Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Comprar un habitatge sense registrar

El preu pot baixar fins a un 20% però el tràmit és més complex i el desemborsament en despeses notarials i registrals és major

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dimarts, 22deGenerde2008

Desconeixement, oblit, inversió, picaresca… Són varis els motius que poden haver provocat que un habitatge no es trobi registrada. Si aquesta és la situació de la casa que es desitja adquirir, el possible comprador haurà de pensar-li-ho dues vegades abans de llançar-se a fer el pas definitiu. Comprar una casa sense registrar requereix d’un procés una mica més complex i un desemborsament major en despeses notarials i registrals -sempre que es vulgui regularitzar la seva situació– que en el cas d’un immoble inscrit en el registre. Però també té els seus avantatges: el preu de l’habitatge en qüestió pot arribar a ser fins a un 20% inferior.

Un tràmit voluntari

Trobar habitatges i terrenys sense registrar és un fet que es produeix amb relativa freqüència a les àrees rurals, on, gairebé sempre per desconeixement, no es passa pel registre de la propietat en donar per descomptat que n’hi ha prou que consti en el cadastre municipal. A les ciutats també es produeix de vegades aquesta situació, encara que els motius siguin l’estalvi en despeses registrals i notarials o l’especulació, que fa que s’embenen habitatges sobre plànol entre particulars sense que hi hagi hagut temps per formalitzar les seves escriptures.

El registre no és un tràmit obligatori, però atorga seguretat jurídica

La inscripció en el registre de propietat no és un pas obligatori per a l’adquisició, herència o constitució d’un habitatge o un terreny. No obstant això, és l’únic títol de propietat vàlid enfront de tercers. Per això, s’ha convertit en un procediment utilitzat per gairebé tots els compradors, ja que atorga seguretat jurídica al propietari del ben. És el principal document que relaciona a l’immoble amb el seu amo, i el que acredita els seus elements, a més de descriure les seves característiques i informar sobre les càrregues que suporta, si les hi hagués.

En cas que no estigui registrat, no sempre és fàcil demostrar que el propietari és en realitat la persona que intenta vendre l’immoble. Es tracta d’un punt delicat, ja que la transmissió de béns no registrats és una operació que pot prestar-se a estafa. Per això, és fonamental tenir constància de l’autenticitat i legalitat dels documents acreditats per qui es presenta com a propietari de l’habitatge.

Bastarà, en cada cas, amb un contracte de compravenda o una escriptura d’acceptació d’herència en els quals s’especifiquin les dades personals de les parts. De fet, en molts d’aquests casos només existeix com a document de propietat un contracte privat, que en general no porta la signatura d’un notari.

Passos per formalitzar el registre

Una vegada demostrada la propietat del bé, es pot procedir a la seva compra. A més del preu acordat entre les parts, caldrà començar a desemborsar diners en diversos tràmits, que es multipliquen per dos. És a dir, el comprador haurà de pagar dues vegades els honoraris del notari, que haurà de donar fe de dos contractes de compravenda (l’actual i l’anterior). També caldrà pagar dues vegades l’Impost de Transmissions Patrimonials, per la mateixa raó. Quan s’hagin realitzat, ja es pot elevar el contracte a escriptura pública.

El nou propietari haurà d’anar al jutjat del lloc on se situï l’habitatge i promoure un procediment denominat expedient de domini. Aquest procés s’inicia amb la presentació davant el jutge del títol de domini i la certificació del cadastre municipal que l’immoble no es troba registrat.

A més, el propietari haurà de designar a les persones que hagin de ser citades perquè el jutge, amb el resultat de les al·legacions i proves proposades, valori i dicti acte. Entre aquestes persones estarà l’anterior amo de l’immoble i els propietaris dels edificis o pisos confrontants, els veïns. Una vegada determinada la propietat per part del jutge, ja es pot inscriure l’habitatge en el registre de la propietat de la localitat en la qual estigui situat.

Cal tenir en compte que la llei estableix que la propietat de l’habitatge pot ser reclamada per una tercera persona durant un període de dos anys des de la formalització del registre. En aquest temps, en el tauler d’anuncis de l’ajuntament on radiqui la finca haurà de publicar-se l’expedient, emès pel registrador, que informi a la població sobre la inscripció de l’immoble en el registre de la propietat.

Si el jutge determina que no es tenia dret a vendre, se li obligarà a retornar la quantitat escripturada més indemnització

Si en aquests dos anys algú reclama la propietat de l’immoble, haurà d’acreditar-ho mitjançant algun document de compravenda o herència, a més de comptar amb dos testimonis que declarin al seu favor. S’inicia llavors un procés judicial entre les parts que acabarà amb la sentència dictada pel jutge, que haurà de determinar de nou la identitat del propietari legítim de la casa. Aquest extrem, poc comú en la pràctica, sí pot influir en la tramitació d’hipoteques, ja que alguns bancs prefereixen no concedir el préstec fins a no tenir seguretat sobre la titularitat de l’immoble. Per això, s’ha de tenir en compte si s’està pensant a adquirir un habitatge amb aquestes característiques.

En cas que el jutge determini que el venedor no tenia dret a disposar d’aquesta casa per a la seva venda, obligarà a retornar al comprador la quantitat de diners escripturada, més els costos de la inversió efectuada en l’habitatge -com les obres de reforma, sempre que es conservin els rebuts corresponents- i a pagar la indemnització que estableixi pels danys i perjudicis causats.

Avantatges de la inscripció en el registre

Molts propietaris es pregunten si mereix la pena gastar temps i diners a escripturar i registrar un habitatge recentment adquirit, quan és un tràmit no obligatori. No obstant això, la realització d’aquesta operació reportarà molts avantatges en el futur, i evitarà sorpreses desagradables:

  • Per poder utilitzar el nou habitatge com a garantia per demanar un préstec hipotecari, és necessari que estigui inscrita en el registre de la propietat.
  • Gràcies a aquest registre, s’aconsegueix el confirmo d’un organisme oficial que confirma que el contracte de compravenda entre les parts s’ajusta totalment a la llei.
  • Aquest tràmit també garanteix la plena seguretat sobre la propietat de l’immoble. És a dir, cap altra persona podrà reclamar-la ni impugnar l’existència del contracte de compravenda.
  • Evita problemes en les successives transmissions de la casa recentment comprada.
  • El registre també inclou informació sobre totes les càrregues (hipoteques, deutes…) que suporta l’habitatge, per la qual cosa és un tràmit que afavoreix la transparència.

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions