Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Com saber quant s’ha depreciat el meu pis

Existeixen eines informàtiques i estadístiques que permeten estimar de manera bastant ajustada quin ha estat la depreciació de l'habitatge

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Divendres, 09deNovembrede2012

Hi ha múltiples eines informàtiques i estadístiques per recaptar informació i estimar de manera bastant ajustada quin ha estat la depreciació de l’habitatge. Com s’assenyala en el següent article, el seu ús permet seguir l’evolució dels valors per saber amb què s’explica, quant s’ha perdut i planificar a futur. Els resultats varien en funció dels paràmetres. No serà el mateix comparar el valor d’un pis des del boom immobiliari, que fer-ho amb els valors històrics dels quals hi ha dades des de 1985, ni comparar en termes nominals o en termes reals.

Claus per conèixer la depreciació de la meva casa

Img bloque articulo
Imatge: Rubén García / Eroski Consumer

Durant el primer semestre de 2012, l’habitatge a Espanya ha sofert una depreciació benvolguda de 12,6% interanual. El descens des que els pisos van aconseguir el seu preu més alt al desembre de 2007 ha acumulat ja més de 22 punts. Aquestes són xifres que es publiquen diàriament i a les quals té accés tothom. No obstant això, encara que permeten fer-se una idea de l’evolució del mercat immobiliari, no sempre són suficients per determinar quant s’ha perdut des que la crisi va alterar l’economia.

El descens des que els habitatges van aconseguir el seu preu més alt al desembre de 2007 ha acumulat ja més de 22 punts

N’hi ha prou amb mirar els valors nominals o caldrà estimar també la inflació? Guiar-se pel preu mitjà del metre quadrat brinda dades totals per conèixer la depreciació tant si s’és propietari a Madrid com a Pontevedra? El descens és “molt” o “poc”? Les variables per respondre a aquestes preguntes es multipliquen. I encara que la versió oficial és que l’habitatge ha tocat sòl, alguns analistes privats auguren descensos fins a 2014.

A continuació, s’enumeren quatre claus per saber què ha passat, no solament amb el preu de la casa on s’habita o en la qual s’ha invertit, sinó amb el seu valor.

  1. Índexs oficials.

    Per conèixer el valor nominal de l’habitatge a Espanya, l’Institut Nacional d’Estadística (INE) publica l’Índex de Preus d’Habitatge (IPV) des de 2007. Aquest estudi analitza de manera detallada les alces acumulades, comparades any rere any i presenta els imports mitjans per comunitats autònomes, així com la diferència en l’evolució de preus de casa nova i usada.

    L’IPV es basa en la informació sobre escrituraciones que proporciona el Consell General del Notariat, a través de l’Agència Notarial de Certificació (ANCERT), i inclou al conjunt de persones físiques, tant residents com no residents, que hagin adquirit un habitatge en el període estudiat. És un dels índexs més fiables a causa que s’elabora sobre operacions consumades.

  2. Índexs privats.

    Un dels més consultats és el de la Societat de Taxació. Posseeix la base de dades més completa, ja que recapta informació sobre el valor dels diferents tipus d’immobles des de 1985. A la seva pàgina web posseeix una completa eina de taxació on line, que possibilita definir diferents paràmetres: preu per metre quadrat en euros nominal o real, imports mitjans nominals o reals, per comunitats autònomes o per principals ciutats de cada comunitat, etc.

  3. Valor nominal o valor real.

    La majoria de la informació que circula sobre els imports de l’habitatge no té en compte l’evolució general dels preus de l’economia. Això vol dir que són valors nominals, teòrics o ideals. Així, el descens del cost mitjà de l’habitatge en el primer trimestre d’aquest any, elaborat sobre la base d’índexs i taxacions, parla de per quant es pot vendre un pis al mercat, però no quant val aquests diners tenint en compte els preus generals.

    Si s’analitza el descens del cost del metre quadrat acumulat entre 2008 i 2011, la baixada aconsegueix el 15%, segons el Ministeri de Foment. No obstant això, per obtenir un valor real de depreciació, caldrà sumar la variació general dels preus en aquests tres anys, és a dir, la inflació que marca l’Índex de Preus al Consum. En aquest temps hi ha hagut un augment de l’IPC de 5,6%. Per saber la depreciació real d’un pis o de qualsevol bé per a aquest període, caldrà sumar al 15% de la baixada del preu nominal el 5,6% que va pujar el cost de vida, la qual cosa donarà un descens real del 20,6% en el trienni 2008-2011.

  4. Preu just.

    A més de comparar el preu de l’habitatge en dues èpoques diferents, per veure la seva variació, ja sigui de manera manual o per mitjà d’alguna eina informàtica, es pot considerar el valor de la casa en funció de la rendibilitat que genera com a inversió. Per a això, alguns analistes segueixen la fórmula de ràtio emprada al món borsari per avaluar la relació entre el cost de l’acció i el seu benefici. Aquest còmput permet saber si s’ha corregit la sobrevaloració que va tenir efecte sobre el mercat immobiliari durant el boom, a més de mesurar quant s’ha depreciat el pis en tant el benefici econòmic que atorga com a inversió.

    El càlcul es realitza combinant el valor del pis amb el preu mitjà del lloguer. S’ha de prendre l’import mitjà de l’habitatge -com pot ser l’elaborat per l’IPV durant 2011-, amb el preu mitjà de lloguer que elabora l’IPC per a aquest mateix any. A la fi de 2011 el cost mitjà del lloguer a Espanya era de 99,2 euros/m2 i el preu mitjà de l’habitatge nou era de 2.376 euros/m2. Dividint l’import de compra pel cost de la renda s’obté un preu just de 24: és a dir, 24 anys es necessitava en 2011 per amortitzar la inversió que implica comprar un pis per donar-ho en lloguer.

    Es pot comparar aquesta quantitat amb un valor històric de més llarg termini, com entre 1986 i 2011, o amb una altra mitjana per al període previ a la bombolla. L’índex corresponent als anys 1986-2000 (abans de la bombolla) dona un valor d’equilibri de 19,4, sensiblement inferior a l’anterior. D’aquesta manera, s’obté un rang benvolgut de la variació del preu del pis, juntament amb de la rendibilitat que implica la inversió immobiliària.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions