Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Comprar l’habitatge al comptat

Adquirir un immoble sense finançament aliè i pagat al comptat pot suposar un estalvi de fins a un 50% pel que fa a la compra a través d'una hipoteca

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dilluns, 09deSetembrede2013

Malgrat el desplomi del sector immobiliari, es venen cases. I tres de cada deu vendes d’immobles que es realitzen a Espanya es duen a terme amb diners al comptat, sense necessitat de finançament. Els compradors són, en general, petits i mitjos inversors majors de 55 anys, capaços d’abonar el preu íntegre de l’habitatge, sense haver de passar per l’entitat bancària per contractar una hipoteca. El seu objectiu és deixar en herència als seus fills la propietat o aconseguir una rendibilitat mitjançant el lloguer, doncs prefereixen invertir “en maó” en comptes d’en dipòsits, ja que consideren que els seus estalvis no estan segurs del tot al banc. De qualsevol forma, abans d’adquirir un pis al comptat, cal tenir en compte certes cauteles, com esbrinar si resideix en ell un inquilí o comprovar les càrregues que puguin pesar sobre l’immoble, tal com es precisa en el següent article.

Comprar sense hipoteca

Img llaves articulo
Imatge: Peter Galbraith

Durant 2012 es van signar 275.000 hipoteques de les gairebé 320.000 cases que es van vendre a Espanya, segons les dades de l’INE (Institut Nacional d’Estadística). Malgrat el col·lapse del sector immobiliari, que està llastrant la recaptació per IVA de l’Estat, de cada deu vendes d’immobles tres es duen a terme amb diners al comptat, sense necessitat de finançament.

La supressió dels incentius fiscals per adquisició d’habitatge des de l’1 de gener de 2013 i el tancament de l’aixeta del finançament, sobretot per als pisos que no són propietat de la banca, ha provocat que l’accés a una hipoteca sigui cada vegada més car i impliqui un major nombre d’exigències. Així, l’increment dels pagaments en efectiu per comprar un pis és una tendència que s’està generalitzant en tota Espanya, excepte al País Basc, on la majoria de les compravendes segueixen fent-se a través d’una hipoteca.

Qui adquireixen els habitatges al comptat

Des de l’inici de la crisi, ha sorgit un nou tipus d’inversor immobiliari, en general major de 55 anys, que és capaç d’abonar al comptat el preu íntegre d’un immoble, sense haver de recórrer al banc per contractar una hipoteca. Els nous compradors d’habitatges perceben la desconfiança en el sistema financer i consideren que els seus estalvis no estan segurs del tot al banc. Per això, prefereixen invertir “en maó”, com a valor refugio, en comptes d’en productes financers, en Borsa o en un compte a termini fix, on els interessos són cada vegada més baixos.

El tipus d’immoble que es compra al comptat sol ser petit i antic, amb preus molt rebaixats, des del 50% fins al 70%

Aquests petits inversors no posseeixen grans fortunes, però tenen liquiditat suficient per adquirir un pis sense hipotecar-se. El tipus d’immoble pel qual s’interessen sol ser petit i antic, amb preus molt rebaixats, des del 50% fins al 70%. A més, no compren per especular o per residir en ell, sinó perquè pretenen deixar-li-ho en herència als seus fills o esperen obtenir una rendibilitat, que ronda el 5% en l’actualitat, a través del seu lloguer. Al seu torn, tant bancs com a promotores i particulars estan fent un gran esforç per ajustar els imports a la baixa amb la finalitat de captar a els qui estan disposats a invertir de nou els seus estalvis al mercat immobiliari.

Per què és preferible comprar un pis al comptat

  • En pagar al comptat, encara que el comprador no pot beneficiar-se de cap desgravament fiscal (solament s’aplica en formalitzar una hipoteca), s’estalvia diners. No haver de constituir una hipoteca, ni pagar els interessos al llarg del temps, compensa més que les possibles quantitats que podria deduir-se d’Hisenda , doncs el desgravament fiscal no cobreix l’estalvi que suposa el pagament al comptat.

  • A més, la comissió d’obertura de la hipoteca, els interessos de les quotes, el termini fixat per amortitzar el préstec, les despeses de taxació, la contractació obligatòria de targetes de crèdit i d’assegurances de vida i llar per part de l’entitat, etc. eleven el cost total de l’habitatge fins a en un 50%, pel que fa a la compra al comptat.

  • Contractar una hipoteca és una opció poc recomanable, a causa del risc i els desequilibris que existeixen avui dia al mercat financer, als alts interessos als quals es presta el capital i a les baixes rendibilitats que les entitats ofereixen per les inversions.

  • Abonar una casa al comptat ofereix més possibilitats per negociar amb el venedor i aconseguir l’immoble a un import adequat, que pot suposar una rebaixa sobre el preu de mercat entre el 15% i el 20%.

    Cal tenir en compte les circumstàncies del comprador i el venedor per calcular la possible rebaixa en el cost del pis. En l’actualitat, el mercat immobiliari es troba en una situació de necessitat: molts dels quals venen tenen urgència per fer-ho i, en nombroses ocasions, estan disposats a una rebaixa en el preu.

  • L’habitatge s’ha convertit en un actiu considerat com a valor refugio. En el futur, les cases poden baixar d’import però, almenys, seguiran sent béns tangibles. En canvi, els diners dipositats en una entitat bancària pot disminuir de manera considerable i, fins i tot, desaparèixer.

  • Els qui pretenen adquirir un pis al comptat, han de tenir en compte que és probable que els preus de nou pugin i l’immoble valdrà més al mercat.

Quins passos ha de seguir qui pretén comprar un habitatge al comptat

És important considerar que, per llei, totes les despeses de la compravenda d’un habitatge són per compte del comprador, excepte l’impost de plusvàlua o Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU), que ha d’abonar-ho el venedor.

  1. És convenient que un professional, com un gestor o un advocat, guiï al comprador durant el procés de compravenda de l’immoble, per fer tots els tràmits de forma correcta.

    • Si la casa s’adquireix a través d’un agent immobiliari, cal sol·licitar-li el seu nombre de col·legiat.
    • En el cas que sigui un promotor o constructor, s’ha de demanar-li el seu CIF i les dades del Registre Mercantil.
    • Si és un particular, cal requerir-li el seu DNI.
  2. Cal sol·licitar al venedor una còpia de l’escriptura notarial que li acrediti com a propietari de l’habitatge. A més, s’ha de comprovar les dades on figura el nombre de registre, foli, finca, etc.

  3. Convé cerciorar-se que l’immoble no posseeix càrregues. Per a això, cal acudir al Registre de la Propietat i demanar una Nota Simple informativa en la qual apareix el nom de l’amo i les càrregues que, si escau, pesen sobre l’immoble, com a hipoteques, drets d’usdefruit, condicions resolutòries, embargaments judicials o administratius o altres deutes. Aquesta nota costa uns 25 euros i triguen a proporcionar-la entre 24 i 48 hores.

    Si la casa està hipotecada, cal exigir al propietari que cancel·li la hipoteca abans de comprar-la o fer-ho davant notari en el mateix acte de compravenda i abans de signar. Així, el venedor rep com a preu el resultat de detraer l’import del préstec pendent. En el cas que la hipoteca ja s’hagi pagat però encara no s’hagi inscrit en el Registre, cal reclamar a l’amo que ho faci.

    En el Registre es pot veure si l’ús de l’habitatge està atribuït a un membre d’una parella en procés de divorci. En aquest cas, convé assegurar-se que aquesta persona signa també la venda.
    Així mateix, cal comprovar que l’immoble no està llogat.

  4. S’ha de sol·licitar a l’ajuntament del municipi on se situa el pis o, bé, al propietari l’últim rebut de la contribució, per verificar que està al dia del pagament de l’IBI (Impost de Béns Immobles).

  5. A través de l’administrador de la comunitat de propietaris, cal comprovar que l’habitatge està al corrent de pagament en les despeses de la comunitat de veïns i que no hi ha pendent cap quota per alguna reparació o vessa extraordinària.

  6. Quan es pretén comprar una casa, es lliura al venedor una quantitat de diners com a senyal. És el contracte d’arres per reservar l’habitatge. Si el contracte arriba a bon terme, aquesta quantitat formarà part del preu que es pagarà.

  7. Subscriure el contracte de compravenda. En ell han d’aparèixer identificats tant el comprador com el venedor del pis (nom i cognoms, edat, domicili, NIF o CIF, en el cas de societats), a més de la descripció de l’immoble (el plànol de la casa, la memòria de qualitats, la superfície útil i construïda, la referència cadastral i l’estat de càrregues).

    Així mateix, cal incloure l’objecte del contracte amb la quantia de la venda i la forma de pagament i abonar els impostos que poguessin derivar-se de l’operació de compravenda. Si s’ha fet lliurament d’arres a compte de l’import final, s’ha de fer esment a la quantitat lliurada, que serà descomptada. A més, cal consignar la data per a la formalització de l’escriptura pública, la declaració de submissió als Tribunals de la localitat on se situï el pis i la data i la signatura de totes les parts contractants.

  8. Escripturar el contracte de compravenda i registrar-ho. Normalment se signa primer el contracte de compravenda i després s’eleva a escriptura pública. Quan el contracte ha estat elevat a escriptura pública, cal inscriure-ho en el Registre de la Propietat del municipi on radiqui la casa perquè tingui efectes enfront de terceres persones. Aquest pas és molt recomanable perquè ofereix màximes garanties jurídiques.

  9. Despeses que cal tenir en compte per comprar l’habitatge:

    • L’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) ha d’abonar-ho el comprador en un termini no superior a 30 dies hàbils, que comença a transcórrer a partir de l’endemà al de l’atorgament del contracte, del document privat o de l’escriptura pública. L’impost ha de pagar-se davant la Delegació d’Hisenda de la comunitat autònoma corresponent, previ emplenament de l’imprès oficial establert (el Model 600). Per a això, és necessari aportar el DNI o el CIF.

    • Una despesa que cal afrontar en l’adquisició d’una casa de segona mà és l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), que sol ser el 6% o 7%, segons la comunitat autònoma i, en alguns casos, segons els condicionants del comprador com la seva edat, ingressos, minusvalideses, etc. Aquest percentatge no s’aplica sobre l’import de l’habitatge, sinó pel qual figura en l’escriptura (aquesta quantitat haurà d’estar d’acord amb les valoracions que té la comunitat autònoma, amb la finalitat de no rebre una inspecció posterior. Els notaris solen ser coneixedors d’aquests preus).

  10. Donar d’alta els subministraments bàsics: llum, aigua, gas i telèfon.

  11. Una vegada realitzada la compravenda i perquè el pis figuri a nom del comprador, cal registrar-ho de forma oficial en el Registre de la Propietat.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions