Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Comprar el pis al banc

Amb la crisi del maó les entitats bancàries s'han transformat en una font d'oportunitats immobiliàries
Per Carlos Astorelli 9 de octubre de 2008
Img pisovacio
Imagen: Joe M500

Obtenir liquiditat

La burxada de la bombolla immobiliària ha provocat un flux de pisos i immobles cap a bancs i caixes, transformats en grans propietaris que busquen vendre els seus actius en el mercat per a recuperar els diners prestats en èpoques daurades. La conseqüència positiva de la necessitat de liquiditat de les entitats bancàries és que aquestes s’han transformat en una font de “oportunitats” a l’hora de buscar pisos, ja que si bé intenten mantenir els preus de mercat, es mostren receptives a la negociació d’aquests.

Els consumidors que, malgrat la crisi, tinguin possibilitats d’adquirir habitatge poden trobar en les entitats financeres bones ofertes. Bancs i caixes posseeixen una gamma de cases i pisos en diverses situacions jurídiques i, si bé no asseguren un preu “de rematada”, sí que obren el ventall d’ofertes immobiliàries cap a un terreny de negociació més lax. Perquè aquestes entitats, que van exercir un paper essencial en el boom immobiliari, s’han col·locat en una nova posició en el tauler: la de venedors dels mateixos pisos per als quals durant anys van prestar diners a un interès que l’actual conjuntura impedeix pagar a moltes famílies.

Les xifres són eloqüents: a València, les subhastes judicials de pisos van pujar un 75% respecte a l’any passat. Segons dades del Tribunal Superior de Justícia, mentre que en 2006 es van registrar 301 casos d’embargament, en el que portem d’any la xifra ascendeix a 528. A Madrid, per part seva, les execucions per impagament d’hipoteques han pujat un 42,5%, segons dades de l’Oficina Regional de Subhastes Judicials, amb 1.005 subhastes en el que va de 2008, la xifra més alta en cinc anys.

Entre les entitats financeres que mantenen participacions en empreses constructores i immobiliàries destaca Promodemus (51% Banesto i 49% Reyal), i les caixes o bancs amb empreses pròpies destinades a la venda d’immobles -com a BBVA amb el seu Nia, o Caja Mediterráneo (CAM) amb l’empresa associada Mediterránean-, però la majoria de les entitats que ofereixen bosses de pisos en les seves pàgines web ho fa de manera tangencial. Respecte a aquesta faceta de la banca (el seu negoci no és la venda de pisos), la seva activitat se centra, sobretot, en la recuperació d’actius financers. “Encara que tampoc tirem a baix els preus per a llevar-nos els immobles de damunt”, com subratllen des de Caja Madrid.

Els consumidors poden accedir a habitatges, si no a preu “de rematada”, sí amb un ampli marge de negociació

No obstant això, en els bancs poden trobar-se bones oportunitats de compra. Les propietats anunciades en la borsa de Caixa Cantàbria -per exemple- tenen un valor referenciat al mercat, encara que l’entitat està disposada a avaluar una contraoferta si a l’interessat no li sembla pertinent, o si el preu està molt desactualizado perquè es va fixar fa algun temps. El mateix asseguren des de Caja Madrid, els preus del qual són qualificats com a “orientatius”, i sempre poden negociar-se.

Discrepa d’aquestes opinions Francisco Sanz, responsable d’ADICAE, qui assegura que els bancs tractaran de vendre les propietats “a un preu el més pròxim possible al del mercat”. En opinió de l’especialista la raó per a actuar d’aquesta manera té la seva base, sobretot, en la pròpia especulació, ja que en el moment de taxar i prestar diners “s’hi hauria especulant amb la pujada del metre quadrat”. Sigui d’una manera o un altre, com es pot accedir a una d’aquests habitatges?

Característiques dels pisos i procediment

Característiques dels pisos i procedimentLes pàgines web de bancs i caixes inclouen borses immobiliàries amb cercadors que permeten establir paràmetres detallats de superfície, ubicació i preus. Si algun client està interessat en una d’aquests habitatges, ha de saber que, com s’aclareix en les pròpies condicions de compra que publiquen les entitats financeres, els immobles es venen sota escriptura pública i que l’entitat garanteix el pagament de qualsevol despesa pendent relacionada amb l’immoble. Això inclou despeses de comunitat, IBI, llum, gas, aigua, etc. També s’especifica que totes les despeses d’escripturació corren per compte del comprador, inclòs l’Arbitri Municipal de Plusvàlua, si n’hi hagués, i que ni l’Impost de Transmissions Patrimonials, ni l’IVA, ni qualsevol altra despesa està inclosa en el preu.

Totes les fonts consultades aclareixen que l’immoble es transmet “en l’estat físic, jurídic, urbanístic i registral en el qual es trobi”. Això vol dir que l’entitat es cobreix enfront de les diverses procedències que tenen els pisos que embeni: si l’immoble disposa d’un contracte de lloguer, aquest es mantindrà i l’entitat no es farà càrrec de res, igual que si es registrés algun problema urbanístic.

L’immoble es transmet en l’estat físic, jurídic, urbanístic i registral en el qual es trobi

D’altra banda, els pisos poden tenir pendent la resolució d’alguns problemes, dels quals el comprador es farà càrrec. És el cas, per exemple, d’una propietat construïda fa molts anys en una pedania de pas o en un terreny que després canviï la seva qualificació urbanística. Encara que aquests casos ens són freqüents, poden donar-se en qualsevol moment, per la qual cosa el comprador ha de cerciorar-se d’aquests detalls amb el seu notari en el moment d’escripturar. Així mateix, quan aquests problemes s’identifiquen, es consignen en l’oferta de l’immoble, amb la qual cosa el comprador pot assessorar-se amb el degut temps.

Per a visitar els immobles cal concertar cita amb les entitats, que normalment compten amb la col·laboració d’immobiliàries per a mostrar els pisos en tot el territori nacional. La formalització d’una oferta en cas d’interès després de la visita es realitza enviant un senzill formulari per correu, disponible en la pàgina web de l’entitat en qüestió.

Com arriben els pisos als bancs

Els experts afirmen que en l’augment de la morositat pel pagament d’hipoteques incideix molt la reunificació de crèdits, que es transforma en un parany financer per a tapar forats. I és que els propis bancs i caixes acudeixen a l’embargament com a última opció, proposant abans diverses fórmules de refinançament. Encara que són situacions extremes, els casos en els quals s’acudeix al jutjat es donen, com a mostra l’increment d’aquesta mena de plets, encara que abans mediïn diversos requeriments de pagament. Si es comprova que no es tracta d’un retard, generalment als tres mesos es procedeix a la cancel·lació de la hipoteca i es posa la corresponent demanda en el jutjat. És el jutge qui decideix llavors embargar els béns, que sortiran a subhasta en un termini màxim de sis mesos des de la tramitació de la demanda.

Si un pis no s’embeni en subhasta per més del 70% del seu valor, l’entitat creditora li ho pot quedar pel 50%

En el cas que el pis no es vengui en la subhasta per més del 70% del seu valor, com estipula la llei, l’entitat creditora i demandant li ho pot quedar pel 50%. Més tard, aquest mateix pis és col·locat en el mercat a través de les pàgines webs dels propis bancs i caixes procedents de la recuperació d’actius crediticis, com es declara expressament.

Una altra forma que el banc es faci amb la propietat és la “dació en pagament”: un contracte entre totes dues parts, el deutor i l’entitat, pel qual aquell lliura el pis per la part restant del seu deute i, una vegada venut, se li retorna el que hagi pagat durant la vigència de la hipoteca. Aquest cas es pot donar i respon a les necessitats particulars.