Imagen: Ed Tarwinski
En primer lloc tractarem d’explicar el contingut de la relació jurídica que es crea entre la persona que decideix posar en venda el seu habitatge i l’Agent de la Propietat Immobiliària
a qui se li encarrega la mateixa para, a continuació, tractar de contestar les preguntes que es plantegen respecte a l’obligació de pagament de la comissió a favor de la immobiliària. En la pràctica real se’ns plantegen molts dubtes derivats d’aquest encàrrec realitzat per a la venda d’un immoble. Per exemple: quan haig de pagar la comissió a la immobiliària? a quant ascendeix l’import de la mateixa? a qui li correspon pagar-la?
El contracte que neix entre el propietari de l’habitatge en venda i Agent de la Propietat Immobiliària és un contracte pel qual una de les parts (l’Agent) es compromet a indicar a l’altra (propietari de l’habitatge en venda) l’oportunitat de concloure un negoci jurídic amb un tercer o servir-li per a això d’intermediari a canvi d’una remuneració.
El dret de l’Agent al cobrament dels seus honoraris sorgeix, segons ha manifestat el Tribunal Suprem, des del moment en què s’esgota la seva activitat mediadora, és a dir, des que per la intervenció de la immobiliària queda perfeccionat el contracte de compravenda. Això significa que des del mateix moment en el qual venedor i comprador es posin d’acord en el preu d’un immoble concret, la immobiliària tindrà dret al cobrament dels seus honoraris, moment en el qual es materialitzarà la signatura del contracte privat de compravenda.
Des del mateix moment en el qual venedor i comprador es posin d’acord en el preu d’un immoble concret, la immobiliària tindrà dret al cobrament dels seus honoraris
Pot donar-se la situació que aquest contracte privat de compravenda s’hagués signat entre les parts sense que es formalitzés l’escriptura de compravenda de l’habitatge. En aquest cas, tindrà dret l’Agent al cobrament dels seus honoraris? La resposta és senzilla, ja que tal com ja expressem amb anterioritat els seus honoraris es troben reportats des del mateix moment en què gràcies a la seva intermediació s’hagi procedit a la signatura del contracte privat de compravenda. Les gestions realitzades per l’Agent ja han fructificat en una venda (signatura del contracte de compravenda) i una altra qüestió, tal com ha interpretat el Tribunal Suprem, que per res afecta a la immobiliària, és que venedor o comprador decideixin anul·lar el contracte perquè no els interessa després o per causes que siguin reprotxables entre el comprador i el venedor.
També hem d’assenyalar que la immobiliària tindrà dret a exigir la comissió pactada si s’han utilitzat les gestions realitzades per ella per portar a bon terme la compravenda de forma directa, àdhuc sense comptar amb la seva intervenció. Ens trobem en aquests casos davant un deslleial aprofitament per part dels interessats, normalment dels obligats a pagar la comissió, respecte a les gestions realitzades per la immobiliària per tractar d’evitar el pagament dels honoraris. Si s’acredita que la compravenda es va perfeccionar gràcies a l’aprofitament de les gestions realitzades per la immobiliària, aquesta tindrà dret a rebre la comissió corresponent.
Finalment, ens queda concretar el preu dels serveis prestats per la immobiliària. En principi les parts, això és, el propietari de l’habitatge en venda i la immobiliària, són lliures per pactar els mateixos preus. Però partint d’aquesta llibertat, és important destacar que és habitual que els honoraris reportats per l’Agent de la Propietat Immobiliària, la denominada comissió de venda, consisteixin en un percentatge sobre el preu de venda de l’immoble, percentatge que segons el costum de cada província, pot oscil·lar entre un 3 i un 7% sobre el preu de venda de l’immoble. Cal tenir en compte, a més, que els honoraris de l’Agent es veuran incrementats amb l’aplicació de l’IVA corresponent (16%), un percentatge que repercutirà en l’import final que ha de pagar el venedor.
