Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Economia domèstica

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Com vendre la casa quan algun dels hereus no vol

La partició judicial de l'herència i la pública subhasta permeten vendre un immoble encara que un legatari s'oposi

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dimecres, 09 de Desembre de 2009
img_pisos 1

Les herències causen problemes. Quan arriba el moment d’executar-les, són habituals els desacords, els retrets i les discussions que, en els casos més extrems, desemboquen en allunyaments o ruptures familiars. A la pèrdua del ser estimat, “una experiència traumàtica que genera alts nivells d’estrès”, s’afegeixen altres elements afectius, legals i econòmics que exerceixen molta pressió. Inventaris, taxacions, documents, advocats, honoraris, notaris, impostos… La llista de factors és llarga i submergeix als familiars del mort en una vorágine administrativa que cansa i desgasta. Un dels problemes més comuns es produeix quan s’hereta un immoble; especialment si es tracta de l’habitatge dels pares. És un escenari en el qual, a més del valor econòmic, entra en joc l’emocional, que altera la manera d’enfocar les coses. Resulta evident que no és el mateix prendre decisions sobre un pis qualsevol, un local o un terreny, que fer-ho sobre la llar familiar, on s’ha passat la infància i que atresora vivències i records tan valuosos com els maons, la ubicació o les vistes. No obstant això, quan algun dels legataris no vol vendre l’immoble, és possible fer-ho. La partició judicial de l’herència i la pública subhasta ho permeten, encara que no és l’opció més aconsellable perquè s’aconsegueix un preu inferior al del mercat i es danyen els interessos de tots els hereus.

Opinions diferents

Hi ha els qui posen per damunt el valor afectiu del llegat, els qui tenen un punt de vista més pràctic que adjudica major importància al valor monetari dels béns i un tercer grup que, davant la pèrdua d’un familiar, prefereixen desfer-se de tot per “tancar el capítol” i dur a terme el seu duel. Què és millor: conservar la casa o vendre-la? Aquesta és el principal dubte, motiu de debat entre els hereus que, al mateix temps, genera la major part dels desacords. Són uns conflictes de voluntats que poden acabar en l’àmbit judicial i que són més freqüents del que es creu.

L’actitud davant un ben heretat varia en funció del testament, del poder adquisitiu dels legataris i del nombre de beneficiaris

Les disputes per l’herència són un problema “clàssic”, com assenyala Isidro Miñerola, president de l’Associació Espanyola d’Advocats de Família (AEAFA). Sigui el que sigui l’opció, els inconvenients comencen quan acaba el consens. Això sí, sempre hi ha matisos, ja que no és igual si l’habitatge familiar és l’únic bé que s’ha de liquidar o si hi ha altres béns immobles que han de repartir-se. El panorama també varia en funció del testament, del poder adquisitiu dels hereus i del nombre de beneficiaris, ja que a priori sembla més fàcil arribar a un pacte quan només hi ha dos germans. Malgrat tot, sovint un hereu està en contra dels altres. Llavors sorgeix una altra pregunta: És possible vendre l’immoble si algun d’ells no vol?

Particions, quaderns i subhastes

Com a punt de partida, cal recordar que els béns indivisos que s’hereten, en aquest cas un immoble, es poden vendre encara que un dels beneficiaris s’oposi. De quina manera? Mitjançant una partició judicial de l’herència i la posterior subhasta pública del ben.

  • La partició de l’herència és, com indica el seu nom, el repartiment proporcional dels béns (i els deutes) del difunt entre els seus familiars o les persones que figurin en el seu testament. De manera habitual, aquesta divisió és voluntària ja que, o bé resulta clara des de l’inici o es produeix de manera consensuada. Quan no és possible arribar a un acord entre les parts, es recorre a la partició judicial. Els hereus han d’acudir al Jutjat de Primera Instància i presentar diversos documents, des dels títols de propietat i el certificat de defunció del mort, fins al certificat d’últimes voluntats i el testament (si n’hi ha). Una vegada que s’exposa el cas i es lliura la documentació, el jutge designarà a un perit, qui s’encarregarà de formar el quadern particional amb el repartiment dels béns.
  • El quadern particional. El contingut d’aquest document, que s’elabora en tots els casos, és de summa importància. A més de les dades del mort i els seus hereus, en ell es recull un inventari complet de l’actiu i del passiu, és a dir, dels béns i els deutes. En aquest quadern es registra la liquidació de l’herència: es determina el valor net, després de restar el valor dels deutes al dels béns. De la xifra resultant, s’indica què part li correspon a cada hereu.

  • La subhasta pública. L’últim pas, una vegada que es taxa l’habitatge, és subhastar-la de manera pública. Es tria aquest mecanisme perquè té major transparència i abast. És un procediment obert, que es dona a conèixer en el Butlletí Oficial de l’Estat i que se segueix amb molt interès des de diverses publicacions i portals d’Internet especialitzats en el tema, que actualitzen la informació diàriament. Aquest sistema està regulat pel Ministeri d’Economia i Hisenda, que ofereix un llistat d’immobles que se subhastaran, la data dels actes i els requisits que s’exigeixen a les persones que vulguin assistir i licitar per adquirir-los.

Arribar a un acord, la millor solució

Encara que el treball dels lletrats s’emmarca en aquest tipus de procediments, és difícil trobar a un advocat que aconselli seguir aquesta via. Quan no hi ha un testament o un esment exprés sobre què fer amb l’habitatge que s’hereta, la millor solució és intentar que els germans puguin arribar a un acord. Aquest consens condueix a diferents solucions, des de conservar la propietat fins a vendre-la (ja sigui a tercers o entre els propis beneficiaris). Fins i tot pot donar-se el cas que un dels germans cedeixi la seva part als altres, si és que no tenen els mitjans per adquirir aquest percentatge.

Amb la subhasta pública s’aconsegueix un preu molt inferior al del mercat i es danyen els interessos de tots els hereus

Qualsevol d’aquestes opcions és millor que subhastar l’immoble. És una solució desencertada, en general, ja que amb aquest procediment s’aconsegueix un preu molt inferior al del mercat i es danyen els interessos dels hereus. Cadascun dels processos legals necessaris per arribar fins a aquest punt costa diners. Hi ha despeses judicials. D’aquí la insistència per arribar a l’acord familiar, l’opció més lògica i rendible: posat que l’habitatge es vendrà de totes maneres, és millor que sigui conforme als preus del mercat i que la transacció no consuma els recursos econòmics dels beneficiaris.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions