Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Ajudes per a rehabilitar habitatges

S'han de complir uns estrictes requisits per a obtenir-les
Per miren 15 de abril de 2003

Més de la meitat dels habitatges espanyols tenen entre 30 i 100 anys d’antiguitat. Aquesta situació caracteritza un mercat immobiliari en el qual es disparen els preus en habitatges de segona mà i en el qual decreix l’oferta d’habitatge nou. Davant aquest panorama immobiliari, la rehabilitació d’antics habitatges es presenta com una de les opcions a considerar. Les diferents administracions preveuen diferents subvencions per a aquesta fi. Conegui els passos que ha de seguir per a sol·licitar aquestes ajudes i on tramitar-les, no sense recordar que aquest tipus de subvencions no contemplen l’IVA de l’obra.

Rehabilitació, alternativa interessant

El 34% dels edificis on viuen els espanyols té més de 30 anys d’antiguitat i un 13% de les cases ronden els 100 anys. En la majoria dels casos l’interior dels habitatges no ha sofert cap millora quant a serveis o comoditats des de la seva construcció. Les actuals circumstàncies del mercat de l’habitatge han propiciat que moltes famílies optin per enfrontar-se a una rehabilitació, impulsats per les dificultats econòmiques de comprar-se un habitatge nou i a causa de la limitada oferta de lloguer en gran part de les ciutats.

Encara que una reforma de la llar implica moltes vegades millores en l’aspecte estètic, l’Administració només ofereix ajudes quan l’objectiu és “millorar l’habitabilitat de les llars mitjançant la realització d’obres, com una nova distribució interior, instal·lació i adaptació a la normativa vigent en matèria d’aigua, electricitat, gas, ventilació, il·luminació, ventilació, aïllament tèrmic i acústic, serveis higiènics i instal·lacions de cuina o altres serveis de caràcter general”.

Els requisits per a accedir a les ajudes per a la rehabilitació d’habitatges estan recollits en diversos Decrets i Ordres autonòmiques i estatals. Per a sol·licitar aquestes ajudes, l’habitatge ha de complir una sèrie de característiques:

  • L’edifici i l’habitatge a rehabilitar han de tenir una antiguitat mínima, 15 anys si ens ajustem al Pla Habitatge del Govern. Es contemplen excepcions en els casos d’instal·lacions de serveis considerats bàsics per certes comunitats Autònomes, així com en el cas de l’adaptació dels habitatges per a ús de persones minusvàlides amb mobilitat reduïda permanent.

  • Els ingressos familiars de les persones que habiten la llar han de ser inferiors a una determinada quantitat. L’actual Pla Habitatge estableix uns ingressos familiars a l’efecte d’ajudes inferiors a 3,5 l’SMI ( Salari Mig Interprofessional) que va quedar fixat en 451,20 euros per a l’any 2003.

  • L’habitatge ha d’estar destinada al domicili habitual i permanent per a accedir a préstec o subvenció. Els arrendadors amb prorroga forçosa constitueixen l’excepció.

  • Les diferents comunitats autònomes estableixen en la seva normativa que l’ajudes estatals siguin compatibles o no, amb les subvencions autonòmiques o municipals. Algunes Comunitats exigeixen una despesa mínima en l’habitatge per a poder declarar l’obra com de rehabilitació protegida

Els grups més afectats per la necessitat de reformar les seves llars són els nous propietaris, joves que adquireixen un habitatge de segona mà amb bastant antiguitat. La compra suposa fins a 25% de rebaixa respecte al preu de l’habitatge nou. No obstant això, l’usual és que requereixi reformes immediates. Un altre grup el constitueixen els propietaris que van comprar el seu habitatge de nova construcció en els anys 60 i 70, i avui es troben que les seves llars manquen de comoditats i serveis que eren impensables fa diverses dècades. Les persones amb discapacitats físiques han d’adaptar el seu habitatge a les necessitats específiques de la seva minusvalidesa, sobretot si l’habitatge a la qual accedeixen és antiga. Esment a part mereixen els propietaris que desitgen rehabilitar habitatges de la seva propietat a fi de posar-les en lloguer.

Com finançar les obres de rehabilitació

Quan un propietari es planteja la possibilitat d’efectuar una rehabilitació en el seu habitatge, la primera pregunta que es formula és com fer front al finançament de les obres i si existeix alguna ajuda econòmica per part de l’Administració.

Amb la finalitat de recaptar informació sobre ajudes econòmiques per a aquesta fi, el més convenient és posar-se en contacte amb el departament d’habitatge de la comunitat autònoma on estigui situada l’habitatge i informar-se allí de les ajudes existents, així com de la quantia d’aquestes.

Es recomana també posar-se en contacte amb l’àrea d’habitatge de l’ajuntament de cada localitat, on ens informaran si el nostre habitatge està situat en algun àrea de rehabilitació preferent, si existeixen ajudes, i també sobretot el referent als permisos municipals necessaris per a executar una rehabilitació en el nostre domicili.

El Ministeri de Foment és el responsable de tot el relacionat amb l’habitatge a Espanya a través del Pla d’Habitatge 2002-2005, que actua com a referent en aquest camp. Ara bé, la competència en aquesta matèria l’exerceixen les comunitats autònomes, ja que el Govern no pot promoure directament la construcció, rehabilitació o urbanització del sòl.

L’assumpció autonòmica de les competències exclusives en matèria d’habitatge ha possibilitat el desenvolupament legislatiu referent a urbanisme i habitatge. Les diferents fases administratives són dissenyades per les comunitats autònomes i tota la documentació s’ha de presentar davant l’òrgan competent de cada comunitat. Ara bé, no existeixen criteris homogenis entre les diferents administracions territorials.Així, les autonomies que no han desenvolupat normativa sobre sòl, urbanisme, etc. es coordinen a través del Pla d’Habitatge del Govern. En el cas de la rehabilitació és fàcil trobar diferents barems per a accedir a les ajudes en les diferents comunitats.

Les ajuntaments de les principals ciutats espanyoles han creat societats urbanístiques (Madrid, Saragossa, Bilbao, etc.) que s’ocupen del control i gestió d’aquestes obres si l’habitatge està situat dins dels seus municipis. El seu camp d’acció són els centres històrics de les ciutats i altres zones caracteritzades per ser àrees degradades. Aquestes societats tramiten i concedeixen ajudes municipals i, en molts casos, actuen com a finestreta única a l’hora de lliurar documentació, sol·licituds, etc.

Requisits per a accedir a les ajudes públiques

Per a optar a les ajudes que ofereix l’administració el propietari de l’habitatge ha de tenir en el seu poder un certificat de rehabilitació expedit per la comunitat autònoma. Aquest document converteix a les obres realitzades en actuació protegida per part de l’Administració. Només aquest estatus ens permetrà obtenir ajudes directes, finançament privilegiat, o desgravaments en la nostra declaració de la renda.

Les diferents administracions únicament consideren rehabilitació d’habitatge a les obres que s’encaminen cap a l’adequació d’habitabilitat d’un habitatge, en concret:

  • Aquelles que proporcionin condicions mínimes respecte a la seva superfície útil i ampliació d’espai habitable, nova distribució interior, instal·lacions d’aigua, electricitat i, en el seu cas, de gas, ventilació, il·luminació natural i ventilació, aïllament tèrmic i acústic, serveis higiènics i instal·lacions de cuina o altres serveis de caràcter general.
  • Obres d’adequació que possibilitin en els habitatges estalvio de consum energètic o que permetin l’adaptació a la normativa vigent en matèria d’aigua, gas, electricitat, protecció contra incendis o sanejament.
  • Les obres que tinguin per finalitat la supressió de barreres arquitectòniques a les persones amb discapacitat.

Tipus d’ajudes

Els diners destinats a la rehabilitació sempre serà major que el total de les possibles ajudes. L’Administració treballa sobre el concepte de pressupost protegible, és a dir, la suma de les factures necessàries per a realitzar les obres, però deixa sempre fora de la subvenció l’IVA en tractar-se d’un impost indirecte.

El Pla d’Habitatge 2002-2005 del Ministeri de Foment preveu en el capítol de rehabilitació unes ajudes amb una subvenció màxima de 2.480 euros per habitatge.Si el propietari té més de 65 anys es pot arribar a obtenir 3.100 euros d’ajuda.

En el cas dels arrendadors subjectes a pròrroga forçosa, això és, casolans obligats a estendre el contracte de lloguer als inquilins per períodes molt extensos de temps, però interessats a rehabilitar el seu habitatge, les ajudes poden aconseguir els 3.410 euros. Els tipus d’ajudes que ofereixen tant l’Administració central com les autonòmiques es basen en dos mecanismes:

  • Les ajudes directes o subvencions a fons perdut: Són concedides als sol·licitants de les mateixes que no superin una determinada quantitat d’ingressos anuals. L’última declaració presentada de l’Impost de la Renda (IRPF) és l’instrument amb el qual es realitza el càlcul de la quantia de les ajudes. L’ajudes varien en funció dels ingressos anuals obtinguts per la unitat familiar fins a un topall màxim.
  • El Finançament qualificat o subsidiació: Es tracta d’obtenir un préstec bancari per a afrontar les obres de rehabilitació amb un tipus d’interès menor al del mercat, encara que per a això no es podran superar uns determinats nivells de renda. La quantia màxima del préstec a concedir pels bancs podrà aconseguir la totalitat del pressupost sol·licitat, deduïdes en el seu cas les subvencions a fons perdut que s’hagin concedit. El termini d’amortització del préstec variarà si es realitza amb garantia personal o hipotecària.

    La recentment estrenada reforma de l’IRPF modifica el tractament fiscal de l’habitatge i permet al ciutadà rebaixar la seva factura fiscal. La rehabilitació és considerada com ben desgravable sempre que es realitzi en l’habitatge habitual. Permet desgravar en alguns casos amb els mateixos límits que per a l’adquisició d’habitatges.

Passos per a arreglar un habitatge amb subvenció

Per a optar a una subvenció de l’Administració, el propietari ha de seguir uns passos:

  • El primer que es necessita per a procedir a l’arranjament d’un habitatge particular és concretar els punts exactes sobre els quals es desitja efectuar la reforma i determinar les característiques d’aquesta.
  • Una vegada establerta la rehabilitació que escometrà, s’ha d’acudir a un tècnic (arquitecte, aparellador) perquè realitzi un projecte de la reforma a efectuar.
  • El següent pas és acudir a l’ajuntament per a sol·licitar l’autorització municipal o llicència d’obres. Prèviament s’hauran realitzat consultes al departament d’habitatge de la Comunitat Autònoma, així com a la Societat Urbanística de Rehabilitació de la seva localitat, si existeix, per a informar-se i tramitar les possibles ajudes.
  • És aconsellable que, en aquest punt i al mateix temps, s’enviï el projecte a diferents constructores o contractistes perquè elaborin un pressupost.
  • Després de triar la constructora i acordar amb ella la forma de pagament i els terminis, comencen les obres de reforma que seran supervisades pel tècnic per a vigilar que es desenvolupin com estaven previstes.
  • A la seva finalització només resta el cobrament de les ajudes després de la verificació pels serveis tècnics municipals i/o autonòmics de la seva efectiva execució.

La rehabilitació suposa un fort desemborsament de diners per a les famílies. Una reforma integral d’un pis mitjà pot arribar a costar 27.000 euros i les ajudes que ofereix l’Administració són limitades. Al problema econòmic, se li suma la necessitat d’iniciar un procés que posa al ciutadà davant diverses administracions i que implica la presentació de documents i el compliment de terminis. La mera obligatorietat de relacionar-se amb a l’administració fa que el ciutadà contempli la rehabilitació com un procediment complex i costós.

Per això és cada vegada més habitual que els propietaris optin per realitzar tot el procés de manera il·lícita. I és que efectuar la rehabilitació d’una casa de manera il·legal -a través de factures sense IVA i desenvolupant la reforma sense supervisió tècnica ni llicència municipal- una persona es pot arribar a estalviar fins a un 20% de la factura final. En aquesta línia es posiciona María Fernández, que va passar per aquesta experiència fa tres anys. Va realitzar obres de rehabilitació integral en el seu domicili, una casa de 40 anys d’antiguitat. Una vegada informada de les possibilitats de subvenció i ajuda que se li oferien va optar per no sol·licitar la subvenció i fer tota la rehabilitació de manera il·legal. “Sempre vols alguna cosa que s’escapa a la normativa, si ho fas de manera oficial has d’ajustar-te a un projecte que ha de ser supervisat. A més només per estalviar-te la paperassa val la pena no demanar subvencions”.

La Directora d’Habitatge i Arquitectura del Govern Basc, Sonia Sanmaniego, creu que la rehabilitació és una important via per a donar solució al problema de l’habitatge i es mostra radicalment contrària a defraudar a l’Administració. “Per descomptat que es poden efectuar les reforma per la porta de darrere. Ningú diu que l’il·legal no pugui ser rendible econòmicament, però des del punt de vista ètic no sempre val la pena”.