El nombre de pisos embargats ha mantingut una dramàtica línia ascendent arran de l’esclat de la bombolla immobiliària. Des de 2008, s’han produït a Espanya més de 390.000 execucions hipotecàries, pas previ per reclamar el deute que pot concloure en desallotjament. Aquests procediments, coneguts com a desnonaments, ja superen els 200.000, segons dades del Consell General del Poder Judicial (CGPJ). De forma paradoxal, el drama dels desnonaments ofereix a altres ciutadans la possibilitat d’accedir a les subhastes d’aquests habitatges que han estat embargades. El present article brinda les claus en relació a la compra d’immobles en subhastes públiques i sobre les precaucions que s’han de tenir en compte.
Què són les subhastes públiques de pisos
Una subhasta pública d’habitatges és un procediment pel qual es posa a la venda un immoble, a través del com es determina tant el seu comprador com el preu i s’adjudica el bé a qui ofereixi un major preu. En tenir caràcter públic, qualsevol persona pot licitar per la compra del ben.
Els relacionats de forma directa amb l’expedient de la subhasta no poden participar, excepte el deutor a través d’una altra persona
En general, es relacionen amb les subhastes judicials, que es produeixen de forma obligatòria, i tenen lloc en els jutjats, amb un jutge o una altra autoritat, quan l’immoble d’un deutor ha estat embargat per al pagament als seus creditors. Aquests immobles poden haver estat embargats per les administracions públiques, entitats financeres, empreses o particulars. O bé, procedir de vendes de patrimoni de les administracions, fallides voluntàries, alienacions o decomisos.
A més de les subhastes judicials, les hi ha notarials (tenen lloc en les notaries) i administratives, celebrades en les oficines de l’Agència Tributària o a través del procediment on line que ofereix la seva pròpia web.
Funcionament de les subhastes d’habitatges
Qui pot participar
En les subhastes públiques pot prendre part qualsevol persona amb capacitat per fer-ho, sempre que no tingui impediment o restricció legal. Ara bé, el personal que estigui relacionat de forma directa amb l’expedient de la subhasta no podrà participar, a excepció del deutor a través d’una altra persona.
On se celebren les subhastes
Els principals organismes que celebren les subhastes públiques són els jutjats, la Seguretat Social (Unitat de Recaptació Executiva O.R.I.) i les oficines de l’Agència Tributària i Hisenda (A.I.A.T.), que ofereix la possibilitat de fer-ho per via telemàtica. També se celebren en notaries, ajuntaments o duanes.
Les entitats posen grans lots d’immobles a subhasta, donat l’alt estoc d’habitatges que manegen, com l’última de Bankia del novembre passat.
En el tauler d’anuncis dels jutjats estan exposats els edictes de subhasta, amb el dia fixat per a l’operació; també apareixen en els diferents butlletins de les comunitats autònomes i en els quadres emesos tant per Hisenda com per la Seguretat Social. Cada jutjat o notaria anuncia les seves subhastes.
També convé revisar l’expedient original de forma particular i el Registre de la Propietat. No cal oblidar-se dels temuts subasteros, als quals s’acusa de pactar preus.
Reglamentació
Les subhastes estan regides per la nova Llei d’Enjudiciament Civil, de l’any 2000, i sotmeses al Règim de la Seguretat Social i l’Agència Tributària. Cadascuna de les administracions detallades amb anterioritat (jutjats, Seguretat Social i Agència Tributària) compta amb una reglamentació específica.
Dipòsits
Suposen un requisit imprescindible per poder participar en una subhasta. Amb la nova Llei d’Enjudiciament Civil, el dipòsit necessari es va reduir del 30% al 20% del preu de sortida. Si el postor s’adjudica el ben i no ho acaba de pagar (no escomet la rematada en el termini, en general 20 dies), perdrà el dipòsit.
Consideracions i precaucions
Finançament
És un dels principals inconvenients per els qui manquin de liquiditat, doncs solament el dipòsit suposa un desemborsament important. A més, aconseguir finançament i assumir nous deutes en aquests moments és molt difícil, malgrat que les entitats són les principals executants. Des de l’any 2000, la Llei permet finançar la compra en subhastes judicials, en constituir una hipoteca sobre el dret de rematada. Convé negociar amb les entitats la hipoteca abans d’acudir a la subhasta.
Càrregues sobre l’immoble
Com reflecteix l’art. 657, les càrregues prèvies o preferents les assumirà el comprador (hipoteques impagades o vençudes, interessos moratorios, vençuts…). En general, les càrregues es resten a la valoració inicial de l’immoble, i la quantitat resultant serà el preu de sortida en subhasta. Els experts aconsellen cerciorar-se de cada import i el seu corresponent concepte, per no trobar-se sorpreses en el preu final.
Recopilar informació
Com més es pugui conèixer i comprovar de l’immoble que es desitja adquirir, menys contratemps es trobaran a posteriori. Caldrà revisar el Registre de la Propietat per a la titularitat de l’immoble, les possibles càrregues que comporta, les condicions i l’estat del pis (el problema és que, en moltes ocasions, no pot veure’s l’immoble per dins abans de la subhasta), si hi ha inquilins… Però, a més, és necessari saber tot el concernent a la subhasta i el que s’està subhastant en concret.
Els experts de Subastastotal.com aconsellen al seu web acudir en primer lloc com a observador, sense participar ni afrontar el dipòsit, i percatarse de com es desenvolupen.
Convé consultar l’expedient original en l’administració i el tipus de contracte i de propietat per la qual es licita. Si és pel dret d’usdefruit (no s’adquireix la propietat, solament el dret a gaudir del pis durant el període pactat); o de nuda propietat (al contrari que l’usdefruit, no es pot viure en el propi pis si una altra persona té dret d’usdefruit sobre ell); si s’adquireix una part indivisa (la propietat de l’habitatge pertany a diverses persones i s’adquireix solament una part); o el dret complet (s’adquireix tant la propietat com l’usdefruit).
Risc sobre el dipòsit
Cap el risc de perdre el total del dipòsit o fiança del 20%, si després d’aprovar la rematada no es compleixen els terminis pactats per al pagament restant del preu del pis. En els jutjats, el termini és de 10 a 20 dies, mentre que en la Seguretat Social i Hisenda aquest termini es redueix a cinc dies.
A més, en cas de no fer front a aquest desemborsament, a la pèrdua del dipòsit caldria afegir les possibles despeses o costes posteriors, en cas de perjudicis. Davant la falta de postors, és l’entitat financera qui es queda amb l’habitatge pel 50% del seu valor.
Costos finals
Abans de dur a terme la subhasta, caldrà fer nombres i assegurar-se de quant suposarà el cost final de l’operació. En primer lloc, cal conèixer el preu de sortida o tipus de subhasta; a més, la disponibilitat de liquiditat per a la fiança o dipòsit i el pagament de la rematada restant posterior; impostos i despeses de tramitació i formalització, el registre de la propietat, pagament de la comunitat de béns o IBI, el cost final de la subhasta, possibles càrregues no contemplades, etc.
Impostos i fiscalitat
Caldrà abonar l’IVA , l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, així com les despeses que es derivin de la inscripció en el Registre de la Propietat.
D’igual forma, és important tenir en compte que, des del passat 1 de gener, el desgravament sobre la compra de primeres residències ha expirat (el que suposa un 15% addicional) i l’IVA sobre la compravenda d’immobles es va incrementar del 4% al 10%.
