Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Com passar d’una hipoteca variable a una de mena fixa

Existeix la possibilitat de canviar la hipoteca variable a un interès fix amb un trasllat del préstec, amb un pacte amb el banc o amb la signatura d'un nou crèdit
Per Miquel Riera, Helpmycash 28 de març de 2022
hipoteca cambio fija tipo variable
Imagen: Alexas Fotos

Fins fa tan sols uns mesos, contractar un préstec hipotecari a mena variable semblava una opció més que rendible. L’índex que s’usa per calcular l’interès d’aquests productes, l’euríbor, cotitzava a la baixa i sense frens , per que les hipoteques variables eren més barates que mai. Tanmateix, la situació ha canviat: l’euríbor comença a pujar i les quotes que paguen els qui tenen un interès variable comencen a encarir . En aquest context d’incertesa, valorar passar a la mena fixa pot ser una opció molt convenient, especialment ara que els bancs encara ofereixen interessos fixos molt barats, del 1,50% o menys. Aquesta operació pot formalitzar per mitjà de tres vies: mitjançant una subrogació, una novació o la contractació d’un nou crèdit.

1. Amb una subrogació

La subrogació consisteix en traspassar un préstec hipotecari d’un banc a altre , modificant aspectes clau com la mena d’interès o el termini. És una de les operacions més emprades per. passar d’una hipoteca variable a una de mena fixa , sempre que l’entitat a la que es traslladi el crèdit ofereixi aquest canvi.

El procés que cal seguir per subrogar la hipoteca és senzill:

  • 1. Trobar un banc disposat a assumir la hipoteca i permetre el canvi de mena.
  • 2. Presentar-li els documents que sol·liciti (últimes nòmines, còpia de l’escriptura, informe de taxació, etc.) perquè estudiï la viabilitat de l’operació.
  • 3. Una vegada aprovada la petició, cal formalitzar el trasllat davant notari.

Quant al. cost , al client sol li correspon pagar la taxació del seu habitatge (uns 300 euros de mitjana) i la comissió per subrogació que li cobri la seva actual entitat. En cas de subrogar una hipoteca per passar-la de la mena variable al fix, la quantia d’aquesta comissió no pot superar per llei el 0,15% sobre l’import pendent al moment del trasllat. A més, només pot cobrar si el canvi es formalitza durant els primers tres anys de vida de la hipoteca. 

2. Mitjançant una novació

La novació, en canvi, consisteix en pactar una modificació de les condicions amb el banc amb el que es té la hipoteca . Per passar una hipoteca variable a la mena fixa amb aquesta operació només cal acordar-ho amb l’entitat creditora, que deu fer el seu consentiment perquè el canvi es formalitzi.

Per això, que deu fer el client és plantejar al seu banc la possibilitat de modificar l’interès de la seva hipoteca per convertir-ho en fix. És possible que l’entitat sol ho aprovi si es varien altres condicions (afegir comissions, augmentar els productes associats…), i en aquest cas caldrà fer càlculs i valorar si convé acceptar-ho. Si s’arriba a un acord, caldrà passar per un estudi de viabilitat (lliurant els documents que sol·liciti el banc) i formalitzar l’operació davant notari.

Com amb la subrogació, el client està obligat a pagar :

  • la taxació del seu habitatge, que costa uns 300 euros de mitjana.
  • la comissió per novació que li cobri el seu banc, el preu del qual no pot superar, segons la. nova llei hipotecària , el 0,15% sobre l’import pendent al moment de formalitzar la modificació. Aquesta comissió serà del 0%, si la novació es duu a terme una vegada transcorreguts els primers tres anys del termini.

3. Amb una nova hipoteca

També es pot passar a tenir un interès fix si es contracta una hipoteca fixa per cancel·lar el préstec a mena variable que es té en vigor . D’aquesta manera, una vegada liquidada l’anterior deute, el client passarà a abonar unes quotes estables. Aquesta operació també es pot usar per millorar altres aspectes del crèdit, com eliminar comissions o productes associats.

Per dur a terme aquesta operació, el client ha de demanar una hipoteca fixa al seu banc o a una altra entitat. Rere presentar la documentació requerida i rebre l’aprovació d’alguna financera, haurà de formalitzar la contractació del préstec davant notari i usar els diners prestats per liquidar la seva antiga hipoteca variable. Aquesta hipoteca anterior haurà d’eliminar del Registre de la Propietat (cancel·lació registral) perquè es pugui inscriure el nou crèdit, un tràmit del que s’encarregarà la gestoria contractada per l’hipotecat.

Aquesta operació és més cara que les anteriors . El client deu pagar:

  • la taxació de l’habitatge (300 euros de mitjana).
  • la possible comissió d’obertura de la nova hipoteca, el cost de la qual pot ser d’entre el 0% i el 1,5% sobre el seu import.
  • les despeses associades a la liquidació del seu anterior préstec: la seva comissió d’amortització anticipada (entre el 0% i el 2% sobre l’import pendent, depenent de que indiqui la seva escriptura) i el cost de la cancel·lació registral , que està en uns 1.000 euros de mitjana.

✅ Quina opció és millor?

A priori , la subrogació és l’operació més convenient per passar a la mena fixa : no es requereix de l’aprovació del banc en el que es té la hipoteca variable i surt més barat que contractar un préstec nou. Ara bé, la novació o la signatura d’un altre crèdit poden sortir més a compte, si s’aconsegueix un interès fix més baix.

Per això, el convenient és acudir a diversos bancs i demanar tant una subrogació com una nova hipoteca. Una vegada s’obtinguin diverses propostes favorables, el client pot preguntar al seu banc si estaria disposat a igualar o millorar aquestes ofertes . Si ho accepta, podrà quedar amb la seva entitat per passar a la mena fixa. En cas contrari, podrà formalitzar l’operació mitjançant un traspàs o la signatura d’un préstec nou.