Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Dació en pagament: retornar el pis per saldar la hipoteca

Les plataformes d'afectats ho consideren una bona alternativa per els qui no poden pagar el préstec
Per roserblasco 8 de abril de 2011
Img llaves casa

En general, la dació en pagament consisteix a lliurar l’habitatge a l’entitat financera amb la qual el consumidor va contractar la hipoteca, a canvi de quedar lliure del deute. No obstant això, encara que és una figura legal, el més freqüent és que el banc no accepti aquesta opció hagut de, entre altres factors, al fet que el valor dels immobles s’ha depreciat i molts dels pisos taxats fa anys estaven sobrevalorados. A més, les entitats compten amb opcions molt més avantatjoses per a si mateixes, com la possibilitat d’adjudicar-se l’immoble pel 50% del seu valor, si ningú licita per ell en subhasta pública, i cobrar del seu client la resta dels diners que li deu.

Sentències judicials

En altres països europeus i a Amèrica del Nord, la dació en pagament és una fórmula habitual. La possibilitat de retornar l’habitatge i saldar amb ella el deute se signa de manera prèvia en el contracte, encara que encareix bastant les mensualitats de la hipoteca. En el cas d’Estats Units, el banc cobra al seu client una quota que cobreix a l’entitat davant la possibilitat d’impagament. A més, els qui no poden pagar i lliuren les claus de la seva casa, passen a figurar en llistes que els impedeixen després accedir a qualsevol tipus de finançament per mínima que sigui.

A Espanya, el debat ha saltat als mitjans arran de diverses resolucions judicials que permetien l’aplicació de la dació en paga de forma retroactiva: exoneraven als titulars de la hipoteca , després d’haver lliurat la seva casa.

Diverses resolucions judicials han permès l’aplicació de la dació en paga de forma retroactiva

La primera d’elles va ser un acte dictat per l’Audiència Provincial de Navarra al desembre de 2010. El jutge considerava que la subhasta del pis i la seva adjudicació al banc pel 50% del seu preu era suficient per cobrir el deute amb l’entitat. L’habitatge havia perdut valor, però el jutge estimava que això es devia a la crisi econòmica, fruit “de la mala praxi del sistema financer”, i indicava que el propi banc havia valorat l’habitatge per una quantitat superior.

En el mateix sentit s’ha pronunciat un altre jutge de Barcelona, que ha condonat el deute de dos jubilats insolvents que havien hagut de vendre el seu habitatge i encara devien diners. La sentència els considerava “deutors de bona fe accidentals” i donava per saldada el deute perquè no es veiessin reclamats a una situació d’exclusió social.

A més d’aquestes sentències, després recorregudes, un jutge de Sabadell ha plantejat al Tribunal Constitucional una qüestió d’inconstitucionalitat perquè estima que la legislació hipotecària actual podria vulnerar el dret a l’habitatge i a tutela judicial efectiva.

La dació en pagament en la Llei

La Llei no prohibeix la dació en pagament. El Codi Civil en el seu article 1175 es refereix al pagament per cessió de béns i assenyala que el deutor pot cedir els seus béns als creditors en paga dels seus deutes. Aquesta cessió, excepte pacte en contrari, “només allibera a aquell de responsabilitat per l’import líquid dels béns cedits”. El banc pot acceptar la dació, però com l’immoble ja no té el mateix valor, també tindria el dret de demanar al deutor que li abonés la resta dels diners que no es cobreix amb el pis.

També cap l’opció de limitar el pagament i que l’única garantia sigui l’habitatge, encara que en el cas que el banc accepti, és probable que les condicions establertes en la hipoteca siguin molt més dures. L’article 140 de la Llei Hipotecària assenyala que podrà vàlidament pactar-se en l’escriptura de constitució de la hipoteca voluntària que l’obligació garantida es faci solament efectiva sobre els béns hipotecats. En aquest cas, la responsabilitat del deutor i l’acció del creditor, per virtut del préstec hipotecari, quedaran limitades a l’import dels béns hipotecats i no aconseguiran als altres béns del patrimoni del deutor.

El banc es pot quedar amb l’habitatge pel 50% del seu valor i reclamar la resta al client

La Llei Concursal sí permet la dació per paga de les empreses perquè la seva responsabilitat, a diferència del que ocorre amb les famílies, és limitada. Un promotor pot cedir els habitatges al banc i començar de zero. La majoria dels immobles que s’han quedat les entitats de crèdit prové d’empreses i no de particulars.

Quin és la situació actual

El problema al que s’enfronten les famílies deriva de la crisi econòmica, de la caiguda del sector de la construcció i dels excessos realitzats durant els anys del “boom”. Ara, centenars de milers de persones han perdut el seu treball i han d’afrontar el pagament d’un habitatge. En deixar de tenir ingressos, arriba un moment en el qual no poden fer front a les quotes de la hipoteca i deixen d’abonar-les.

Des que va començar la crisi s’han realitzat més de 250.000 execucions hipotecàries. Però els problemes dels ciutadans no acaben ni tan sols quan lliuren l’habitatge. Les seves dificultats en aquest punt del procés no han fet més que començar. Com una gran part dels pisos estaven taxats per sobre del seu valor i ara el seu preu ha baixat, els clients no obtenen per l’immoble els diners suficients per pagar al banc. En molts casos, per aconseguir el crèdit era necessari tenir un aval, de manera que no solament s’embarga al titular de la hipoteca, sinó també als avalistes.

L’article 1911 del Codi Civil estableix que del compliment de les obligacions respon el deutor amb tots els seus béns, presents i futurs. Per aquesta raó, a els qui tinguin treball se’ls pot embargar una part de la nòmina, ja siguin deutors o avalistes.

La subhasta enfront de la dació en pagament

Si el client ha deixat de pagar les quotes de la hipoteca i tampoc ha pogut arribar a un acord amb el banc, l’entitat inicia els tràmits per a l’execució, a través dels quals s’arribarà a la subhasta de l’immoble.

El banc es pot quedar amb l’habitatge per la meitat del seu valor si ningú licita per ella i, en aquest cas, el client li deurà encara la resta dels diners. Així ho estableix l’article 671 de la Llei d’Enjudiciament Civil. Aquesta mateixa Llei recull en l’article 597 que si, subhastats els béns hipotecats o pignorats, el seu producte fos insuficient per cobrir el crèdit, l’executant podrà demanar l’embargament per la quantitat que falti i l’execució prosseguirà conformement a les normes ordinàries aplicables a tota execució.

A més, el client ha de pagar els interessos de demora, que poden ser fins a 2,5 vegades majors que l’interès de la hipoteca, les comissions d’impagament i les costes judicials. Aquesta circumstància fa que moltes persones es vegin reclamades a la marginalitat, la pobresa extrema i l’economia submergida. Conscients que bona part dels diners que obtinguin amb el seu treball de manera legal es destinarà a pagar al banc, opten per una solució clandestina per abonar la resta, amb els perjudicis que això comporta tant per al treballador com per a la societat en el seu conjunt.

Postura dels afectats

La Plataforma d’Afectats per la Hipoteca denuncia que hi ha milers de persones en una situació dramàtica, a els qui les administracions no donen cap solució. Consideren que els hipotecats són víctimes d’un frau hipotecari generalitzat i d’unes clàusules contractuals abusives, i creuen que els bancs van atorgar hipoteques sabent que molts clients no eren susceptibles de rebre el crèdit a causa dels seus baixos ingressos. A més, estimen que sobrevaloraron la taxació dels habitatges i van inflar el seu preu, amb el que va augmentar el deute contret.

La Plataforma demana la parada dels desnonaments i pretén que es reguli la dació en pagament, de manera que, si el banc executa la hipoteca i es queda l’habitatge, el deute estigui saldat.

Una de les opcions que proposen seria que, en determinats suposats, un Tribunal pugui valorar que concorren alguns elements -com que sigui l’habitatge familiar i un deutor de bona fe- perquè l’hipotecat tingui la possibilitat de lliurar el pis al creditor i amb ell es donin per satisfetes les quantitats que es deguin: el principal, els interessos, els venciments del préstec, els interessos de demora i les costes.

Els afectats demanen que es reformi la Llei Hipotecària

Organitzacions de consumidors i agrupacions municipals -i fins i tot associacions de jutges- demanen una reforma de la Llei Hipotecària que permeti que el lliurament de l’habitatge sigui suficient per cancel·lar el préstec. Alguns grups sol·liciten fins i tot que l’aplicació tingui efectes retroactius i, encara que no estigui signat en el contracte hipotecari, els ciutadans que no puguin pagar, retornin les claus al banc i es consideri que el deute està saldat.

Els bancs, en contra

Les entitats de crèdit, per la seva banda, es manifesten en contra que aquesta fórmula s’apliqui. L’Associació Espanyola de Banca considera que la dació en pagament afectaria de manera negativa a la solvència de les entitats de crèdit i seria desfavorable per a la recuperació financera espanyola. Afebliria, a més, la imatge del sistema bancari en l’exterior.

La seva aplicació retroactiva seria inacceptable. De cara al futur, limitaria la possibilitat d’accedir a un crèdit i ho encariria, perquè el risc que el banc assumeix és major amb la dació en pagament, per la qual cosa es reduiria la quantitat prestada i s’elevaria l’interès.

Quan accepten els bancs la dació en pagament

Durant els anys de crisis, les entitats han acceptat milers d’habitatges lliurats per saldar el deute. En els primers anys de decreixement econòmic, les cases no s’havien depreciat massa, els bancs encara no tenien un parc immobiliari de les dimensions actuals i les previsions no eren tan negatives com s’han revelat en l’actualitat.

Avui dia, no obstant això, és difícil que les entitats acceptin l’immoble com a pagament, encara que sí admeten la devolució de certs habitatges. És el cas dels pisos molt bé situats o que compten amb característiques històriques o artístiques destacades o uns altres que, malgrat la crisi, es venen o lloguen amb facilitat i, fins i tot, els pot utilitzar el banc com a local.

Els bancs també transigen amb la dació en pagament quan el deutor manca de patrimoni, es preveu que no va a tenir-ho en un futur i, a més, no hi ha avalistes que responguin per ell. L’entitat es gastaria més en tràmits administratius que la quantitat que podria obtenir, així que prefereix quedar-se amb el pis.

Els bancs també tenen poques opcions de cobrar els deutes dels immigrants si la situació és tan greu que han de tornar al seu país, tret que algú els hagi avalat a Espanya. Com l’entitat sap que els tràmits judicials són llargs i el preu de l’habitatge pot baixar més, sovint, accepten el pis com a pagament total del deute i permeten que la família comenci de zero.