Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

El període de carència en hipoteques i lloguers

Bancs i caixes ofereixen la possibilitat d'aplicar un període de carència que rebaixi la quota mensual en els préstecs que contracten els seus clients
Per Andone Marín 9 de octubre de 2008
Img vivienda farola listado
Imagen: Sergio

Una relació contractual

Els terminis de manca, encara que desconeguts per a moltes persones, afecten nombrosos contractes que es poden signar al llarg de la vida. Quan es lloga un immoble, se subscriu una pòlissa d’assegurança o se sol·licita una hipoteca, convéser previngut i informar-se de les característiques d’aquests productesfinancers. D’aquesta manera, s’evitaran sorpreses i s’estalviaran despesesinnecessàries.

En termes generals, i independentment de l’àmbit en el qual s’apliqui, el període de carència consisteix en una relació contractual, un lapse de temps excepcional i de durada determinada en el qual s’eximeix a alguna de les parts de complir part de les exigències generals a les quals l’obliga en contracte. Pot tractar-se de l’ajornament en el pagament d’un deute, la no obligació d’abonar una renda per determinades raons o no poder gaudir d’alguns serveis contractats durant el període inicial d’una pòlissa d’assegurança.

Préstecs: la manca en una hipoteca

La situació resultarà familiar a molts: les despeses de la casa, les càrregues familiars, factures d’aquí i d’allà… i la mensualitat hipotecària que no dóna treva i continua pujant. A vegades, quan l’economia domèstica no dóna més de si i s’està “al límit”, trobar una sortida no resulta senzill. Bancs i caixes ofereixen la possibilitat d’introduir un període de carència -també denominat “de gràcia”- que rebaixi la quota mensual en els préstecs que contracten els seus clients. Aquest període pot donar-se tant en crèdits personals com hipotecaris, encara que per l’esforç econòmic que suposa, la hipoteca és el tipus de préstec on més cabuda té, i en el qual més es demanda.

La manca no és gratuïta, i l’ajornament del pagament de les quotes encareix el préstec

Aquesta opció està pensada, en principi, per a concedir un període d’alleujament mentre es resol una situació puntual fins a poder fer front, amb major solvència, a les mensualitats de la hipoteca. En general, se sol pactar per a l’inici del préstec, coincidint amb l’època més complicada econòmicament, a causa de les despeses extra que suposa la creació de la nova llar -la compra de mobles, algunes obres… -.

Una vegada que el préstec està ja actiu, es pot negociar un període de carència amb l’entitat. Si a la desmesurada pujada de l’Euribor dels últims temps se suma la crisi econòmica -que les previsions d’experts auguren s’allargarà en el temps- , el termini “de gràcia” pot suposar un respir temporal per a més d’un usuari.

Quota menor, hipoteca més cara

En un préstec, el període de carència és aquell en el qual no es paguen interessos o no s’amortitza el capital, amb la qual cosa, la quota es veu reduïda (o fins i tot desapareix, en el cas de manca total). El període pactat pot anar des d’un sol mes (per a sobreposar-se de dificultats puntuals) a diversos anys, depenent del cas concret i de l’oferta de cada entitat financera. Es contemplen dos tipus de manca en préstecs:

  • Manca d’amortització: és la més freqüent i consisteix a efectuar únicament el pagament dels interessos corresponents al deute, deixant l’amortització del capital per a més tard.
  • Manca total: no es paga ni el capital ni els interessos. La quota que s’hauria d’abonar durant el període seria 0 euros.

Fins aquí, sona temptador. Però, cuidat! La manca no és gratuïta. I cal considerar el seu clar desavantatge: mes rere mes, malgrat estar abonant la quota, no s’està amortitzant ni un sol euro del préstec. Així, el capital pendent de devolució és el mateix en cada rebut. I el més important: tant en el primer cas, com en el de manca total, els interessos es continuen reportant, ja que es retarda el pagament del capital -i, a vegades, també els interessos- encarint més i més la hipoteca.

Pot entendre’s fàcilment amb un exemple pràctic: es contracta una hipoteca de 240.000 euros a un termini de 25 anys, amb un interès del 4,5% anual. Sense període de carència, i sense tenir en compte més que les variables citades, la mensualitat de la hipoteca seria de 1.334 euros mensuals.

Suposem ara, que s’inclouen 15 mesos de manca d’amortització.

  • Quota en període de carència: 900 euros/mes.
  • Quota en la resta del període: 1.372,21 euros/mes.

Si es decideix que aquests 15 mesos de manca siguin totals, és a dir, no pagar ni interessos ni capital:

  • Quota en període de carència: 0 euros/mes.
  • Quota en la resta del període: 1.451,46 euros/mes.

Per tant, i sense tenir en consideració comissionis o altres variables, la hipoteca acabaria costant:

  • 400.200 euros sense manca de cap mena.
  • 404.579,85 euros amb manca d’amortització.
  • 413.666,1 euros amb manca total.

La manca en el lloguer d’un immoble

Encara que molts ho desconeguin, en un contracte de lloguer d’un immoble també és possible introduir períodes de carència, tant si es tracta d’un habitatge com en el cas d’un local. Aquí, la manca consistiria en el fet que el propietari deixés a l’arrendatari un temps determinat lliure de renda, generalment per a efectuar algun tipus de condicionament, obres, o realitzar una mudança. Posem per cas que un usuari arrenda un local per a obrir un negoci. Amb freqüència ocorre que l’espai llogat no està condicionat per a acollir el tipus d’activitat per al qual es pretén utilitzar, o bé que necessiti obres o canvis per a adaptar-ho a altres gustos i necessitats. En tals casos, propietari i arrendatari poden acordar un temps, el necessari per a poder escometre tals treballs, exempt del pagament de la renda.

Els termes i condicions del termini de manca en un lloguer es fixen de mutu acord

Així mateix, quan es lloga un habitatge, poden donar-se situacions en les quals podria negociar-se un període de carència amb l’arrendador. Una de les raons per a decidir introduir una manca podria ser, igual que en el cas anterior, que l’immoble precisi d’algun arranjament o obra. Un altre motiu habitual perquè el propietari decideixi concedir un temps abans de començar a cobrar la renda és que el nou inquilí hagi de realitzar una mudança i hagi de continuar abonant la mensualitat corresponent al lloguer del pis on vivia fins llavors.

Els termes i condicions -econòmiques i d’un altre tipus- seran les que de mutu acord signin les parts. Aquestes condicions (qui assumirà els costes de les obres en el seu cas, per exemple) es reflectiran mitjançant sengles clàusules en el contracte, i s’haurà d’indicar quan s’efectuarà el primer pagament. (si el contracte entra en vigor l’1 d’abril i s’estableixen dos mesos de manca, per exemple, el primer abonament es realitzaria l’1 de juny).

La manca, també en les assegurances mèdiques

Els períodes de carència també cobren especial interès a l’hora de contractar una assegurança. Pot haver-hi terminis de manca en tota mena d’assegurances, com ara els relacionats amb accidents, baixes laborals o assistència sanitària. En les pòlisses d’assegurances mèdiques aquest aspecte adquireix una rellevància majúscula, especialment quan se subscriuen amb vista a rebre unes prestacions concretes en un període determinat i pot constituir una de les qüestions clau a l’hora de decantar-se per contractar una assegurança o un altre.

El termini de manca en aquest cas seria el temps que ha de transcórrer des que la pòlissa està vigent -o des de la inclusió d’un nou assegurat- fins que es pugui ser beneficiari de determinades cobertures, excloses durant aquest període. És a dir, que alguns serveis -normalment, els més costosos, com a proves d’alt diagnòstic o hospitalitzacions- no sempre són efectius des del principi, a pesar que la pòlissa estigui vigent i s’estigui abonant la quota corresponent a la cobertures contractades. Les companyies obren d’aquesta manera per a evitar que els clients contractin pòlisses amb la intenció de beneficiar-se immediatament dels avantatges de la sanitat privada. Abans, hauran de demostrar ser clients “no problemàtics”.

Convé anar amb compte, per tant, amb la contractació d’una assegurança mèdica per a beneficiar-se de determinats serveis des del primer dia, sobretot si es fa amb la intenció de tractar una malaltia en particular o de rebre assistència que es prevegi necessitar en breu (en el cas d’embaràs i part, per exemple). Les asseguradores es cuiden molt d’acollir a persones “de risc” i, excepte excepcions, no cobreixen patologies que tingués el client amb anterioritat a la contractació de la pòlissa. D’altra banda, per a determinades cobertures solen establir un període inicial de manca. Aquestes són algunes de les més habituals (i els seus terminis aproximats):

  • Alt diagnòstic i hospitalització: uns 6 mesos.
  • Embaràs i assistència al part: 10-12 mesos. Per això, l’adequat seria contractar la pòlissa un parell de mesos abans de la data en la qual es planegi un embaràs. Si es fa més tard, algunes companyies ofereixen la possibilitat d’atendre les dones embarassades pagant una franquícia (d’uns 2.000 euros).
  • Atenció psicològica: 6 mesos.
  • Algunes intervencions quirúrgiques senzilles com la lligadura de trompes o la vasectomia: 6 mesos.

Aquestes condicions, de les quals s’haurà d’informar adequadament el potencial client, són imposades per les companyies i rares vegades negociables.