Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Clàusules solc: quan la hipoteca no baixa

En nombrosos préstecs es fixa un límit per sota del com els interessos aplicables no baixen, però és possible reclamar

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dimarts, 20deJuliolde2010
Img firma hipoteca Imatge: Ruth Lozano

Els tipus d’interès continuen baixos, una pilota d’oxigeno per a les famílies espanyoles sobreendeudadas. No obstant això,molt nombrosos els consumidors hipotecats que, amb sorpresa, no han notat en la seva butxaca els beneficis de les baixades dels tipus. La raó estreba que en les escriptures dels seus préstecs apareix un límit, un sòl per sota del com no poden baixar els interessos aplicables. Una situació que es manté encara que l’Euribor més el seu diferencial resulti inferior. La mesura és legal, però es pot reclamar.

Són nombroses les entitats financeres que han protegit els seus interessos per a períodes a la baixa, de manera que han impueto en els seus crèdits “condicionis sòl”. Aquesta estratègia es considera un abús contra els usuaris. Al setembre de 2009 el Senat va aprovar sol·licitar mesures que evitessin l’aplicació d’aquestes clàusules, per abusives, i es va exigir el compliment de la Llei General per a Defensa dels Consumidors i Usuaris. A més d’aquestes accions, afectats i associacions de consumidors han portat les seves demandes als tribunals.

Què són i com afecten les clàusules solc al preu de la hipoteca?

En els préstecs hipotecaris a interès variable el preu es decideix per l’aplicació de l’índex de referència (gairebé sempre, l’Euribor) fixat pel Banc Central Europeu, i el diferencial. L’interès que s’aplica és igual a la suma de tots dos, i es tradueix en quotes menors quan l’Euribor està en fase a la baixa, i més elevades en períodes alcistes.

Quan els tipus baixen, el “sòl” protegeix només els interessos de les entitats i causa un desequilibri entre les parts

Les “clàusules solc” fixen l’interès aplicable mínim. Per sota d’aquest, no baixaran els interessos encara que ho faci l’Euribor, ni encara que la suma de l’índex més el diferencial resulti inferior al límit mínim.

El “sòl” protegeix els interessos de les entitats financeres quan els tipus estan baixos. Això pot causar un desequilibri important entre els drets de les parts, sempre en perjudici del consumidor. L’usuari no rep tots els beneficis de la baixada de tipus pròpia de les hipoteques a interès variable.

És legal?

Si hi ha falta d’informació clara i absència de reciprocitat, es produeix un desequilibri entre les parts en perjudici de la part feble -el consumidor-. Aquest desequilibri és el requerit per la llei perquè una clàusula sigui considerada abusiva i declarada nul·la pels tribunals. Aquesta situació es manté tret que compensi d’alguna manera els drets i obligacions de les parts amb la introducció d’algun element, com ha estat el “sostre”, la clàusula de tipus d’interès màxim. Amb ella, segons bancs i caixes d’estalvis, la situació de les parts s’iguala en coexistir un tipus d’interès màxim i un altre mínim. Ja hi hauria reciprocitat.

Què és el sostre?

És la clàusula que fixa el tipus d’interès màxim. Fixat per les entitats financeres, implica que no podran aplicar un interès superior a aquest encara que la suma de l’índex de referència i el diferencial llanci un resultat més alt.

El “sostre” seria una protecció a l’usuari enfront de tipus d’interès elevats. Amb això es pretén restablir l’equilibri entre les parts, ja que la clàusula de sòl i sostre deixaria de ser abusiva per ser vàlida.

Llavors, és valguda la conjunció sostre-solc?

Els tribunals no s’han pronunciat sobre aquest tema. La qüestió es troba en si una clàusula “solc-sostre” crea equilibri entre les parts o només l’aparença d’aquest. La veritat és que el sostre és, en general, tan alt com per resultar fictici: les pujades d’interessos enfront de les quals es protegeix al consumidor han de ser tan elevades que resulta inversemblant que es donin en la pràctica. En canvi, la “clàusula solc” sí ha resultat efectiva per defensar els interessos de bancs i caixes d’estalvis enfront de la caiguda de tipus.

La clàusula sostre protegeix enfront de pujades de tipus tan elevades que resulta inversemblant que es donin en la pràctica

És recomanable acudir als tribunals?

En principi, qualsevol queixa o reclamació hauria de canalitzar-se en primera instància enfront del propi banc o caixa i el seu Servei d’Atenció al client. Però si no hi ha sostre, i només sòl, sí s’ha d’acudir als tribunals. En la resta de casos, convé valorar un a un.

Si el consumidor reclama a la seva entitat i obté -o creu que va a tenir- una resposta negativa, li convé meditar l’opció d’acudir a la Justícia, consultar amb un advocat o amb els serveis jurídics de les associacions de consumidors.

Un dels arguments jurídics aplicats pels tribunals per declarar la nul·litat d’altres clàusules abusives en els prestem hipotecaris (com l’arrodoniment a l’alça) va ser l’existència d’un desequilibri contractual perjudicial per al consumidor. En virtut de l’arrodoniment a l’alça, sempre era l’entitat la que tenia dret a percebre un tipus d’interès major, al no preveure’s la possibilitat d’arrodoniment a la baixa. Per contra, segons la Justícia, de pactar-se l’arrodoniment a l’interval més proper, tant a l’alça o com a la baixa, l’impacte financer produït serà neutre, doncs repercutirà tant a favor del client com de l’entitat financera.

Es pot acudir a reclamar al Banc d’Espanya, però la seva resolució no vincula a l’entitat

Si es té en compte aquest raonament, és possible que la clàusula “sostre-solc” no sigui en si mateixa abusiva i nul·la, sinó que, en honor de la bona fe i just equilibri, ha de ser moderada i baixar sostres. I sòls. Amb la vista posada en els històrics de l’Euribor en els últims anys.

Una altra opció vàlida prèvia als tribunals, després d’una resposta no satisfactòria del Servei d’Atenció al client, és acudir al Banc d’Espanya. Convé ser conscient que la resolució del Banc d’Espanya no vincula a l’entitat reclamada. A més, els seus últims pronunciaments referent a això no són molt halagüeños per al consumidor.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions