Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Situacions pre-moroses

La falta d'ocupació i estalvis, i un càlcul erroni de la capacitat d'endeutament són indicis de sofrir en breu una situació de morositat
Per Rosa Cuevas 29 de desembre de 2008
Img ruina
Imagen: David Playford

Els nous morosos

Si fa un any el pagament de la hipoteca no amoïnava a gairebé ningú, avui moltes famílies es veuen asfixiades al final del mes. Els efectes de la crisi econòmica comencen a materialitzar-se. Si se sumen les actuals taxes d’atur amb el creixent augment de sol·licituds de regulació d’ocupació que sofreix un gran nombre d’empreses, més el sobreendeudamiento en l’economia domèstica, el resultat és una situació límit, en molts casos aviso d’una pròxima morositat.

L’Associació Hipotecària Espanyola (AHE) va anunciar recentment que la taxa de morositat hipotecària s’havia triplicat en el transcurs d’un any. Els impagaments de les quotes en els préstecs concedits a les famílies espanyoles representaven el mes de setembre una mica més del 1,8%, quan fa tan sols un any aquesta xifra a penes passava el mig punt. I tot fa pensar que està xifra repuntarà. De fet, les previsions dels analistes apunten que al llarg de 2009 la taxa de morositat continuarà a l’alça fins a arribar al 6%. Fins aquí, el que es coneix d’una forma oficial; no obstant això, les entitats bancàries manegen xifres sobre els préstecs i crèdits concedits el cobrament dels quals els genera certa incertesa i, segons les últimes dades publicades pel Banc d’Espanya, el volum d’aquests ascendeix a 45.631 milions d’euros, un increment de 1.937 milions en tan sols un mes.

Tot això ha provocat l’aparició d’un nou perfil de morós que res té a veure amb el que fins avui era el deutor per excel·lència, el que era professional i intencionat i que no pagava perquè no volia. Per a Pere J. Brachfield, professor de Finances i Director del Centre d’Estudis de Morosología en l’EAE Business School, la conjuntura econòmica actual ha fet sortir a la llum al morós fortuït, que deixa de pagar les seves despeses perquè, per desgràcia, ha enllaçat els dos factors principals que fan que un ciutadà es converteixi en un insolvent. El primer, el desafortunat càlcul d’endeutament que moltes persones realitzen. Perquè l’economia domèstica estigui sanejada i es gaudeixi de cert alleujament, la quota de pagament de totes les despeses acumulades, categoria en la qual òbviament s’ha d’incloure el pagament mensual de la hipoteca i altres crèdits, no ha de superar un terç dels ingressos nets mensuals de la família. Com més s’augmenti aquesta ràtio i l’esforç financer a realitzar, pitjor serà l’índex de sobreendeudamiento. A més, si un es deixa de portar i se sol·liciten préstecs o es gasta més del compte, la falta de liquiditat originada per qualsevol contratemps trencarà l’aparent equilibri de l’economia familiar. Això no s’ha tingut molt en compte, ja que fins fa ben poc hem travessat la fase de bonança econòmica més llarga d’història recent “en la qual el malbaratament costi el que costi regnava”, com recorda Brachfield.

El desajustament s’acusa d’una forma major quan el salari, font principal d’ingressos en la majoria de les llars, perilla per una imminent situació de desocupació o de regulació d’aquest. El pitjor escenari el sofriran aquells amb un nivell de vida i una hipoteca subscrita concorde a la quantia d’un alt salari, que davant una extinció de contracte pot quedar molt per sobre del límit màxim que aconsegueix la prestació per desocupació: 1.055,33 euros, si no es tenen fills menors.

I si, a més, aquests dos factors es combinen amb una falta d’estalvi al qual acudir en aquests casos, el panorama que s’aveïna és molt negre. Tota una realitat en un país en el qual la tendència majoritària és la de disposar d’una taxa d’estalvi molt baixa. Alguna cosa que comença a canviar tímidament. Segons les previsions de la Fundació de Caixes d’Estalvis (FUNCAS), s’estima que les famílies la situació econòmica de les quals així ho permeti, reduiran el seu endeutament a poc a poc per dos motius:

  • La taxa d’estalvi augmentarà i aconseguirà l’11% del PIB al final de l’any 2008 (uns 115.483 milions d’euros), el 12% en 2009 i el 14% en 2010
  • La caiguda de la inversió en habitatge. La fundació preveu que la frenada en sec de la compravenda d’immobles, unida al canvi de postura respecte a l’estalvi, permetran que el nivell mitjà d’endeutament de les famílies, que en 2007 se situava en el 131% de la seva renda disponible bruta, disminueixi notablement.

Abans de ser morós

Les alarmes comencen a disparar-se quan la falta de liquiditat provoca no poder fer front als pagaments dels subministraments, com la llum, l’aigua, i el gas, perquè tirant comptes, amb els ingressos dels quals es disposa no es cobreixen totes les despeses; però l’afegitó de “qualsevol cosa menys deixar de pagar la lletra” comença a sonar. El següent nivell és deixar de pagar el crèdit de les targetes, i l’últim i més significatiu és el de no abonar a l’entitat bancària la quota hipotecària.

La situació menys dolenta és la de no perdre l’ocupació i poder mantenir un equilibri entre el que es guanya mensualment i el que es paga. Però el morós fortuït no tria entrar en aquesta espiral d’impagaments, i les circumstàncies li vénen mal donades. No obstant això, hi ha un petit antídot per a curar aquestes situacions pre-moroses: el refinançament de deutes. És un instrument que permet alleujar el pes del deute bancari ja que en aquesta gestió el pre-morós sol·licita baixar la quantitat de quota hipotecària o del conjunt de rebuts que es paguen a les entitats de crèdit. Això sí la contrapartida és que això suposa prolongar el termini de temps a retornar el crèdit. O cosa que és el mateix, s’amplia el termini d’amortització de la hipoteca amb el consegüent augment dels interessos bancaris.

Les alarmes es disparen quan la falta de liquiditat provoca no poder pagar rebuts de la llum, l’aigua, o el gas

Per norma general, el sobrecost varia en funció de la quantia del préstec i el termini al qual s’ampliï, però es pot calcular que pagar menys quota en un moment determinat pot sortir de mitjana un 20% més car al final del crèdit. Si el ciutadà hipotecat opta per duplicar el temps de pagament del crèdit, l’operació li suposarà pagar gairebé un 50% més.

Pa per a avui…

L’Associació Hipotecària Espanyola considera que aquesta solució no és sempre viable per a solucionar els problemes de deutes. Així, per exemple, estableix dos supòsits en els quals no es recomana sol·licitar una ampliació. D’una banda, si a més d’un préstec hipotecari hi ha inscrites en el registre altres càrregues, és a dir, més hipoteques o embargaments, l’entitat de crèdit no podrà oferir-li una ampliació del seu préstec perquè amb la legislació hipotecària actual perjudicaria la seguretat jurídica de l’operació. A més, tampoc és aconsellable si el préstec original té ja un termini d’amortització de quaranta o més anys; l’allargament del termini té un efecte mínim en la reducció de la quota i màxim en l’encariment dels costos totals.

No obstant això, l’opció d’ampliar el termini d’amortització de la hipoteca no és del tot dolenta per a aquells que tinguin contractat un préstec hipotecari el termini de devolució del qual sigui menor, perquè l’estalvi mensual serà considerable. Però sembla complicat trobar a algú amb una hipoteca a amortitzar en un període de temps curt. I és que el termini mitjà al qual se signen les hipoteques a Espanya s’acosta als 30 anys. De qualsevol manera, la persona que finalment opti per sol·licitar aquest tràmit ha de saber que aquesta pot ser una mesura temporal, i que una vegada resolta la seva dificultat específica per a assumir una quota major podrà reduir de nou el termini d’amortització per a ajustar-lo a les noves circumstàncies econòmiques. D’aquesta manera, accelerarà de nou el ritme de devolució de capital i minorarà el cost global de l’operació.

Una altra de les receptes a les quals acudir per a no encadenar una situació de morositat és la de proposar un període de carència a l’entitat bancària amb la qual s’hagi subscrit la hipoteca. És molt comú que tant bancs com caixes d’estalvi ofereixin entre dos i cinc anys de manca en els seus préstecs hipotecaris. Durant aquests períodes no s’amortitza el capital que es deu sinó que només es paguen els interessos, per la qual cosa la quota hipotecària és una mica menor. Les entitats concedeixen aquests períodes de gràcia a l’inici de la relació, quan els sol·licitants estan més ofegats per la falta de diners ja que han de fer front a altres despeses que comporta un habitatge: reformes, mobles, impostos… Igual que succeeix en ampliar el termini de devolució d’un préstec hipotecari, el període de carència és una solució excepcional que no ha de despistar de la realitat: es retarda el pagament del deute però no s’acaba amb ella. A més, és una proposta que s’ha de negociar amb l’entitat bancària i depenent de la situació no és del tot segur que vagi a acceptar.