Amb l’euríbor en mínims històrics, semblen llunyans els temps en què les quotes hipotecàries amenaçaven a les economies familiars. No obstant això, la disminució dels tipus d’interès mitjans cobrats pels bancs i caixes (desembre va tancar amb un 3,6% menys respecte de 2011) no es reflecteix en el nivell de contractació d’hipoteques, que continua a la baixa. Això és comprensible a causa que, com s’explica a continuació, entre les seves condicions destaquen un finançament màxim del 80% a 30 anys i les entitats han optat per la pujada dels diferencials.
Concessió condicionada a la vinculació amb l’entitat
2012 va tancar amb la xifra d’hipoteques sobre habitatges més baixa des que es va iniciar la sèrie històrica en 2003. El bec més baix es va registrar el passat mes d’agost (21.106, amb una caiguda del 28,5% respecte al mateix mes de 2011), tancant els deu primers mesos de l’any amb un 33,2% menys de pisos hipotecats que en 2011. El panorama es completa amb una disminució del 37,1% al capital prestat i del 7,1% en el valor de les hipoteques per al mes de desembre: uns 102.407 euros d’import mitjà.
Les assegurances són els que poden arribar a incidir més en l’encariment d’una hipoteca
Amb tot, la gran quantitat d’habitatges en mans de les entitats financeres configuren un escenari on les millors ofertes poden trobar-se en les entitats que han fet en el passat una gran aposta pel mercat immobiliari. Clar que la contractació de les assegurances o de productes i serveis associats en molts casos condicionen la concessió del crèdit i apareixen més marcats com més atractives són les ofertes. Les assegurances són els que poden arribar a incidir més en l’encariment de la hipoteca, a més del termini d’amortització, que defineix el cost final, ja que d’això dependran els interessos pagats en concloure el crèdit.
Terminis i quantia de les actuals hipoteques
Abans de la crisi era habitual parlar de 100% o 120% de finançament a 40 o 50 anys. Avui aquest tipus d’ofertes es limita als habitatges propietat dels bancs. Per a la resta d’habitatges, aquestes condicions de finançament són gairebé inexistents.
La rendibilitat d’aquestes hipoteques per als bancs es troba molt per sobre de les convencionals: apliquen diferencials sobre l’euríbor bastant superiors a la mitjana, a més de comissions d’obertura i estudi altes.
Avui, l’oferta més estesa és la de 80% de finançament a 30 anys, amb els habituals requisits d’estabilitat laboral demostrable, nivell d’endeutament adequat i un historial creditici sense taques.
Tipus d’interès de l’oferta actual
El més curiós, en un context d’alta morositat general en el sector financer, és que el crèdit hipotecari és el que presenta menys deutors. Les últimes dades de l’Associació Hipotecària Espanyola (AHE) en el tancament de 2012 indiquen que la morositat dels préstecs hipotecaris se situa tan sol en un 3%, mentre que els ràtios de mora registrats pel total de crèdits concedits en el sector financer espanyol es xifren en l’actualitat en un històric 10,7%.
En sol dos anys, el diferencial mitjà que afegeixen les entitats financeres a l’euríbor s’ha multiplicat per cinc
Això, sens dubte, millora les condicions per els qui busquen accedir a un crèdit hipotecari. I alhora, explica, en part, la caiguda dels tipus d’interès mitjans. La baixa és moderada, però avui el tipus d’interès que es paga per una quota hipotecària és de 4,12%: 3,6% menys que en 2011 i el més baix des de juliol d’aquest any, segons l’Associació Hipotecària Espanyola. Si s’analitzen per entitats, les caixes són lleument més convenients des del punt de vista de l’interès, amb una mitjana de 4,29% contra el 4,21% dels bancs.
Pugen els diferencials
Aquesta reducció dels tipus d’interès troba la seva explicació en els mínims històrics de l’euríbor, que va tancar el mes de desembre entorn del 0,55%. No obstant això, la baixa que s’expressa en els tipus d’interès no implica descomptes generalitzats. Les entitats financeres estan elevant els diferencials que li apliquen a l’euríbor, per protegir-se de la caiguda d’aquest índex. I encara que el resultat final sigui un interès de gairebé un 4% més baix que el passat any, els diferencials s’han elevat respecte d’èpoques anteriors. En sol dos anys, el diferencial mitjà que afegeixen les entitats financeres a l’euríbor s’ha multiplicat per cinc respecte de 2010 (0,50%).
Un exemple clar d’aquesta tendència pot veure’s si es comparen els últims mesos de novembre i desembre. El diferencial mitjà actual es va situar al desembre en euríbor + 2,603%, per sobre de el + 2,510% del mes anterior.
Seguir l’evolució d’aquesta variable serà clau a causa que és un dels elements més importants que s’han de tenir en compte i comparar en l’elecció de la hipoteca . De fet, encara que la tendència és la pujada dels diferencials, ara com ara encara hi ha entitats que ofereixen diferencials atractius euribor + 1,25% o euríbor + 1,35%.
Tipus fixos o variables
A més de l’augment dels diferencials, hi ha altres novetats en l’actual conjuntura de crisi per a la concessió de crèdits hipotecaris.
Fins al moment, el tipus variable era la fórmula triada per la majoria dels bancs. En 2011, més del 99% de les operacions que es van tancar van ser d’aquest tipus.
Però cada vegada són més les entitats que ofereixen hipoteques a tipus fix, amb un interès d’entre 4% i 7%, o mixt (fix entre el 4% i el 5% per determinat temps i, després, variable: euríbor + …). Aquesta fórmula busca oferir una imatge de major seguretat davant possibles pujades de l’euríbor. Però és una opció cara si es considera que 5,3% va ser el seu bec màxim en 2008 i avui la tendència és a la baixa de manera sostinguda.
