Com tirar a un inquilí

La crisi no dóna treva al mercat immobiliari, que viu les seves hores més baixes. La compravenda d’habitatges ha sofert una caiguda del 27% en la primera meitat d’any i l’encariment de les hipoteques i les creixents reticències de les entitats financeres per a concedir-les han contribuït a l’alentiment de les vendes. No obstant això els lloguers, davant la nova situació, s’han erigit com a alternativa creixent. Fa un any l’habitatge en lloguer suposava tan sols el 7,5% del mercat; actualment ja se situa al voltant de l’11%, i les previsions indiquen que seguirà en augment. Molts propietaris que desitgen vendre la seva casa i no ho aconsegueixen acaben per arrendar l’immoble. Aquesta decisió, no obstant això, pot suscitar preocupació en cas de voler desnonar a l’inquilí.

Si bé la durada del contracte es pacta per totes dues parts (tret que s’indiqui una cosa diferent en el contracte, serà d’un any), l’arrendador està obligat a prorrogar-lo per períodes anuals fins a complir cinc, sempre que l’inquilí no manifesti el seu desig de marxar-se abans. L’única excepció per la qual es podria reclamar la casa durant aquest període de vigència -al marge dels casos d’incompliment de contracte per part de l’inquilí- és que es necessités “per a destinar-la a habitatge permanent per a si”, i aquesta condició es contemplés expressament en el contracte. Aquest tipus de reclamacions han d’obeir a motius reals degudament justificats. Algunes d’aquestes raons són la previsió de la realització d’una obra necessària en l’immoble, o que el propietari hagi de mudar-se a la zona on té l’habitatge en propietat, per exemple.

Per això, si s’al·lega necessitar l’habitatge per a ús propi, s’haurà d’ocupar concedint un termini per al seu desallotjament. Tal com explica l’advocat José Ángel Gómez, “no es pot utilitzar aquesta clàusula per a procedir a desallotjar l’habitatge i llogar-la-hi a una altra persona”. Gómez recorda que, segons la legislació vigent, si el propietari no ocupa l’habitatge en el termini de tres mesos, no sols estaria obligat a posar-la de nou a la disposició de l’antic inquilí, sinó que a més haurà d’indemnitzar-li per les despeses que li hagi ocasionat el desallotjament.

D’altra banda, sempre que l’inquilí vulgui continuar vivint en l’immoble i compleixi amb les obligacions derivades del contracte, el propietari no té dret a reclamar l’habitatge fins que transcorri el termini de cinc anys. Arribat el venciment, està en ple dret de negar-se a renovar el contracte i que l’inquilí deixi d’habitar a la casa (amb preavís d’un mes).

Si hi ha un motiu que propiciï el desnonament d’un inquilí és que aquest no aboni les mensualitats pactades. No obstant això, la Llei d’Arrendaments Urbans contempla a més altres causes per les quals l’arrendador podrà anul·lar el contracte en vigor i obligar l’inquilí a marxar-se:

• L’impagament , per part de l’inquilí, de qualsevol concepte que li correspongui.
• Realquilar l’habitatge per part de l’inquilí, sense permís del propietari, a un tercer.
• Causar danys de manera intencionada per l’inquilí o obres realitzades sense el consentiment de l’amo.
• Constatar que en l’habitatge es desenvolupen activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
• Assegurar-se que l’habitatge es destina a “usos diferents al de cobrir la necessitat d’habitatge” permanent de l’arrendatari.

En tots aquests casos es considera que hi ha hagut incompliment de contracte per part de l’inquilí, per la qual cosa el propietari està en el seu dret de demanar-li el desallotjament. Al marge d’aquestes causes previstes per la llei, en redactar el contracte el propietari pot establir una sèrie de requisits “com la prohibició de tenir animals”, que en cas d’incompliment possibilitarien a l’amo extingir el contracte.

Abans d’arribar a l’extrem d’acudir a judici, convé considerar quines opcions es tenen comptant amb l’ajuda d’un advocat, per si el problema pogués solucionar-se de manera amistosa. Per a això, la manera habitual, abans de començar qualsevol procediment judicial, i si l’incompliment de l’inquilí es deu a la falta d’abonament de la renda, és enviar un requeriment de pagament per escrit (burofax) instant a l’inquilí a saldar el deute i a abandonar l’habitatge, determinant un termini per a això. En el cas que accedeixi, s’eviten les molèsties i despeses que ocasiona anar a judici.

Si les paraules no fan efecte i l’inquilí continua negant-se a abandonar l’immoble, la solució consisteix a presentar una demanda de desnonament, és a dir, el desallotjament per ordre judicial. A vegades cal “plantejar-se arribar a un acord perquè l’inquilí lliuri les claus i pagui part del deute”, segons expressa l’advocat Jaime Hernández, perquè a vegades succeeix que, després de tramitar el desnonament, “es recobra la possessió de la finca però no hi ha béns que embargar” per a saldar el deute.

Efectivament, determinar si val la pena o no tramitar una demanda depèn de les circumstàncies particulars, per exemple de la informació que es pugui tenir sobre les possibilitats de pagament de l’inquilí. “Si sabem que l’inquilí és una persona solvent, no hi ha problema”, ja que abans o després s’acabarà cobrant les quantitats degudes i el que s’hagi perdut durant el temps que hagi durat el procés, segons refereix l’advocat. Si, per contra, s’intueix que s’està davant una persona insolvent, com més aviat millor es presenti la demanda de desnonament, amb major celeritat es recuperarà l’habitatge, i menys rendes es perdran.

El millor és posar en marxa les mesures que estiguin a l’abast del propietari quan es doni la situació problemàtica, i no deixar que aquesta degeneri. En cas de falta de pagament, hem d’alarmar-nos davant la primera falta d’abonament de la renda. En cap cas s’ha d’esperar més de tres mesos abans d’enviar un requeriment de pagament. El procés es pot allargar -pot arribar a durar entre cinc i vuit mesos, segons el cas-, i les mensualitats impagades s’acumularan, “amb les conseqüències econòmiques que això comporta”, segons recorda l’advocada Consuelo Cubero.

Encara que en teoria el desnonament és un procediment relativament simple, en la pràctica no sempre resulta així. El compliment dels terminis depèn de l’agilitat del jutjat i dels trucs de l’inquilí per a no abandonar la casa, com provocar l’anul·lació del judici per un error de forma en la citació o, simplement, no obrir la porta per a recollir-la en persona. És freqüent que per retards en el procés i del judici es posposi el llançament, i la recuperació de la finca es demori “mesos i mesos”.

Si calibrades les opcions es decideix anar a judici, cal presentar davant el jutjat una demanda en la qual s’expliqui la situació. A partir d’aquest moment, es posa en marxa una mecanisme pel qual el jutge citarà a les parts en un judici verbal. Una vegada escoltades les seves postures, dictarà sentència. Si hi ha lloc al desnonament, l’arrendatari estarà obligat a desallotjar l’habitatge en el termini que la resolució judicial li concedeixi. En el cas que no ho fes, l’autoritat judicial acordarà el llançament, és a dir, el seu desallotjament. En cas contrari, es podrà arribar al desallotjament forçós per part de les forces de l’ordre públic. Si és necessari, es podran embargar béns de l’inquilí per a cobrir el deute acumulat o les despeses ocasionades per destrosses.