Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Entrevista

Carlos Ferrer Bonsoms, director de la divisió de sòl, urbanisme i residencial de Jones Lang Lasalle

En cinc anys, sempre es guanya amb una inversió en habitatge
Per Patricia Pérez 3 de juliol de 2007
Img ferrer
Imagen: Emiliano Ricci

El ‘refredament’ dels pisos de l’habitatge ha deixat de ser un mite per convertir-se en realitat. En l’actualitat els habitatges triguen a vendre’s més temps, els promotors apliquen rebaixes per poder donar sortida a la seva oferta de pisos… Carlos Ferrer-Bonsoms, director de la divisió de sòl, urbanisme i residencial de la consultora immobiliària Jones Lang Lasalle, confirma que la desacceleració que viu el mercat immobiliari espanyol és un fet. “Espanya ha perdut força com a destinació d’inversions estrangeres. No obstant això, és probable que dins d’un parell d’anys es reactivi l’interès, sobretot dels alemanys”, assegura. “En qualsevol cas, els preus del primer habitatge no van a baixar. Qui inverteix en habitatge, en cinc anys rendibilitza amb escreix la inversió”, afegeix.

Ha passat ja el moment d’invertir en habitatge?

No ha passat el moment. En aquest mercat, en general, sempre és bon moment per invertir. No obstant això, cal apuntar molt bé. En un termini de cinc anys, es guanya amb l’habitatge pràcticament de forma assegurada.

Seguirà la desacceleració immobiliària?

La desacceleració immobiliària és un fet des de fa ja més d’un any. Està més que confirmada al mercat immobiliari espanyol. Per exemple, nosaltres preveiem que aquest any els preus de l’habitatge pujaran entorn del 5%-7%, la qual cosa contrasta amb els creixements de fins al 20% que es van registrar anys enrere. Cal diferenciar, no obstant això, que hi ha zones a Espanya molt més saturades que unes altres. En elles els preus es mantindran o pujaran fins i tot menys que l’IPC.

Seguirà caient la demanda estrangera?

En l’actualitat, segons dades del Ministeri de l’Habitatge, els estrangers tenen més del 8% del total d’habitatges a Espanya. Un 30% està en mans de britànics, un 20% d’alemanys, un 19% de francesos, un 4% de nòrdics, un altre 4% d’holandesos, un 2% d’italians… En total, més de dos milions d’habitatges a Espanya, del parc total de 23 milions, estan en mans d’estrangers. A certes zones ha començat a notar-se una sortida d’inversors estrangers, sobretot d’alemanys. No obstant això, és molt probable que la demanda d’aquest mercat es reactivi en un any o en un parell d’anys.

Els estrangers són molt exigents. Saben el que volen. Si el pis que els ofereixen no té l’orientació adequada, per exemple, no ho compren. Per a aquest col·lectiu, és molt important la ubicació de les promocions i la localització dels projectes. Aquests aspectes poden influir molt en la venda dels immobles.

” En total, més de dos milions d’habitatges a Espanya, del parc total de 23 milions, estan en mans d’estrangers”

Baixaran els preus?

Al mercat de primer habitatge els preus no van a baixar. No obstant això, el mercat de segona mà sí és possible que baixi una mica. En qualsevol cas, les persones que inverteixen en habitatge no solen perdre.

Quin és la situació del mercat immobiliari vacacional?

Com sol ser habitual, en aquest mercat la saturació es nota més que en un altre tipus d’immobles. El mercat del segon habitatge sol ‘sofrir’ abans que el de primer habitatge els símptomes de refredament. I això és el que ocorre, en general, amb els immobles en zones costaneres. Aquest any, no obstant això, creiem que de mitjana els preus en aquest segment pujaran de forma similar als de primer habitatge, entorn del 5%.

“El mercat del segon habitatge sol ‘sofrir’ abans que el de primer habitatge els símptomes de refredament”

Quins les zones més saturades?

En platja, les zones més saturades són Mallorca i Costa del Sol. És difícil que segueixin pujant allí els preus, amb el que no es presenten com a bones oportunitats d’inversió, més aviat al contrari. Hi ha poc recorregut, també a Múrcia i en la costa sud de la ciutat de València (per exemple Cullera és una altra zona saturada). No obstant això, qui estigui mirant habitatges en costa, ha de saber que les zones amb més recorregut són les d’Huelva i Cadis, encara que amb excepcions. Per exemple, Port de Santa María també està bastant saturat, però es troben bones oportunitats en els immobles propers a Rota. A la zona d’Huelva queda molt per fer. El principal problema és, no obstant això, la falta de bones infraestructures de comunicació. També hi ha bones oportunitats en la costa aquest de la ciutat de Màlaga, entre el Racó de la Victòria i la costa de Granada. I en aquesta última província estan sorgint bones oportunitats de compra en Salobreña. Aquestes regions encara no estan molt explotades, per la qual cosa és possible que els preus repunten més que en la resta en els propers anys.

Hi ha potencial en la Costa verda, del nord d’Espanya?

En la Costa verda, és a dir, la costa de Galícia i Astúries, principalment, la demanda és bastant més petita que en altres punts. Per tant, el potencial és també menor. En general, als estrangers no els agrada el clima d’aquestes províncies, amb el que no es pot comptar amb una forta demanda forana. Pot haver-hi potencial, però resulta poc significatiu, ja que és un mercat bastant petit. Potser és més interessant el recorregut en preus que poden mostrar alguns projectes de l’interior. El turisme rural està començant a despertar. En particular, hi ha promocions de cases interessants al Pirineu.

I a les illes convé invertir?

En les Illes Balears poden seguir pujant els preus a Eivissa i en determinades zones de Menorca. A Mallorca els preus han aconseguit un nivell molt alt. La demanda en aquesta zona és decreixent. Els alemanys, sobretot, ja no mostren tant interès per aquest mercat com fa uns anys. D’altra banda, Canàries és un mercat emergent. Té un alt potencial la zona de Platja Blanca a Lanzarote o Fuerteventura, que atreu per les seves bones platges.

La forta pujada dels preus de l’habitatge fa que, igual que molts estrangers, nombrosos espanyols estiguin buscant nous mercats immobiliaris en els quals invertir, quins països resulten atractius?

Resulta interessant la inversió d’immobles en l’Europa de l’Est

En general, resulta interessant la inversió d’immobles en l’Europa de l’Est, sobretot perquè en molts països d’allí no estan tan desenvolupats els impostos indirectes com en l’Europa Occidental. A Txèquia és interessant invertir perquè la imposició és baixa en les transmissions i en les propietats. Les pèrdues generades per la venda d’un edifici són deduïbles. A Romania és interessant la inversió perquè el tipus impositiu de l’Impost de Societats és d’un 16% i l’IVA d’un 19%. Les pèrdues patrimonials es poden compensar en cinc anys.

El mercat hongarès també és atractiu perquè els preus són una cinquena part dels quals experimenten els actius a Dublín o Londres. No es paga IVA. Les transaccions immobiliàries es consideren com la venda d’actius entre empreses.

A Bulgària s’estan experimentant increments d’un 25% en el preu dels habitatges. A Polònia (Varsòvia principalment) s’observa un desfasament entre l’oferta i la demanda. També afavoreix la inversió estrangera la seva incorporació a la Unió Europea fa dos anys. S’ha produït una pujada de preus d’habitatge final del 10% al 20% en 2005. L’Impost d’actes Jurídics Documentats és més baix i admet deduccions. L’Impost de societats té un tipus del 19% i són deduïbles les despeses d’amortització. No existeix la figura del préstec hipotecari al promotor, d’aquí la compra d’empreses per les promotores espanyoles que entren en aquest mercat.

Quin tipus d’immobles presenten major demanda de promoció immobiliària en aquests països d’Europa de l’Est?

Són atractius els edificis d’habitatges per rehabilitar i edificis d’ús terciari o mixt, així com grans extensions de sòl per desenvolupar.