Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Ascensor nou, conflicte a la vista

La comunitat de propietaris no pot negar-se a la instal·lació d'ascensor, però l'absència de consens entre veïns i la falta de l'espai necessari fomenten les desavinences
Per EROSKI Consumer 31 de octubre de 2008
Img escalera ascensor viejo
Imagen: Olga Itenberg

Revaloritzar l’immoble

Pujar escales és un exercici molt saludable, fins al punt que en una societat tan sedentària com la nostra convindria que ho féssim de manera quotidiana. Però, com sempre ocorre, fins a les coses bones les preferim triades que imposades. En aquest cas, si mai ve malament disposar d’ascensor quan es viu en un tercer o un quart, què no dir si la pujada és fins a un cinquè o sisè pis. L’ascensor ve de sèrie des de fa uns deu anys en els habitatges de nova construcció, però pujar les escales diverses vegades al dia representa un crebant per a moltes persones que resideixen en edificis sense aquest equipament, que normalment tenen diverses dècades d’existència a coll. A més de depreciar el valor d’un immoble entre un 30% i un 45% respecte de si el tingués, mancar d’ascensor en l’habitatge suposa un minvament en la qualitat de vida de les persones amb dificultats de mobilitat o edat avançada. Aquest problema és molt freqüent en els centres històrics, zones i barris en els quals la proporció de persones ancianes és notable i la manca d’ascensor, majoritària. Per això, nombroses comunitats de veïns es plantegen la seva instal·lació, una iniciativa que no sempre suscita adhesions unànimes.

Mancar d’ascensor deprecia el valor d’un immoble entre un 30% i un 45% respecte de si el tingués

Malgrat les subvencions públiques que redueixen en part la inversió i de la indiscutible millora que sempre suposa per a un edifici posar ascensor quan no n’hi ha, és freqüent que alguns propietaris rebutgin assumir la despesa que suposa la instal·lació d’un elevador en la seva comunitat. El cost de la instal·lació és rellevant: col·locar un ascensor en un immoble de cinc plantes requereix invertir 60.000 euros, que han de pagar entre tots els propietaris segons la quota de participació de cadascun. La falta de consens sobre la seva instal·lació sol concretar-se en el desacord entre els amos dels primers pisos, plantes baixes i locals i la resta de propietaris, i el conflicte adquireix a vegades tal grau d’irresolubilidad que acaba en mans d’un advocat. El lletrat, amb la llei a la mà, no cessarà de fer números per a aconseguir la majoria necessària i donar llum verda a una obra onerosa el cost de la qual costa assumir, però que a més d’augmentar la comoditat i accessibilitat de l’edifici millora el valor de l’immoble en general i de cada pis en particular.

La comunitat de veïns no pot negar-se

La Llei de la Propietat Horitzontal de 1960, reformada el 6 d’abril de 1999, regula les relacions veïnals entre els propietaris de pisos o locals d’un edifici i deixa assegut que la comunitat de propietaris no pot negar-se a instal·lar un ascensor o plataformes elevadores si aquestes infraestructures milloren l’habitabilitat de l’immoble. Aquesta és la raó per la qual, en principi, no és necessària la unanimitat en la junta de propietaris perquè pugui procedir-se a la instal·lació d’un ascensor. No obstant això, en funció de la situació en la qual es presenti la proposta, les majories requerides seran diferents.

Si cap veí sofreix cap impediment per a accedir al seu habitatge s’exigeix que tres cinquenes parts dels vots siguin afirmatius

Si cap veí sofreix cap impediment per a accedir al seu habitatge, ja sigui per edat avançada o per alguna discapacitat, perquè l’acord d’instal·lació de l’ascensor sigui vàlid s’exigeix que tres cinquenes parts dels vots siguin afirmatius. Però, en canvi, si l’ascensor s’instal·la perquè una persona amb mobilitat reduïda o major de 70 anys pugui pujar i baixar del seu habitatge, bastarà amb la majoria simple, això és, la meitat dels vots més un. Si fins i tot en aquest supòsit no s’aconseguís la majoria, el propietari interessat en la instal·lació pot acollir-se a la llei que empara l’eliminació de barreres arquitectòniques i encarregar la realització del projecte. Per a això, haurà de notificar per escrit a la comunitat la necessitat d’executar obres d’adequació, acompanyant la documentació que acrediti la seva condició de discapacitat o de què es tracta d’una persona anciana, i el projecte tècnic de les obres que s’han de realitzar. Si transcorre un màxim de 60 dies sense que la comunitat informe per escrit del seu consentiment o oposició, s’entén que s’accedeix a l’execució de les obres.

Fer front a les despeses, la qüestió més espinosa

El principal motiu de discussió no és tant aconseguir l’autorització perquè es faci la instal·lació com afrontar el finançament de l’obra, i més quan es pretén instal·lar l’ascensor en comunitats de veïns sense propietaris ancians ni discapacitats. La diversitat de les interpretacions que poden fer-se de la Llei de la Propietat Horitzontal (articles 11 i 17) no fa sinó propiciar que la controvèrsia sigui major. Acollint-se a l’art. 17, els més interessats a posar ascensor poden defensar que l’acord adoptat per les tres cinquenes parts obliga a tots, tant als qui van votar a favor com als qui ho van fer en contra, a córrer amb les despeses de la reforma. Però si els qui s’oposen asseguren que no és necessària aquesta instal·lació i, fins i tot admetent que l’obra es realitzi, afirmen que no sufragaran aquestes despeses perquè l’art. 11 estableix que “si la quota d’instal·lació excedeix de l’import de tres mensualitats ordinàries de despeses comunes, el dissident no resultarà obligat, ni es modificarà la seva quota, fins i tot en el cas que no se li pugui privar de la millora”, ja està l’embolic muntat.

A vegades, la comunitat es troba que les escriptures de propietat de baixos o locals comercials especifiquen l’exempció de pagaments en cas d’instal·lació d’ascensor. En aquest cas, els propietaris dels baixos no pagaran les despeses ocasionades pel nou ascensor. I si no fos així, els propietaris d’aquests pisos i locals sempre poden sol·licitar que la junta sotmeti l’assumpte a votació. Encara que la seva situació no sigui molt airosa: si un solo propietari s’oposa al fet que els amos dels baixos quedin alliberats dels pagaments, hauran de desemborsar les quantitats estipulades. I si algun d’aquests propietaris de baixos o locals es nega a pagar, podrà ser demandat per impagament, si bé la decisió de la junta pot ser impugnada. De qualsevol manera, per a emprendre aquesta o una altra acció judicial és necessari que els veïns implicats estiguin al dia en els pagaments a la comunitat. Vaga dir que sempre és millor arribar a acords raonables que no danyin la convivència entre els veïns.

La quota que cada propietari ha de pagar es calcula per la superfície útil del seu pis o local, en relació amb el total de l’immoble referit en centèsimes

Un cas curiós: si els veïns que es neguen a pagar la quantitat que els correspon per la instal·lació de l’elevador venen el seu pis una vegada generats diversos impagaments, la responsabilitat de les quotes no pagades no recau únicament en qui era propietari en el moment en què aquestes van vèncer, sinó també en el comprador. Ara bé, aquest últim només ha de fer-se càrrec dels impagaments produïts l’any de compra de l’habitatge i en l’anterior. De totes maneres, el més assenyat -i la llei no ho impedeix- és que, en el moment de signar l’escriptura, venedor i comprador acordin descomptar del preu de compra de l’habitatge les quantitats que es deuen a la comunitat de veïns.

Les despeses, proporcionals a la quota de participació

Si en l’immoble resideix almenys una persona amb discapacitat física i/o avançada edat, tal com s’ha dit anteriorment, els veïns no poden negar-se a sufragar la seva part de l’obra d’instal·lació de l’ascensor. Convé saber que la incapacitat no ha de ser oficial ni reconeguda per cap institució administrativa, encara que és convenient comptar amb informes mèdics que acrediten les deficiències de mobilitat o la discapacitat física. En el cas de les persones majors, tampoc és necessari disposar d’un justificant mèdic que certifiqui les molèsties, o els efectes en malucs i cames originats pels esforços de pujar i baixar escales. És convenient que els propietaris coneguin com es distribueixen els percentatges que han de pagar per la instal·lació de l’ascensor. Les xifres que hauran d’abonar es calculen d’acord amb la quota de participació que cada propietari té en funció de la ubicació i altura del seu habitatge. El valor de la quota s’assigna per la superfície útil de cada pis o local, en relació amb el total de l’immoble referit en centèsimes.

Immobles antics: no hi ha buit en l’escala

En els immobles d’antiga construcció a vegades ni tan sols hi ha un buit per a la instal·lació d’un ascensor. Això sí, si l’edifici disposa d’aquest espai, encara que no sigui molt gran, la llei permet la seva instal·lació a pesar que la cabina es construeixi amb petites dimensions.

En els edificis que manquen de buit per a la instal·lació de l’ascensor, la comunitat es veu obligada a buscar altres solucions, la qual cosa a vegades significa ocupar l’espai d’altres habitatges o locals comercials de la finca. La primera consideració és que, malgrat que el bé de la comunitat preval sobre l’interès particular d’un veí, els propietaris afectats estan en el seu dret a oposar-se al fet que la instal·lació de l’ascensor els privi del seu espai. A més els tribunals espanyols, en sentències recents, deixen assegut que cap llei permet a les comunitats executar una expropiació forçosa a un dels seus propietaris. Per tant, si el veí afectat accepta finalment la col·locació de l’ascensor, la comunitat està obligada a compensar-li econòmicament. Si la indemnització proposada no convenç al propietari afectat, han de buscar-se altres solucions tècniques per a salvar aquest greu obstacle que, normalment, resultaran més costoses per a la comunitat. Dos que s’han adoptat aquests últims anys: una, col·locar l’ascensor per la part exterior de la façana, sempre amb autorització de l’ajuntament; una altra, la instal·lació d’erugues mecàniques amb enganxament per a cadires de rodes o plataformes d’elevació i cadires salva escales que no requereixen obra però no resulten tan útils com un ascensor.

La responsabilitat del manteniment i la conservació de l’ascensor recau sobre la comunitat de propietaris

En els edificis molt antics és habitual que la col·locació de l’ascensor requereixi sacrificar un espai de l’escala que no se sap amb exactitud a qui pertany. Es tracta de quarts o racons la funció dels quals no és del tot clara, però que el constructor de l’edifici va vendre anys enrere a un dels propietaris. En aquests casos, el primer pas és comprovar quina consideració té aquest quart en els estatuts de la comunitat, i investigar en quines condicions i quan va tenir lloc la venda. Es pot donar una prescripció adquisitiva, o cosa que és el mateix, que l’amo hagi creat propietat sobre aquest espai. Si l’operació es va tancar en el seu moment de bona fe i just títol, la propietat s’haurà adquirit pel transcurs de 10 anys.

Despeses de manteniment

La responsabilitat del manteniment i la conservació de l’ascensor recau sobre la comunitat de propietaris, que ha d’assegurar-se del perfecte funcionament d’aquesta infraestructura i impedir, al seu torn, el seu ús quan no ofereixi les degudes garanties de seguretat. Això no significa que, una vegada aconseguit l’acord que aprova la instal·lació de l’ascensor, la junta de propietaris pugui determinar que als veïns que no vagin a fer ús d’ell se’ls eximeixi de pagar les quotes de manteniment de l’ascensor. Hi ha molts mecanismes i solucions tècniques a les quals poden recórrer les comunitats de veïns per a assegurar-se que els veïns que van acordar amb la junta de propietaris no pagar la seva instal·lació no utilitzin l’ascensor, des de cabines que només funcionen previ ús de clau o ascensors amb clau personal, fins a claus específiques que activen el mecanisme de l’ascensor per a pujar i baixar directament al pis assignat a cadascuna d’elles. Tota comunitat ha de contractar el manteniment i les revisions de la instal·lació amb una empresa inscrita en el Registre d’Empreses Conservadores. La durada d’aquests contractes pot ser d’un, tres, cinc o deu anys.

La majoria d’aquests acords inclou clàusules de pròrroga automàtica per iguals períodes de temps si cap de les parts sol·licita el seu cessament, amb una antelació de diverses mensualitats abans que finalitzi el contracte. A més, alguns contractes incorporen una clàusula que fixa una indemnització a favor de l’empresa de manteniment en cas de ruptura de contracte per part de la comunitat de propietaris. Aquesta és una pràctica no del tot legal, ja que constitueix un abús si no es pacta al seu torn una indemnització a favor de la comunitat si és l’empresa qui cessa el contracte de manera anticipada. A més, els terminis tan llargs de contractació són també abusius perquè suposen un privilegi a favor de l’empresa, que s’assegura que el client no s’anirà a la competència, sota l’amenaça de compensacions econòmiques desorbitades. Per això, la comunitat de veïns ha de conèixer amb detall les condicions de contractació del servei abans de formalitzar l’acord. I, per descomptat, els preus d’aquesta assistència tècnica.