Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Economia domèstica

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Gregorio Mayayo. President de l’Associació Hipotecària Espanyola

No cal deixar-se seduir per una oferta el ganxo de la qual sigui només el preu

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dimarts, 27 de Febrer de 2007

Gregorio Mayayo (Navarra, 1939), llicenciat en Filosofia i Lletres, és des de 1989 president de l’Associació Hipotecària Espanyola, institució integrada per bancs, caixes d’estalvis, cooperatives de crèdit i establiments financers de crèdit que representen aproximadament un 80% del mercat de préstecs hipotecaris espanyol. Com a màxima autoritat de l’Associació, Mayayo persegueix l’objectiu de vetllar per que el mercat hipotecari es desenvolupi amb la major transparència i qualitat, sobretot en moments com els actuals d’encariment progressiu dels tipus d’interès. Segons Mayayo, l’euribor, l’índex hipotecari al que estan referenciades més d’un 90% de les noves hipoteques que es concedeixen a Espanya, pot aconseguir aquest any el nivell del 4,5%. Aquesta pujada implica que els hipotecats (amb un préstec mitjà de 150.000 euros concedits a 20 anys) hauran de pagar pels seus préstecs 130 euros mensuals més que al gener de 2006, és a dir, 1.500 euros anuals més que fa dotze mesos. Per fer front a aquest encariment, Mayayo, que compta amb una sensibilitat especial cap a els qui han contractat un préstec hipotecari a causa dels seus estudis de psicologia industrial i sociologia, recomana buscar sense pressa al mercat de l’habitatge i, posteriorment, en l’hipotecari, entre les entitats financeres. En la seva opinió, “no cal deixar-se seduir per una oferta el ganxo de la qual sigui només el preu. El més raonable és estudiar a consciència què és el que necessitem i adequar-ho a la nostra capacitat de pagament”, assegura.

Davant la imparable pujada dels tipus d’interès i l’elevat endeutament familiar, com valora l’actual situació del mercat hipotecari?

El mercat hipotecari espanyol manté en l’actualitat un ritme fortament expansiu amb taxes interanuals de creixement a l’entorn del 23%, si bé s’ha desaccelerat alguna cosa l’activitat respecte dels dos últims anys. Pel que fa a l’endeutament familiar, el deute de les llars espanyoles en termes de percentatge sobre el PIB (Producte Interior Brut) se situa per sota de la mitjana del conjunt de les llars dels països de l’OCDE, segons l’últim informe publicat per aquesta organització, encara que el seu ritme de creixement en els últims anys ha estat més ràpid que en la resta.

Seguiran encarint-se les hipoteques?

La majoria dels analistes estimen que la política monetària del BCE en 2007 determinarà una pujada sostinguda però moderada dels tipus d’interès. L’euribor hipotecari pot aconseguir valors propers al 4,5%.

En l’actualitat quins avantatges volen els clients que incorporin les seves hipoteques: terminis llargs d’amortització, períodes de carència, ajornament de quotes, tipus baixos…?

Les característiques financeres dels préstecs s’han anat adaptant a l’evolució dels preus de l’habitatge i a les característiques econòmiques de la demanda emergent d’habitatge en propietat. De no haver-se produït aquesta evolució simplement més de la meitat dels compradors d’habitatge dels últims sis anys s’haguessin quedat fora del mercat.“De no haver-se produït aquesta evolució simplement més de la meitat dels compradors d’habitatge dels últims sis anys s’haguessin quedat fora del mercat” Conseqüentment, s’hagués construït menys de la meitat d’habitatges nous, l’ocupació del país estaria en nivells molt més baixos i el PIB hauria crescut considerablement menys.

Quin consell li donaria a un client que estigui buscant hipoteca per accedir per primera vegada al mercat de l’habitatge?

En primer lloc que analitzi ben la seva necessitat real d’habitatge i la seva capacitat d’endeutament responsable. Després, que busqui sense pressa al mercat l’habitatge més adequat a la seva necessitat i possibilitats. I després, que seleccioni al mercat l’oferta crediticia que millor s’adecue a les seves necessitats actuals i futures en un horitzó mínim de cinc o deu anys, i que no es deixi mai seduir per una oferta crediticia suportada “únicament” en el preu o la facilitat per aconseguir-la.

En la seva opinió, quins són les qüestions bàsiques que ha d’estudiar un client abans de canviar d’hipoteca?

Sobretot la seva flexibilitat per adaptar-se sense rigidesa a les possibles o previsibles evolucions de la seva economia familiar. Abans de contractar una hipoteca, cal pensar en els hipotètics canvis d’ingressos o necessitats que poden presentar-se en el futur més proper per no veure’s ofegats pel préstec. Cal contractar el préstec sempre amb un marge.

En l’actualitat què és millor, contractar una hipoteca a tipus fix o variable?

No hi ha un “millor” absolut. Cadascuna de les opcions incorpora una sèrie d’avantatges i inconvenients que cada ciutadà ha d’avaluar per fer la seva millor opció possible. Els préstecs a tipus fix no permeten beneficiar-se dels descensos dels tipus d’interès, però sí eviten les pujades. Els préstecs a tipus variable recullen tant les pujades com les baixades dels tipus d’interès.

Què opina de les hipoteques mixtes?

El que últimament s’està donant a cridar de forma una miqueta simplista ‘hipoteques mixtes’ no és un tot homogeni i compacte. Darrere d’aquesta equívoca expressió pot haver-hi un món de préstecs hipotecaris on, si la propera legislació no ho impedeix, es trobaran la majoria dels quals avui es distribueixen en tots els mercats hipotecaris moderns i que l’obsoleta i intervencionista legislació actual impedeix oferir a Espanya a les entitats nacionals i a les estrangeres.

Amb l’entrada en vigor de la nova Llei de Modernització del Mercat Hipotecari (prevista per a abril d’aquest any), s’abaratirà el cost per canviar d’hipoteca valora positivament els canvis que introdueix la llei quant a baixades de comissions i costos registrals i notarials?

L’aspecte més nou i important per als ciutadans del projecte de llei de modernització del mercat hipotecari és que permetrà una renegociació flexible i còmoda del préstec i de totes les seves característiques amb l’entitat financera.“L’aspecte més nou i important per als ciutadans del projecte de llei de modernització del mercat hipotecari és que permetrà una renegociació flexible i còmoda del préstec i de totes les seves característiques amb l’entitat financera” La reducció de les taxes i aranzels, encara que també és favorable i positiva, té sens dubte una importància realment secundària pel que fa als avantatges que representa la flexibilització de les novacions (és a dir, negociar una ampliació del préstec, amb majors terminis o imports, amb la mateixa entitat).

Creu que amb la nova llei creixeran les subrogacions hipotecàries, és a dir, els canvis d’hipoteques d’una entitat a una altra?

No. En realitat tendiran a desaparèixer en facilitar-se la possibilitat de renegociar el préstec amb el creditor inicial. Un dels més greus defectes de la Llei de Subrogació que nosaltres critiquem en el seu procés de redacció -i que després han criticat tots els analistes i institucions internacionals, i fins i tot alguna sentència del Tribunal Suprem- és que preval la subrogació (amb poca garantia de millora) enfront de la novació del préstec, que segueix sent pràcticament tan inviable i costosa com abans de l’aprovació de la Llei. Amb una Llei que faciliti la novació, el sentit comú diu que els clients preferiran, sempre que sigui possible, arreglar i acomodar el seu préstec amb la seva entitat abans que canviar de finançador.

Què altres pràctiques millorarien la situació actual del mercat hipotecari?

Durant els últims anys han aparegut al mercat nombrosos intermediaris que no formen part del sistema financer i que, per tant, no estan sotmesos al control de les autoritats en la matèria. Entre aquests, podem esmentar algunes entitats dedicades a la intermediació de préstecs o a la renegociació o unificació de deutes.

Aquesta activitat, que és necessària, i està cridada a créixer en els propers anys, ha de fer-ho, donat el risc que comporta la seva situació actual per als ciutadans que la utilitzen, dins d’un marc de transparència equivalent si més no al que és exigible al propi sistema financer. Fins i tot hauria de ser més exigent a causa de la seva menor solvència.

En la seva opinió quines mesures podrien frenar el cada vegada més elevat endeutament familiar de les llars espanyoles?

El comportament econòmic de les famílies ve determinat en les economies lliures per l’evolució dels mercats. Intentar frenar l’apel·lació al crèdit quan les condicions han estat tan excepcionalment favorables com en els últims anys és posar portes al camp. En el decenni anterior l’endeutament era baix perquè érem un país pobre, amb altes taxes de desocupació i una economia amb escàs nivell de creixement.

L’evolució de l’endeutament de les famílies espanyoles fins al moment ha estat ràpida perquè partíem d’uns nivells tercermundistes i ens estem aproximant a la mitjana dels països de l’OCDE. És de suposar que quan aconseguim el nivell adequat al nostre desenvolupament actual, la corba de creixement del deute es desaccelerarà en funció també de les circumstàncies reals del mercat en aquest moment.


Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions