Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Convertir llotges en habitatges

L'Ajuntament i la comunitat són els organismes habilitats per a autoritzar un canvi d'ús que tècnicament no presenta problemes
Per miren 19 de maig de 2005

Condicionar locals comercials per a convertir-los en habitatges s’està convertint en una alternativa més econòmica -almenys de moment- que l’adquisició o lloguer d’una casa convencional. En línies generals, la seva prohibició no està legislada i tampoc era expressa la seva autorització fins fa poques dates. La veritat és que com més baix és un pis més barat resulta viure en ell. I no perquè és de menor qualitat, sinó perquè la demanda d’altura és una constant al nostre país. Per a habilitar un baix d’ús comercial simplement cal complir els requisits que assenyalin les normes urbanístiques de cada ciutat. Però abans d’emprendre tràmits de compra, lloguer o reforma cal informar-se en les oficines municipals i arribar a un acord amb la comunitat de veïns.

Una incipient realitat

Cada vegada són més nombrosos els ajuntaments que, com el de Coslada (Madrid), han autoritzat mitjançant una ordenança la conversió dels baixos en llars. Ciutats com Bilbao estan tramitant canvis en la normativa municipal perquè els habitatges en les plantes baixes arribin a materialitzar-se. A Biscaia ja ho han fet Getxo, Portugalete i Barakaldo. A Guipúscoa, a més de la capital, s’han sumat Mondragón, Renteria, i Lasarte. Tal vegada perquè el Govern Basc ofereix des de fa un parell d’anys fins i tot una línia especial d’ajudes econòmiques per a dur a terme les obres precises.

Una incipient realitatEn Coslada, segons el seu regidor d’Habitatge, Antonio Murillo, aquesta decisió, presa l’estiu passat, va estar motivada per la forta pressió de la demanda d’habitatge; la manca de pisos de lloguer; l’evident tendència a reconvertir les oficines de les primeres plantes de nou en habitatges i, per descomptat, per l’existència de “un parc de locals comercials completament abandonat”.

Però encara que no s’hagin fet els passos legals necessaris, la societat va sempre “per davant”, declara Joan Ollé Bertrán, vicepresident del Consell General dels Col·legis Oficials d’Agents de la Propietat Immobiliària d’Espanya. Els habitatges en els locals comercials són ja una realitat en els grans nuclis urbans i a Barcelona s’estenen per tots els barris, des de Gràcia a Sants passant per Ciutat Vella.

El condicionament d’habitatges en plantes baixes a partir de llotges comercials pot resultar “nou en aquesta geografia, però de cap manera és un tema inèdit”, assegura Carlos Sergnese, president de la Delegació d’Àlaba del Col·legi Oficial d’Arquitectes Basc-navarrès. En tota Amèrica es realitzen aquest tipus d’habitatges des de la reutilització d’espais comercials, comenta.

Canvis en la normativa

El nombre de llicències concedides per al canvi d’ús dels locals no és encara molt significatiu en la majoria dels municipis. En el poc temps que el procés porta en marxa rarament depassa el centenar, però per a Murillo supera en ritme a la capacitat d’una administració local com la seva de posar en el mercat habitatges protegits.

“Si cal canviar els usos previstos és perquè algú ha incorregut en un error en considerar variables no versemblants. És una solució a una fallada en la presumpció de l’estudi urbanístic”, Sergnese es refereix així a la reiterada i contumaç obstinació de construir els baixos com a locals considerats comercials en el planejament urbanístic desenvolupat en la majoria de les promocions d’habitatges, malgrat estar envoltades d’altres blocs en altura les llotges de la qual estan tapiades des de la seva construcció fa ja alguns anys.

És evident que existeix major demanda de pisos alts a Espanya. Però per a Ricardo Vergés, assessor d’Economia i Estadística del Consell Superior de Col·legis d’Arquitectes d’Espanya, l’explicació que promotors i constructors no li donin importància al fet que se segueixin sense aprofitar molts locals dels baixos es troba en què el venen gairebé tot i amb elevats marges de benèfic, que en molts casos, segons aquest arquitecte que també és assessor del Ministeri d’Habitatge i de l’INE, superen el 35%.

Canvis en la normativaNo obstant això, la possibilitat de transformar els locals comercials en habitatges no es contempla en la majoria de les legislacions municipals, que són les que tenen “l’última paraula” en urbanisme, segons el president dels arquitectes alabesos. Per tant, perquè sigui possible una adequació generalitzada dels baixos amb finalitats residencials, en principi, cal un canvi del Pla General d’Ordenació Urbana i fins i tot dels PERIS (Plans Especials es Reforma Interior) que afecten cada poma.

Això no significa que fins ara no s’habilitessin algunes llotges per a ser destinades a viure en elles. Normalment s’estudiava cas per cas i, sempre que la corporació municipal no prohibís expressament les cases a pis pla al costat de la vorera, la comissió d’habitatge podia donar la seva autorització sempre que es complissin les condicions d’higiene i salubritat requerides per a qualsevol classe d’habitatge. Per exemple, a Sant Sebastià fins a l’aprovació del Pla General de 1995 es permetia fer pisos en plantes baixes però en parcel·les amb jardí.

Quins passos han de donar-se?

També hi ha legislació en el sentit contrari. Com a mostra, l’Ajuntament d’Alcobendas (Madrid) ha aprovat una ordenança que té com a objectiu principal evitar la proliferació de “lofts” en zones no habitables o urbanitzables de la localitat.Per tant, què pot fer l’amo d’un baix destinat a un altre ús si vol habilitar-lo o vendre’l com a habitatge? La resposta és que depèn de cada ajuntament. No obstant això, hi ha alguns consells aplicables per a tots els municipis.

Si el futur habitant d’un baix no pot aconseguir tots els permisos per a crear un habitatge, a vegades adequa un loft. Aquest tipus de residència està molt estesa en alguns països i es correspon a l’adaptació com a habitatge de tota mena de construccions que ja no compleixen la funció per a la qual van ser aixecades. És “més pròpia de les zones industrials i té un altre caràcter”, comenta Murillo mentre assegura que Coslada va decidir regularitzar aquesta situació justament per a garantir la dignitat d’aquests estatges, “per això exigeix un projecte arquitectònic perquè un tècnic es responsabilitzi de l’habitabilitat”.

Condicions generals

La normativa urbanística, les lleis reguladores de l’edificació, les ordenances i normes tècniques d’urbanització recullen generalment la prohibició de construir habitatges en soterranis i semisoterranis. D’igual manera, existeixen unes condicions que obliguen els edificis a tenir una adequació estructural i constructiva per a ser destinats a usos residencials.

Aquestes condicions mínimes s’estableixen respecte a la superfície útil, distribució interior, ventilació, il·luminació natural i ventilació, instal·lacions d’aigua i sanejament, electricitat, aïllament tèrmic i acústic, instal·lació de calefacció o gas natural, serveis higiènics i instal·lacions bàsiques de cuina. Per exemple, els requisits relatius a l’accessibilitat fan referència a un accés independent per als blocs de cases des de la via pública o espai públic i a l’obligació que no hi hagi obstacles que impedeixin el lliure accés als habitatges.

En el cas de l’adequació de locals per a habitatges, com s’ha dit, aquestes condicions varien sempre segons els ajuntaments. Vegem alguns exemples:

  • En Coslada no s’exigeix sortida a través del portal ni tampoc en els barris perifèrics de la localitat biscaïna de Getxo.
  • Normalment, igual que en els edificis d’habitatges, l’altura lliure del sòl al sostre mínima consentida serà de 2,50 metres.
  • La superfície dels locals comercials per a ser destinats a habitatges canvia també d’uns municipis a uns altres. En Coslada és de 40 metres quadrats com a mínim i de 90 metres quadrats com a màxim. A Bilbao es parla de 55 metres quadrats com a mínim, mentre a Sant Sebastià podrà atorgar-se llicència als locals de 35 metres útils exclòs l’estenedor.
  • En algunes ciutats els consistoris han decidit “respectar les zones comercials” i no concedir llicències en algunes àrees.
  • En unes altres es parteix que els habitatges no poden estar ran del carrer o han de disposar d’un espai amb un mínim de tres metres que els separi de l’espai públic. No obstant això, també pot permetre’s construir habitatges en planta baixa si aquesta compta amb suficient altura. En aquest cas s’eleva el sòl de la planta baixa i es col·loca a un metre del nivell del carrer.