Otros servicios


Buscar en
Fundación EROSKI

Validaciones de esta página

  • : Conformidad con el Nivel Triple-A, de las Directrices de Accesibilidad para el Contenido Web 1.0 del W3C-WAI
  • XHTML: Validación del W3C indicando que este documento es XHTML 1.1 correcto
  • CSS: Validación del W3C indicando que este documento usa CSS de forma correcta
  • RSS: Validación de feedvalidator.org indicando que nuestros titulares RSS tienen un formato correcto