Tinc una plaça de garatge, l’embeno o la llogo?

El negoci de tenir un garatge

Fa menys de quatre anys, adquirir una plaça de garatge amb l’únic objectiu dellogar-la o vendre-la una mica després era un negoci rodó. La revaloració era gairebé segura per diverses raons: moltes famílies tenien diversos vehicles, les cotxeres disponibles en alguns districtes eren més aviat escasses, la zona d’aparcament de pagament es va estendre en moltes localitats i la possibilitat de deixar el cotxe en certes parts de la ciutat era reduïda. A això se sumava la sensació d’inseguretat a causa dels robatoris, els furts i els actes de vandalisme que es registraven al carrer.

Si el garatge es va escripturar juntament amb l’habitatge, cal fer una segregació per vendre-ho

Avui dia, molts d’aquests factors persisteixen, però les famílies gaudeixen d’un menor nombre de vehicles, els turismes són més vells, hi ha una tendència a conservar l’automòbil durant més anys, a la compra de segona mà i, per tant, a la reducció de les despeses que envolten a l’automòbil. A més, amb la crisi immobiliària, els preus han caigut, la venda no és tan segura i les llistes d’espera que abans hi havia per comprar places a les zones d’aparcament més difícil s’han reduït. El negoci ja no és tan segur.

D’acord a aquests factors i a les necessitats de cadascun dels propietaris, si es desitja treure rendibilitat a una plaça de garatge, es pot optar per la venda o pel lloguer.

Vendre la plaça de garatge

Abans de vendre la plaça de garatge, convé pensar en el futur i sospesar si després es necessitarà. En ocasions, amb l’objectiu d’obtenir una rendibilitat immediata, no es té en compte que, en uns anys, l’aparcament pot ser molt útil: és probable que les circumstàncies canviïn i es torni a necessitar una plaça d’aparcament pròpia.

La rendibilitat del lloguer del garatge oscil·la entre el 2,1% i el 4,5%, similar a un termini fix

També és possible que en poc temps es construeixi a la zona algun edifici que albergui serveis als quals acudeixin molts ciutadans, com un centre mèdic, administratiu, social o d’oci, la qual cosa dificultarà l’aparcament i farà necessària la plaça.

1. Avantatges i inconvenients de la venda d’una plaça de garatge

   • Una dels avantatges més clars de vendre la plaça de garatge és que s’obté de manera immediata una rendibilitat: uns diners que, en el cas del lloguer, es cobraria amb comptagotes, mes a mes, durant el temps que estigués arrendada.

   • Un altre dels aspectes positius de la venda és que, amb ella, totes les despeses que genera el garatge passen al nou propietari. Per la cotxera es paga cada any l’IBI i, de manera mensual, la comunitat, que pot ser elevada si el lloc té seguretat personal, càmeres, ascensor, servei de neteja…

   • El major inconvenient de desfer-se avui d’una plaça de garatge és que es pot malvendre. Els preus han baixat i la quantitat que es paga per l’aparcament és molt més baixa que fa uns anys. Encara que la veritat és que el futur també és bastant incert i es desconeix durant quant temps pot seguir la caiguda dels preus.

2. Com fer la venda

   • Si el propietari decideix vendre, ha de tenir en compte un aspecte fonamental abans d’iniciar el procés: si el garatge està escripturat juntament amb l’habitatge o de forma separada. Moltes vegades, alhora que es compra l’immoble, s’adquireix el garatge i el traster i s’escriptura de manera conjunta.

     D’aquesta forma, solament es paga un 8% d’IVA -un 4% de manera excepcional en el cas d’un habitatge nou-. No obstant això, si es fa de manera independent, caldria pagar un 18%. El problema sorgeix en vendre-ho: si l’escrituración és separada, no passa gens, però si és un annex, per vendre-ho serà necessari fer una segregació, alguna cosa que comporta temps i despeses de notaria i impostos, entre uns altres.

   • A més, el venedor ha de presentar la documentació que certifiqui que és l’autèntic propietari del garatge i que aquest està lliure de càrregues -que no pesen sobre ell deutes, hipoteques, etc.-.

   • Després, es redacta un contracte en el qual figuri el nom del comprador i del venedor, la ubicació i característiques de la plaça, el preu pel qual es ven i les clàusules que es pactin.

     En general, tret que s’acordi el contrari, el comprador assumirà les despesesde l’Impost de Transmissions Patrimonials, els de el notari i l’escrituración iserà a càrrec del venedor el pagament de la plusvàlua municipal.

3. Preu

   La quantitat que es paga per un garatge varia molt en funció de la ciutat on se situï i de la zona de la localitat on estigui situat. Per una plaça a la zona de la Porta del Sol de Madrid es poden abonar uns 3.500 euros per metre quadrat, mentre que als afores, a Vallecas, pot vendre’s per tres vegades menys.

   A Sant Sebastià, el metre quadrat costa de mitjana fins a 7.000 euros a la zona de la Petxina i al centre de Palència, el preu mitjà pot ser inferior a 2.000 euros.

Llogar la plaça de garatge

1. Avantatges i inconvenients

   • El principal avantatge del lloguer és que el propietari no perd la titularitat de la plaça i pot utilitzar-la quan finalitzi el període d’arrendament.

   • A més, el procediment és molt més senzill i no és necessari fer amb prou feines paperassa, com succeeix amb la venda. La persona que no utilitza la plaça pot, almenys, obtenir uns diners mensuals pel garatge.

   • Entre els trets negatius de l’arrendament figura l’obligació si es fes càrrec de les despeses que genera la cotxera, alguna cosa que resta rendibilitat al lloguer, tret que en el contracte es transfereixin a l’arrendatari.

   • Segons un estudi realitzat per un conegut portal de compravenda d’immobles, larendibilitat de llogar una plaça de garatge no és molt elevada si es compara ambla que s’obté en arrendar un habitatge. En concret, es mou entre el 2,1% iel 4,5% -en funció de la localitat i la zona en la qual se situï la cotxera-, similar ala que ofereix un dipòsit a termini fix.

2. Com es lloga

   • Sovint, el contracte es realitza de forma verbal, sobretot, en localitats en les quals prevalen les relacions de confiança. No obstant això, els experts considerenmés adequat fer-ho per escrit i establir les condicions per les quals se cedeix de manera temporal l’ús del garatge.

     En el contracte s’inclou el nom de l’arrendador i l’arrendatari i s’identificael ben que es lloga. És convenient indicar el termini pel qual es permet lautilització de la plaça. D’aquesta manera, el propietari sap amb més seguretat si haurà de buscar un nou arrendatari en determinades dates.

   • És freqüent que, a les zones fredes, els conductors busquin un aparcament durant els mesos d’hivern i després deixin d’utilitzar-ho en l’estiu. Això perjudica al propietari, ja que solament cobra la meitat de l’any. També s’ha d’indicar la renda que es rebrà, la forma en què es lliurarà els diners -en mà, per domiciliació bancària, xec…- i les despeses dels quals es farà càrrec cadascun.

   • El lloguer d’una plaça de garatge no està subjecte a la Llei d’Arrendaments Urbans, sinó al Codi Civil, amb el que les restriccions que imposa la llei per al lloguer d’habitatge no aconsegueixen a les cotxeres.

3. Preus

   Les pàgines web de lloguer d’immobles, que inclouen també l’arrendament degaratges, poden servir per fixar la mensualitat que el propietari vol rebreper la cessió temporal de la seva cotxera. Igual que ocorre amb la venda, els preusvarien molt segons la ciutat i el districte en què se situï l’aparcament.

   A Barcelona, el preu del lloguer a la zona de la Sagrada Família ascendeix demitjana a 10 euros el metre quadrat i a 9 si s’arrenda en Els Corts o Sants. Siel garatge se situa a Bilbao, es paguen uns 7 euros per metre quadrat, al barri de Deusto, i fins a 17 euros de mitjana, en Abando. En ciutats més petites com Soria, el preu descendeix fins a 4 euros.