Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Administradors de finques

Encara que la llei no exigeix la seva contractació, és recomanable comptar amb una persona aliena a la finca que es mantingui imparcial davant les possibles controvèrsies entre els propietaris
Per Camilo Zaffora 4 de desembre de 2008
Img pisos
Imagen: Sergio

Figura controvertida

La figura de l’administrador suscita, amb freqüència, opinions oposades entre els propietaris d’una comunitat: des del conegut “cobra tots els mesos i no fa res” fins al reconeixement que “és l’únic que va aconseguir posar ordre en l’edifici”; des de les acusacions de no rendir comptes, fins als elogis per la seva paciència i cerca de l’harmonia entre els veïns. Més enllà de la controvèrsia, la veritat és que la tasca de l’administrador ha guanyat en complexitat des que es va reglamentar la professió en 1968: l’evolució de les comunitats i l’ampliació i diversificació dels serveis requereixen respostes molt diferents a les de fa 40 anys. I, encara que la llei no exigeix la seva contractació, és recomanable comptar amb una persona imparcial aliena a la finca davant les possibles diferències que puguin sorgir entre veïns.

Determinar fins a quin punt és necessari contractar els serveis d’un administrador extern a la comunitat implica analitzar la situació des de tres perspectives:

  • Legal: la llei obliga a comptar amb un administrador?
  • Pràctica: el seu treball pot ser exercit per un propietari qualsevol, o requereix de coneixements específics?
  • Econòmica: quant costa un administrador? val la pena la inversió?

Perspectives legal i pràctica

La Llei de Propietat Horitzontal 49/1960 -modificada per la Llei 8/1999– estableix en el seu article 13 que les funcions del secretari i de l’administrador “seran exercides pel president de la comunitat, tret que els estatuts o la junta de propietaris, per acord majoritari, disposin la previsió d’aquests càrrecs separadament de la presidència”. Per tant, la llei no obliga a contractar a ningú i fer-ho respon a una decisió dels veïns de la comunitat.

La llei no obliga a contractar a un administrador i fer-lo o no respon a una decisió dels veïns

El mateix article agrega més endavant que el càrrec d’administrador podrà ser exercit per qualsevol propietari, així com per persones físiques amb qualificació professional suficient i legalment reconeguda per a exercir aquestes funcions. També podrà recaure en corporacions i altres persones jurídiques. La qualificació i el reconeixement legal que esmenta la llei com a requisit per a poder exercir la funció d’administrador de finques s’obté de dues maneres:

  • Estant en possessió d’algun dels següents títols: llicenciat en Dret, Ciències Polítiques, Econòmiques, Empresarials, Veterinària o Enginyeria Tècnica Agrícola, Forestal o Agrònoma.
  • Cursant el pla d’estudis de l’Escola Oficial d’Administradors de Finques, promogut pel Ministeri de Foment i instrumentat per una dotzena d’universitats espanyoles. La formació, de tres anys, inclou continguts de diverses branques del Dret (immobiliari, privat, administratiu, tributari), economia i comptabilitat, sociologia i planificació urbana, construcció i normes tecnològiques d’edificació, gestió mediambiental, tècniques de reunions i direcció de grups, entre altres. Aquest corpus de coneixements parla per si sol dels desafiaments al fet que s’enfronta un administrador en l’actualitat. Segons informació subministrada per la Universitat d’Alcalá de Henares, una part significativa dels inscrits en la carrera són professionals immobiliaris en exercici.
  • Un altre requeriment legal per a exercir és estar col·legiat.

Tasques múltiples

Lluny va quedar l’època en què el treball de l’administrador es limitava a pagar el compte de llum, canviar les bombetes i contractar a algú perquè netegés l’entrada i els passadissos. Per definició, l’administrador de finques s’ocupa, en l’actualitat, de gestionar el patrimoni comú de la comunitat i atendre la seva conservació i rendibilització. Aquest patrimoni pot incloure infraestructura -ascensors, garatges, jardins, trasters…- i serveis diversos -porteria, consergeria, seguretat, neteja, televisió i cable, calefacció i aire condicionat centralitzats…-, l’administració del qual requereix coneixements legals, tècnics, comptables, financers, arquitectònics, urbanístics i, la qual cosa no és menys important, temps per a ocupar-se d’ells.

Aquesta multiplicitat de tasques és evident en finques grans i amb molts serveis. Però són nombrosos també els edificis amb menys de deu propietaris i serveis bàsics (electricitat, neteja…), l’administració del qual podria ser gestionada sense molta dificultat per part del president o el secretari, la qual cosa estalviaria als veïns el cost que suposa contractar a un professional.

Un edifici amb 25 propietats, porteria, ascensor i garatge suposa uns honoraris d’administració d’uns 19 euros mensuals per propietari

Quant costa la seva contractació

La de l’administrador de finques és una professió lliure, per tant subjecta a la llei d’oferta i demanda: no costa el mateix en ciutats com Madrid o Barcelona que en centres urbans més petits. En una mateixa ciutat també varia segons la zona en què es trobi la finca. Els honoraris es calculen en funció del nombre d’hores mensuals de dedicació, la qual cosa depèn directament de la quantitat de components (habitatges, locals, garatges) i serveis.

El Col·legi d’Administradors de Madrid, per exemple, estableix una tarifa orientativa de 38 euros l’hora, i ofereix un sistema per a calcular les hores de treball segons els criteris abans esmentats. Per exemple, un edifici amb 25 propietats, porteria, ascensor i garatge mitjà suposa uns honoraris d’administració de 476 euros per mes, uns 19 euros per propietari (la junta de la comunitat pot acordar una quota d’acord amb l’ús dels serveis, com que els que visquin en la planta baixa o no tinguin cotxe paguin menys).

De totes maneres, cada administrador decideix quant cobrar; hi ha exemples de professionals que cobren 6 euros per propietari, o fins i tot menys. Però convé tenir en compte que si la xifra està fixada en 2 euros per habitatge cal sospitar de la qualitat de l’administrador contractat.