Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Com vendre la casa quan algun dels hereus no vol

La partició judicial de l'herència i la pública subhasta són opcions que permeten vendre un immoble encara que un legatari s'oposi
Per Laura Caorsi 23 de setembre de 2022
Vender casa si un heredero no quiere
Imagen: geralt

Les herències causen problemes. Quan arriba el moment d’executar-les, són habituals els desacords, retrets i discussions que, en els casos més extrems, desemboquen en allunyaments o ruptures familiars. A la pèrdua del ser estimat s’afegeixen altres elements afectius, legals i econòmics que exerceixen molta pressió: inventaris, taxacions, documents, advocats, honoraris, notaris, impostos… Un dels problemes més comuns es produeix quan s’hereta un immoble ; especialment si es tracta de l’habitatge dels pares. És un escenari en el qual, a més del valor econòmic, entra en joc l’emocional, que altera la manera d’enfocar les coses. I tot es complica quan algun dels legataris no vol vendre l’immoble. És possible fer-lo? Com expliquem en aquest article l’adjudicació de l’herència i la pública subhasta ho permeten , encara que aquesta última no és l’opció més aconsellable perquè s’aconsegueix un preu inferior al del mercat i es danyen els interessos de tots els hereus.

Es pot vendre una propietat si un hereu no vol?

Hi ha els qui posen per damunt el valor afectiu del llegat, els qui tenen un punt de vista més pràctic i dona major importància al valor monetari dels béns, hi ha qui renúncia a l’herència i hi ha un últim grup que, davant la pèrdua d’un familiar, prefereix vendre’l tot per a “tancar el capítol” i poder dur a terme el seu duel.

Què és millor: conservar la casa o vendre-la? Aquesta és el principal dubte, motiu de debat entre els hereus que, al mateix temps, genera la major part dels desacords. Són uns conflictes de voluntats que poden acabar en l’àmbit judicial i que són més freqüents del que es creï. Les disputes per l’herència són un problema “clàssic”, com assenyala Isidro Niñerola, advocat especialitzat en Dret de Família. Sigui com sigui l’opció, els inconvenients comencen quan acaba el consens.

Això sí, sempre hi ha matisos, ja que no és igual si l’habitatge familiar és l’únic bé que s’ha de liquidar o si hi ha altres béns immobles que han de repartir-se. El panorama també varia en funció del. testament , del poder adquisitiu dels hereus i del nombre de beneficiaris, ja que a priori sembla més fàcil arribar a un pacte quan només hi ha dos germans.

Malgrat tot, sovint un hereu està en contra dels altres. Llavors sorgeix una altra pregunta: És possible vendre l’immoble si algun d’ells no vol? La resposta ràpida és “no”. Però, de nou, hi ha matisos. Perquè existeixen altres vies altres vies per a arribar a un acord amb l’hereu que es nega a la venda.

Img pisos art

Opcions per a vendre sense el consentiment de tots

Com a punt de partida, cal recordar que els béns indivisos que s’hereten, en aquest cas un immoble, es poden vendre encara que un dels beneficiaris s’oposi. De quina manera? Encara que no es pot obligar a vendre, hi ha opcions:

👉 Adjudicar l’herència

Quan un dels hereus es nega a vendre la seva part, la llei ( artículo1062 del Codi Civil ) li ofereix la possibilitat d’adquirir aquesta propietat. Per a això només deu donar als altres hereus la part corresponent tenint en compte que el valor de la propietat ha de ser definit per un taxador professional. 

No obstant això, el mateix article assenyala que si un dels hereus demana la venda en subhasta demani la seva venda en pública subhasta, i amb admissió de licitadors estranys, s’ha de fer així. La subhasta pública és, doncs, una altra de les opcions per a vendre encara que un hereu es negui.

👉 Subhasta pública

En aquest cas, cal iniciar un procediment contenciós de divisió judicial de cosa comuna. Els hereus que volen vendre presenten una demanda enfront de l’hereu que no ho desitja perquè es extingeixi el condomini. L’habitatge ha de ser taxada per un perit professional.

Una vegada que es taxa l’habitatge, se subhasta de manera pública. És un procediment obert, que es dona a conèixer en el Boletín Oficial del Estado i que se segueix amb molt d’interès des de diverses publicacions i portals d’Internet especialitzats en el tema, que actualitzen la informació diàriament.

Aquest sistema està regulat pel Ministeri d’Economia i Hisenda, que ofereix un  llistat d’immobles que se subhastaran , la data dels actes i els requisits que s’exigeixen a les persones que vulguin assistir i licitar per a adquirir-los.

👉 Subhasta voluntària de la propietat

Més benigna que l’anterior és la solució d’acordar realitzar la venda en subhasta. Però una subhasta que es faci amb acord de tots els hereus. Se sol donar molt quan s’arriba a l’acord de vendre l’immoble, però no s’aconsegueix respecte al preu de venda .

La Llei de Jurisdicció Voluntària ofereix als hereus una alternativa: sol·licitar la subhasta voluntària de l’habitatge. Encara que no és obligatori, convé comptar amb assessorament de professionals.

Val la pena arribar a la via judicial? Et poden obligar a vendre?

No poden obligar a vendre, com s’ha explicat. Però tampoc es pot obligar al fet que la resta d’hereus mantingui la propietat. Per això, a vegades s’arriba a la via judicial. Encara que el treball dels lletrats s’emmarca en aquesta mena de procediments, és difícil trobar a un advocat que aconselli seguir aquesta via.

La via judicial es desaconsella sempre perquè és més cara, més llarga i més desagradable per a tots. És una solució desencertada, en general, ja que a més amb aquest procediment s’aconsegueix un preu molt inferior al del mercat i es danyen els interessos dels hereus .

És preferible sempre intentar la. Conciliació , arribar a un acord a través d’un mediador. En molts casos (no en tots) s’arriba a un acord després de seguir aquesta via.

Arribar a un acord, la millor solució

Quan no hi ha un testament o un esment exprés sobre què fer amb l’habitatge que s’hereta, la millor solució és intentar que els germans puguin arribar a un acord.

Aquest consens condueix a diferents solucions, des de conservar la propietat fins a vendre-la (ja sigui a tercers o entre els propis beneficiaris). Fins i tot pot donar-se el cas que un dels germans cedeixi la seva part als altres, si és que no tenen els mitjans per a adquirir aquest percentatge.