El propietari d’un pis o un local en un edifici té dret a qualsevol reforma sobre la seva propietat, sempre que les obres no posin en risc la seguretat de l’immoble ni perjudiquin els seus veïns. El mateix ocorre amb l’aspecte exterior de la casa, encara que en aquest cas és necessària l’autorització de la comunitat de veïns i també de l’ajuntament. Existeixen, de totes maneres, algunes excepcions relacionades amb locals comercials.
Obres que es poden realitzar
La persona propietària d’un pis o local en un edifici pot realitzar en el seu interior les reformes que consideri oportunes, sempre que no posi en risc la seguretat de l’edifici ni perjudiqui altres propietaris. La modificació d’un mur de càrrega o un envà mestre pot comprometre en qualsevol moment la seguretat de tot l’immoble, amb el perill fins i tot que la construcció s’esfondri.
En concret, l’article 7.1 de la Llei de Propietat Horitzontal (llei 49/60, l’última modificació de la qual data del 2 d’agost de 2011), estableix el següent: “El propietari de cada pis o local podrà modificar els elements arquitectònics, instal·lacions o serveis d’aquell quan no menyscabi o alteri la seguretat de l’edifici, la seva estructura general, la seva configuració o estat exteriors, o perjudiqui els drets d’un altre propietari, havent de donar compte de tals obres prèviament a qui representi a la comunitat”. És a dir, al president.
Un exemple d’obra que no es pot realitzar perquè ocasionaria un perjudici als veïns és modificar l’estructura de les canonades baixants d’aigua, la qual comparteixen tots els veïns. Per a qualsevol treball relacionat amb aquesta estructura, o amb una altra similar, es necessita l’aprovació de la comunitat.
Obres en l’exterior del pis
Modificar l’aspecte exterior del pis (balcó, terrassa, obra per a la instal·lació d’un aparell d’aire condicionat, etc.) implica alterar la façana de l’edifici. Per això, exigeix no sols l’aprovació de la comunitat de veïns, sinó que a més la reforma ha d’estar avalada per l’ajuntament, ja que tal mesura representa una alteració de l’espai públic.
Modificar la façana de l’edifici exigeix l’aprovació de la comunitat i de l’ajuntament, a més d’una llicència d’obres
Juntament amb l’aprovació d’aquestes dues parts, és necessari comptar amb una llicència d’obres, que pot ser de tres tipus diferents segons les necessitats:
Realitzar obres, reformes, construccions, etc., en un pis o local.
Obrir noves oficines, comerços i altres activitats en un local.
Canviar d’ús un edifici (d’oficines a habitatges o viceversa) o un local comercial (obrir una botiga de roba on fins ara hi havia una cafeteria).
En canvi, no és necessària la llicència d’obres ni permís de reformes per a treballs menors, com pintar, canviar solats, alicatar o substituir instal·lacions de sanejament, aigua, electricitat o calefacció, tant per a habitatges com per a locals.
Obres sense consentiment: algunes excepcions
L’esmentat article de la Llei de Propietat Horitzontal es completa amb la següent explicació: “En la resta de l’immoble (el propietari) no podrà realitzar cap alteració i si adverteix la necessitat de reparacions urgents haurà de comunicar-lo sense dilació a l’Administrador”.
La jurisprudència declara nuls els estatuts que contradiuen la llei
Existeixen, no obstant això, estatuts o títols constitutius de comunitats de veïns que autoritzen propietaris a realitzar obres sense el consentiment exigit per la llei. En aquests casos, la jurisprudència (és a dir, el criteri comú adoptat per la Justícia sobre un problema a partir d’una pluralitat de sentències que van estar d’acord) indica que aquests reglaments són nuls, ja que no poden vulnerar la llei.
No obstant això, hi ha una excepció per a aquests casos: la dels locals comercials de propietat horitzontal, en els quals en general sí que s’accepta que un propietari pugui efectuar reformes sense autorització. En tot cas, sempre ha de respectar les dues normes “de convivència” bàsiques: que no es vegi afectada la seguretat de l’edifici ni s’ocasioni perjudici algun sobre la resta dels veïns.
Així com un propietari no pot realitzar obres que afectin la seguretat de l’edifici o als seus veïns sense consentiment de la comunitat, tampoc pot oposar-se al fet que es facin treballs necessaris per al bé de la comunitat en la seva pròpia casa. Així ho estableix l’article 9.1.c de la citada llei 49/60, que assenyala com a obligació de cada propietari “consentir en el seu habitatge o local les reparacions que exigeixi el servei de l’immoble i permetre en ell les servituds imprescindibles requerides per a la creació de serveis comuns d’interès general (…), tenint dret al fet que la comunitat li rescabali dels danys i perjudicis ocasionats”. Aquest compromís -per poc agradable que, arribat el cas, pogués resultar- també forma part del que s’assumeix en adquirir un immoble.
