Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Canvis en la Llei d’Arrendaments, com afecta a propietari i inquilí?

Entre altres reformes que afavoreixen als inquilins, el nou reial decret en matèria d'habitatge fix que els contractes de lloguer tinguin una durada mínima de cinc anys
Per Blanca Álvarez Barco 27 de desembre de 2018
Img comprar primera vivienda hd
Imagen: tonodiaz

Els qui signin un contracte de. lloguer a partir del dia 19 de desembre estan d’enhorabona. Aquest dia van entrar en vigor les. mesures urgents que reformen la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) per brindar protecció a l’inquilí i que pretenen, a més, dinamitzar el mercat de lloguer, acabar amb la bombolla de preus en les grans ciutats i fer al lloguer un vessant més social. Entre els canvis, destaca l’augment de la durada mínima del contracte i de la pròrroga del contracte o la limitació de les fiances , com detallem en les següents línies.

Què canvia la reforma?

El 22% dels espanyols viu en règim de lloguer. I, en molts casos, pagant per la seva casa preus desorbitats, que consumeixen bona part dels seus ingressos mensuals. Per intentar frenar aquesta bombolla de preus, atallar l’especulació i protegir a les llars més vulnerables, entre altres raons, el Govern ha promulgat un Reial decret de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer , modificant cinc normatives: Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), Llei de Propietat Horitzontal (LPH), Llei d’Enjudiciament Civil, Llei Reguladora d’Hisendes Locals i Llei d’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.

Img alquilerreforma granImatge: congerdesign

Daniel Sot, lletrat d’AOB advocats, ens fa les claus de les principals reformes aprovades:

  • 1. Durada del contracte . El més important, i que afecta a tots els contractes subscrits a partir del 19 de desembre de 2018, és l’augment de la durada mínima dels contractes d’arrendament destinats a l’habitatge habitual de l’inquilí. Encara que un contracte establís la durada d’un any, el contracte d’arrendament s’anava renovant any a any -sempre que l’inquilí volgués- fins un màxim de tres, estant obligat el propietari a suportar aquesta durada mínima d’un any. Amb la reforma, la durada mínima passa a cinc anys ; és a dir, si l’inquilí signa un contracte d’un any, i sempre que aquest vulgui, podrà romandre en la casa durant un màxim de cinc, “amb alguna excepció que ja contempla la llei en cas de necessitat de l’arrendador”, assenyala l’expert. A més, aquest augment de la durada mínima serà major si el propietari és una persona jurídica, ja que passarà a tenir una durada mínima de set anys. D’aquesta manera, s’intenta frenar l’especulació.
  • 2. Les pròrrogues . Fins ara, si finalitzada la durada mínima (tres anys) ningú preavisava la seva voluntat de no renovar el contracte, es prorrogava de forma automàtica durant un any. Amb la reforma, si ningú preavisa amb 30 dies d’antelació, el contracte s’anirà renovant any a any fins un màxim de tres anys més, si l’inquilí ho desitja, i devent suportar-la obligatòriament el propietari. Per això, “un nou inquilí podria arribar a estar, sense signar un nou contracte, fins vuit anys”, explica Sot.

  • 3. Fiança

    . La llei establia fins el dia 19 de desembre que en els contractes d’arrendament d’habitatge devia existir una fiança d’almenys una mensualitat de renda. Ara bé, “la pràctica habitual, sobretot en les grans ciutats, era que es pactessin ‘garanties addicionals’ amb diverses mensualitats de lloguer, cosa que dificultava l’accés al lloguer”, apunta l’advocat. Amb la nova reforma, s’estableix que, a part de la fiança, com a màxim només podran exigir dues mensualitats de renda com garantia addicional .
  • 4. Les despeses del contracte

    . Si el propietari és una persona jurídica, les despeses de la immobiliària deurà pagar-los sempre el propietari, i no com fins a la data, que la pràctica habitual era que el pagués l’inquilí.

Des de quan s’apliquen els canvis?

El reial decret que modifica la normativa sobre el lloguer va entrar en vigor el dia 19 de desembre i només afecta als contractes que se signin a partir d’aquesta data. És a dir, les mesures no tenen caràcter retroactiu i els contractes que ara estan vigents continuen en els mateixos termes i condicions en què es van signar .

Els avantatges dels canvis per l’inquilí

“El gran vencedor de les reformes, molt proteccionistes, ha estat l’inquilí”, reconeix Ferrán Font, director de projectes de Pisos.com. El fet de què la durada mínima dels contractes sigui major i que s’ampliï la durada de les pròrrogues “fa major estabilitat a l’inquilí, ja que, d’una banda, evita que cada tres anys s’hagi de renegociar el contracte que, en funció del mercat immobiliari, o almenys fins a la data, té una tendència a l’alça”, assenyalen des d’AOB Advocats.

La limitació de les garanties addicionals afavoreix una major accessibilitat al mercat de lloguer

La reforma evita també que cada tres anys, “cas de no mediar acord amb el propietari, l’inquilí hagi d’assumir nous costos de mudances, despeses de contracte, etc.”. I la limitació de les garanties addicionals afavoreix que existeixi una “major accessibilitat al mercat del lloguer, ja que, a vegades, les altes pretensions dels propietaris a l’hora de demanar les garanties obstaculitzaven la possibilitat de contractar”, afegeix Sot.

Img alquilerreformalau granImatge: Tumisu

Com afecten els canvis al propietari

La reforma, en el seu conjunt i en línies generals, “beneficia a l’inquilí i no al propietari”, apunta Daniel Sot. De la mateixa opinió és Fernando Encinar, cap d’estudis d’Idealista, qui afegeix que “les reformes que penalitzen als propietaris poden acabar provocant que l’oferta sigui menor i els preus pugin “. També en això coincideix l’expert immobiliari Ferrán Font.

La reforma de la LAU obre la possibilitat també a què els ajuntaments puguin regular bonificacions quant al. impost de béns immobles (IBI) pels propietaris, sempre que s’acullin a una limitació del preu de lloguer que regularia cada consistori. No obstant això, en deixar la regulació als ens locals, “és tota una incògnita com es plasmarà aquest aspecte”, puntualitza Sot.

Fomentarà el lloguer aquesta reforma?

Les noves mesures, en opinió de l’advocat Daniel Sot, “afavoriran el mercat de lloguer, ja que farà major estabilitat i el lloguer no quedarà supeditat a pics curtterministes”, que poden fer que un propietari decidís no renovar al seu inquilí. A més, la nova reforma quant a la durada i terminis és la que va estar vigent entre els anys 1995 i 2013, “sense que en línies generals en aquests períodes (a excepció dels últims anys de la crisi) s’hagués percebut un augment de pisos buits”.

“El problema no és la temporalitat del contracte, sinó els preus del lloguer”, segons l’expert immobiliari Ferrán Font

Discrepa d’això Fernando Encinar qui assenyala que en un contracte de lloguer sempre hi ha dues parts, el propietari i l’inquilí, i “desequilibrar la balança, com ha fet el Govern canviant la LAU”, pot ser un perill. A més, troba a faltar més solucions que animin als propietaris de cases buides a posar-ne en lloguer i “amb l’aprovat pel Govern, es genera més incertesa legal i augmenta la desconfiança”.

Per part seva, Ferrán Font es manté a l’expectativa, doncs creu que “el problema no és la temporalitat del contracte (que s’ha abordat en aquesta reforma), sinó el preu dels lloguers, que pugen mentre els salaris es mantenen estables”. I, en la seva opinió, deuria ser una llei que “faci eines per afavorir la liberalització dels pisos buits o fomentar el lloguer social, entre altres mesures”.

Canvis en el lloguer de pisos turístics

Els pisos vacacionals es veuen afectats de ple pel reial decret promulgat pel Govern. No es prohibeix el seu lloguer, però ha modificat la Llei de Propietat Horitzontal: ja no és necessari que tots els propietaris estiguin en contra de què una casa s’usi com habitatge turístic, sinó que bastarà que s’oposin tres cinquenes parts dels propietaris .