Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Comprar una parcel·la per a construir un habitatge

Comprar un terreny i edificar un habitatge no sempre interessa a causa de les elevades despeses burocràtiques i l'absència de serveis bàsics pròxims
Per Anna Elisa Savelli 28 de març de 2008
Img terreno
Imagen: Javier Lastras

Comprar un petit terreny i construir una casa a mesura és un somni que pocs poden materialitzar. I fins i tot en el cas de poder fer-lo realitat, adquirir sòl per a edificar un habitatge és una decisió que s’ha de prendre amb tranquil·litat, ja que implica nombroses despeses en tràmits burocràtics. Així mateix, és comú que no es trobin en un nucli urbà -ja que els solars del centre són adquirits per constructores-, per la qual cosa cal tenir en consideració el seu accés a serveis bàsics com a col·legis, centres de salut, etc.

Facultat d’edificar

Sempre que s’adquireix un terreny per a edificar una casa pròpia hi ha una sèrie de premisses que han de tenir-se en compte per a no equivocar-se, entre les quals destaca la compra de sòl rústic “ius aedificandi”, és a dir, amb la facultat de ser edificat. Però, a més, convé tenir en consideració una altra sèrie d’aspectes:

Comprovació Urbanística

  • És recomanable comprovar en el respectiu ajuntament si el sòl es troba afectat de manera desfavorable per algun pla urbanístic projectat, i constatar si compleix els plans urbanístics en vigor. Es tracta de confirmar que no s’adquireix una parcel·la en la qual no es pugui construir o un habitatge a punt de ser expropiada. La competència per a decidir quin sòl és rústic no protegit, i quin és protegit (els terrenys per als quals, pels seus valors excepcionals, la funció territorial o la defensa de la fauna, flora i l’equilibri ecològic, s’estableix un règim especial de protecció diferent del general) és de les comunitats autònomes.

    La Llei 8/2007, de 28 de maig, de Sòl que va entrar en vigor el passat 1 de Juliol de 2007 (substitueix a la Llei 6/1998 de Règim del Sòl i Valoracions), considera dues situacions bàsiques del sòl, el rural i l’urbanitzat (art.12), en funció de les característiques objectives d’aquest. Aquesta llei no elimina el pas de sòl rural a sòl urbanitzat, mitjançant la urbanització, per la qual cosa cal entendre que el legislador autonòmic pot mantenir la classificació com a sòl urbanitzable. Per tant, d’acord amb la nova legislació estatal, solament pot classificar-se com a urbanitzable el sòl precís per a satisfer les necessitats que el justifiquin.

  • Si en la parcel·la que s’adquireix es pot construir, cal sol·licitar a l’ajuntament al qual estigui adscrit el terreny la pertinent llicència d’obres.

  • Si es tenen dubtes sobre els metres escripturats, s’ha de demanar a l’ajuntament un mesurament autoritzat per un topògraf i segellada pel seu col·legi.

  • Si es desitja partir en dos una parcel·la, el consistori és també l’encarregat d’informar sobre el mínim de metres quadrats de la parcel·la que han de ser destinats a la construcció, per a després fer la partició mitjançant una escriptura notarial.

L’edificació

  • Trobar una parcel·la dins en una ciutat o poble sol ser molt difícil, ja que els solars que es troben el centre urbà es destinen principalment a l’edificació de pisos. Per això, l’habitual és adquirir un terreny als afores, i és recomanable trobar una parcel·la amb serveis propis i que es trobi pròxima al poble o a la ciutat. A més, és important tenir en compte la proximitat a serveis com l’ajuntament, col·legis, centres de salut, farmàcies, botigues, superfícies comercials, biblioteques, i àrees esportives i d’esbarjo. Encara que també és cert que no cal témer comprar un terreny allunyat d’una ciutat (sempre que sigui urbanitzable o no estigui en sòl afectat per cap protecció), ja aquestes s’amplien amb el transcurs del temps.

  • És recomanable trobar una parcel·la amb serveis propis i que es trobi pròxima al poble o a la ciutat

    Si la parcel·la és urbana, ja que s’han complert els deures de transformació del sòl a l’hora d’edificar, s’ha de tenir en compte la tipologia del terreny. És necessari sol·licitar les normatives de construcció (d’edificació, sistema de construcció i memòria de qualitats dels materials) en el respectiu ajuntament. Aquestes normatives serveixen com a guia d’instruccions perquè l’arquitecte redacti el projecte de la casa.

  • En termes de construcció, és molt important tenir en compte el desnivell del terreny, ja que un sòl totalment pla serà més car que si té pendent perquè hi ha més espai aprofitable. En general, el més recomanable és adquirir els terrenys amb desnivell ascendent que tenen accés des del carrer. Però comprar un terreny amb desnivell suposa també despeses extra, com els generats pels moviments de la terra per a anivellar, almenys, la zona en què es construirà l’habitatge.

Comprar terreny com a inversió o per a gaudi propi?

Si amb la compra del sòl la intenció és invertir, ha de considerar-se l’associació amb altres propietaris, ja que un sòl que ha de ser urbanitzat i edificat implica despeses molt elevades per a una sola persona. A més, gran part de les legislacions urbanístiques requereixen la majoria dels propietaris d’un àmbit per a poder desenvolupar la iniciativa privada. Quan una obra és d’iniciativa pública és l’ajuntament qui la vigila íntegrament, però quan és de caràcter privat entra en joc la junta de compensació.

En els desenvolupaments d’iniciativa privada prevists pel Pla General d’Ordenació, els propietaris hauran de presentar davant l’ajuntament els instruments de desenvolupament i gestió necessaris (Pla Parcial, Projecte d’Urbanització, Projecte de Reparcel·lació) per a la transformació del sòl en urbà, i complir així amb les càrregues urbanístiques a fi de que se’ls reconegui l’”ius edificandi”. Per a la transformació d’aquest sòl, els propietaris constituiran una junta de compensació la finalitat de la qual serà l’equidistribució de càrregues i beneficis entre els afectats, la reparcel·lació del sòl, i l’adjudicació de les noves parcel·les resultants a cada propietari, sobre les quals se’ls reconeixerà el dret a edificar. En definitiva, a través de la junta de compensació es repartiran entre els propietaris les zones edificables establertes en el planejament.

Si es compra sòl per a invertir, convé associar-se, ja que un sòl que ha de ser urbanitzat implica despeses tan elevades que una sola persona no podria assumir

La junta de compensació no és una entitat mercantil, sinó de dret públic que assumeix per delegació de l’ajuntament la potestat, planejament i gestió urbanística. En el desenvolupament d’aquesta funció pública delegada, actua també com a intermediària entre els propietaris i l’administració. És un organisme similar al d’una cooperativa formada pels propietaris en funció del sòl aportat que voten sobre quin projecte d’urbanització presentaran, segons el planejament urbanístic i dels seus propis interessos.

És funció essencial d’aquesta junta, a més, executar la urbanització, per al que contracta a les empreses urbanitzadores. El fet que l’execució d’aquestes obres d’urbanització pugui fer-se de manera simultània amb l’edificació de les cases o de les naus depèn de cada comunitat autònoma, però, en principi, haurien de realitzar-se primer una i després l’altra.

Per a executar una obra d’aquestes característiques cal seguir els següents passos:

  • Un particular ha d’adoptar una mesura preventiva per a la seva finca. La parcel·la ha d’estar inscrita en el registre de la propietat, sent el resultat d’un procés previ d’urbanització i reparcel·lació.

  • El comprador s’ha d’inscriure com a nou titular. Es recomana que la urbanització estigui totalment executada i les despeses sufragades. Aquells que desitgin construir han de realitzar un projecte d’obra nova, el tràmit de la qual pot allargar-se 6 mesos i ha d’estar presentat per un arquitecte.

  • S’atorga la llicència per a executar l’obra. Dins d’aquest últim punt és essencial comptar amb el certificat de final d’obra, que respecti l’edificabilitat referida al plantejament urbanístic, per exemple quant al nombre de plantes que està permès construir. A més, cal tenir la cèdula d’habitabilitat, és a dir, la llicència d’ocupació. Per a la tramitació d’aquests projectes i l’obtenció de les llicències s’han de pagar taxes municipals d’un 2% del pressupost aproximadament, segons l’obra.

Els riscos

Quan es compra una parcel·la per a obtenir un alt benefici, cal assumir també que el risc ha de ser elevat, ja que que a major risc, es compra més barat i s’obtindrà major plusvàlua. Però també s’haurà d’afrontar el pagament de més vesses per despeses de gestió, urbanització… El major risc es troba en la compra de sòl rústic o urbanitzable no delimitat i sectoritzar-ho, fer un pla parcial, un projecte d’urbanització i un projecte de reparcel·lació. Els fruits d’aquesta inversió podran veure’s en quatre o sis anys després de la seva compra, un procés que pot allargar-se.

Si com a particular es presenta una iniciativa privada de desenvolupament urbanístic, serà gairebé ineludible haver de negociar amb l’ajuntament respectiu, perquè és ell qui té la potestat de planejament i el poder decisori sobre com han de ser els nous desenvolupaments urbanístics.

Hi ha, altre, alguns supòsits en els quals es permeten edificacions en sòl rústic, especialment per al turisme rural o usos agropecuaris. Per a aquests casos, cal sol·licitar una autorització d’ús excepcional que depèn d’una qualificació urbanística prèvia de la comunitat autònoma en qüestió. A més, se sol requerir una superfície mínima perquè el nou ús i l’edificació s’autoritzin, que a Madrid, per exemple, és de 30.000 metres quadrats.