Imatge: Alexander Stein Fins ara, el subjecte passiu del. impost autonòmic de transmissions patrimonials (ITP) i actes jurídics documentats (AJD) era el client, que li obligava a fer front a aquest pagament, al costat de la resta de despeses que comporta signar una hipoteca bancària. La quantia variava des del 0,5% fins el 1,5% del préstec, segons les comunitats autònomes. Però la setmana passada el Tribunal Suprem (TS) va canviar el subjecte passiu del client al banc . Una decisió que, a penes un dia després, va anunciar que revisarà . Aquestes variacions han despertat molts dubtes en els clients, els bancs i en notaries. Amb tot, el TS no farà a conèixer la seva sentència fins el pròxim 5 de novembre. Què fer fins llavors?
Javier Rivas, ex director del departament d’anàlisi de Bankinter, professor de l’escola de negocis EAE i director dels seus programes màster de finances i soci director de l’empresa de formació i consultoria financera Ifrydhe, analitza la situació actual del sistema hipotecari, rere la sentència del Tribunal Suprem. A més, aconsella com actuar fins que arribi aquesta data, ja que fins llavors no se sabrà si finalment és el banc o l’hipotecat qui deu fer d’aquest pagament.
Imatge: CONSUMER EROSKI Els clients que signin les seves hipoteques abans del 5 de novembre han de pagar aquest impost?
El meu consell és que no el paguin encara que el banc l’hi digui, ja que hi ha dos mesos per liquidar aquest impost en l’Agència Tributària de la comunitat autònoma on se signi la hipoteca.
Podrà canviar la sentència i que de nou siguin els clients els que hagin de pagar aquest impost?
Mai, ni en casos penals, ha ocorregut que el ple hagi contradit a una sala del Tribunal Suprem. Però tot pot passar. Probablement es manté la sentència, perquè és ferma, però també pot decidir que no forma part de la jurisprudència i que, per tant, es torni a la situació anterior. També pot decidir que encara que sigui el banc qui hagi de pagar aquest impost, ja que és la part interessada en fer-ho, s’elimini la retroactivitat.
Què implica la retroactivitat per la sentència?
Tot que puguem parlar és ficció. Pot ocórrer que la retroactivitat només inclogui als exercicis fiscals no prescrits, que suposaria que tots els clients que hagin signat hipoteques des de 2014 puguin recuperar els seus diners, ja que es tractaria d’un impost que no se’ls deuria haver cobrat. En aquest cas la reclamació seria senzilla, doncs simplement s’hauria de sol·licitar una declaració complementària davant l’Agència Tributària. Una altra possibilitat, encara que molt menys probable, és que la retroactivitat inclogui a totes les hipoteques en vigor que hagin estat signades des de la posada en marxa d’aquest impost en 1993. La tercera possibilitat és que la sentència s’imposi sense caràcter retroactiu, per que només afectaria a les noves hipoteques.
Què es deu fer fins el 5 de novembre?
Tret que s’hagin pagat arres i vagin a caducar o es tingui pagada la mudança, el més no convenient és esperar i no signar fins el 5 de novembre. A pesar que s’hagi de signar perquè la urgència ho exigeix, el més convenient és no abonar l’impost, ja que hi ha dos mesos per poder fer-ho. Fins i tot si s’han pagat arres molts bancs estan negociant amb les agències immobiliàries que el termini s’allargui fins el 5 de novembre.
Els bancs segueixen acceptant hipoteques?
Encara que al principi va haver-hi una aturada que va durar dos o quatre dies, arribant a tancar l’accés a les seves hipoteques online, ara mateix només el banc Sabadell continua en aquesta situació. La resta de les entitats han tornat ràpid perquè els préstecs hipotecaris són el seu principal negoci i estem en un bon moment per signar hipoteques, atès que l’euríbor ha començat a pujar i amb ell els seus marges. Això sí, n’estan demorant i ho seguiran fent.
Han canviat els bancs els percentatges dels seus productes?
De moment no, però ho faran. Amb aquest impost hauran de cobrir uns costos d’entre el 0,5% i el 1,5%, que pot suposar-los la pèrdua dels beneficis de tres anys. Per tant, cobriran aquestes perdudes per altres vies. Una opció és que tornin a cobrar la comissió d’obertura, un atractiu al que la majoria dels bancs, menys Sabadell i CaixaBank, s’havien adherit per fer més competitives les seves ofertes.
D’altra banda, podran augmentar els seus marges pujant les menes d’interès. En la pràctica aquesta pujada suposaria al voltant del 0,10% o el 0,15%. Aquesta situació porta a recomanar a què si s’està pensant en comprar una casa i es té una opció vista, el millor és accelerar la compra deixant passar el dia 5. Enguany adquirir un habitatge ens sortirà més barat, ja que encara que els bancs encara no han modificat els seus productes, tots ho faran en el moment en què el primer d’ells ho faci.
Poden canviar les condicions de signatura?
A més de trigar més en tancar les negociacions, aquestes seran més dures. Fins i tot, atès que l’impost es paga depenent de la quantia del préstec, els bancs que estaven oferint un 90%, i fins i tot un 100% , del valor dels immobles poden tornar a oferir només el 80%.
Per què ha ocorregut aquest fet tan inusual?
Al meu entendre, el jutjat del mercantil va haver de veure saturat davant la idea d’haver de gestionar la devolució de totes les hipoteques signades des del 93, en un moment en el que segueixen inundats per les clàusules sol, i va prendre mesures en conseqüència perquè aquesta sentència fos modificada.
