Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Comunitats de veïns, assegurances i legislació

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Certificat sobre l’estat de deutes amb la comunitat de propietaris

Tret que el comprador li exoneri d'aquesta obligació, el venedor haurà d'aportar-ho en tota compravenda d'immobles

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dimarts, 02deGenerde2007

José Pérez Grijelmo

L’article 9.1.i) de la Llei de Propietat Horitzontal estableix en el seu paràgraf quart que “en l’instrument públic (escriptura pública) mitjançant el qual es transmeti, per qualsevol títol, l’habitatge o local el transmitente haurà de declarar trobar-se al corrent en el pagament de les despeses generals de la comunitat de propietaris o expressar els que degui”. Continua el citat article expressant que “el transmitente haurà d’aportar en aquest moment certificació sobre l’estat de deutes amb la comunitat coincident amb la seva declaració, sense la qual no podrà autoritzar-se l’atorgament del document públic, tret que fos expressament exonerat d’aquesta obligació per l’adquirente”.

“La certificació serà emesa en el termini màxim de set dies naturals des de la seva sol·licitud per qui exerceixi les funcions de Secretari, amb el vistiplau del President, els qui respondran, en cas de culpa o negligència, de l’exactitud de les dades consignades en la mateixa i dels perjudicis causats pel retard en la seva emissió”.

Com hem pogut comprovar, el transmitente ha d’aportar la certificació sobre l’estat de deutes, tret que fos expressament exonerat d’aquesta obligació per l’adquirente. Anem a intentar explicar quins són les conseqüències que es deriven en cas que el comprador exoneri al venedor de la presentació de la citada certificació.

Sembla obvi dir que, encara que no es presenti la certificació pel venedor, si no existeix cap deute amb la comunitat de propietaris no hi ha cap conseqüència negativa per l’adquirente que li ha exonerat de presentar-la.

L’adquiriente ha de tenir en compte les conseqüències que poden derivar-se si desconeix l’existència de pagaments pendents

Què passa si existeixen deutes pendents?

Llavors, què passa si el comprador li exonera al venedor de presentar la certificació al moment de la signatura de l’escriptura pública de compravenda i després resulta que existeixen deutes pendents amb la comunitat de propietaris?

Arribat aquest punt és necessari explicar que el mateix article 9.1.i) en el seu paràgraf tercer recull que “l’adquirente d’un habitatge o local en règim de propietat horitzontal, fins i tot amb títol inscrit en el Registre de la Propietat, respon amb el propi immoble adquirit de les quantitats degudes a la comunitat de propietaris per al sosteniment de les despeses generals pels anteriors titulars fins al límit dels quals resultin imputables a la part vençuda de l’anualitat en la qual tingui lloc l’adquisició i a l’any natural immediatament anterior. El pis o local estarà legalment afecte al compliment d’aquesta obligació”.

Segons l’opinió de la majoria de la doctrina, aquesta obligació de declarar i justificar, mitjançant l’aportació de la certificació, l’estat de les comptes amb la comunitat, és independent de l’afecció real establerta en el paràgraf tercer del precepte comentat. Aquesta afecció real, garanteix a la comunitat de propietaris el cobrament dels deutes de l’anualitat corrent i de l’any natural anterior a la data de la transmissió, amb càrrec al pis o local transmès. Però les obligacions de l’adquirente del pis o local no s’estenen més enllà de l’expressat límit.

És a dir, es present o no certificació, la comunitat en gens es veu afectada, doncs la subjecció real de la finca pels deutes del venedor té, després de la venda, el mateix abast que l’existent abans de la transmissió. El comprador respondrà sempre, hi hagi certificació o no, dels deutes que tingui contretes el venedor amb la comunitat dins d’aquest límit temporal que ja hem expressat i que es correspon amb la part vençuda de l’anualitat en curs i l’any natural immediatament anterior.

Emparar al comprador

Però, tal com opina la majoria, el comprador no respondrà d’altres deutes anteriors, de les quals segueix sent únic deutor el venedor o els propietaris anteriors. Tan sols en el supòsit en el qual el comprador assumeixi expressament la totalitat del deute, consentida per la comunitat creditora, quedaria alliberat l’originari deutor i subrogat el nou titular de l’obligació de pagament de la totalitat del deute, encara que sobrepassés els al·ludits límits legals.

Per tant entenem que l’exigència de la certificació sobre l’estat de deutes del que parla la Llei de Propietat Horitzontal té com a finalitat emparar al comprador enfront de les conseqüències de la subjecció real que imposa el citat article 9 per les quotes corresponents a l’anterior propietari que hagin vençut de l’anualitat corrent i en la immediatament anterior.

En definitiva, la interpretació més estesa és que, tret que el comprador se subrogui expressament en la totalitat del deute que manté el venedor amb la comunitat de propietaris, el responsable del pagament de les despeses comunitàries és el que era propietari al moment de produir-se l’obligació de satisfer-los. No obstant això, no cal oblidar que la Llei de Propietat Horitzontal, amb la finalitat d’oferir més garanties a favor de la comunitat de propietaris enfront dels comuneros morosos, estableix en l’article anteriorment citat “que el comprador d’un habitatge respon amb el propi immoble adquirit de les quantitats a ella degudes per al sosteniment de les despeses generals pels anteriors titulars”.

Així, si el comprador exonera al venedor de presentar la certificació, l’única conseqüència que se li provoca és que no coneix l’estat de deutes amb la comunitat, sense que per això vagi a respondre de major import del que hagués respost en cas d’haver-se presentat la certificació pel transmitente.

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions