Desnonament exprés

Espanya compta amb tres milions d’habitatges sense habitar els amos dels quals no tenen en compte l’opció del lloguer degut a la inseguretat que els provoca. El sistema legal que els protegeix funciona, i acaba per donar-los la raó, però des del moment en què denuncien un impagament per part de l’inquilí fins que es dicta una sentència condemnatòria pot passar més d’un any i mig. El propietari perd temps, diners i tranquil·litat, per la qual cosa en nombroses ocasions prefereix tenir la casa buida. En la majoria dels casos, la demanda de desnonament s’inicia per l’impagament de les rendes, encara que existeixen altres motius com el subarrendament de l’habitatge sense consentiment del propietari, la realització d’activitats molestes, nocives, insalubres o perilloses, la deterioració de la casa o la seva utilització per a altres finalitats diferents als que en principi havia estat llogada.

A part de les persones que, temporalment, a causa de problemes econòmics conjunturals, no poden pagar alguna mensualitat o es retarden a l’hora d’ingressar els diners, existeixen autèntics professionals que coneixen totes les escletxes legals i els utilitzen per a romandre a la casa el major temps possible sense fer front al pagament del lloguer. Simplement, amb no obrir la porta quan els lliuraran una notificació poden retardar molt el procés, perquè les autoritats es veuen obligades a intentar-lo diverses vegades i, posteriorment, han de fer-lo públic per edicte. Poden fer front al deute en l’últim moment o demanar un advocat d’ofici quan reben la demanda, amb la qual cosa el Col·legi d’Advocats ha de comprovar si mereixen justícia gratuïta o no, alguna cosa que també demora els terminis.

Aquesta desconfiança del propietari és un dels motius que influeixen en què només l’11% dels habitatges del nostre país formin part del mercat del lloguer. L’escassetat de pisos ha portat aconsegueixo un espectacular augment del preu de l’arrendament, que ha crescut en paral·lel al de l’habitatge en propietat. Per aquest motiu, s’estan duent a terme una sèrie de mesures que ofereixin seguretat al propietari i portin amb si el foment del mercat del lloguer. De moment, caldrà esperar uns mesos perquè les iniciatives que afecten el desnonament exprés es posin en marxa.

Una de les mesures que ha tingut major èxit a l’hora de posar fre als abusos, tant dels propietaris dels pisos com dels inquilins, ha estat la Garantia de Lloguer, vigent a Espanya des de 2004. Com una via paral·lela a la justícia tradicional, col·lapsada en moltes ocasions per la sobrecàrrega que sofreixen els jutjats, la Cort d’Arbitratge Econòmic de Dret i Equitat ofereix una major rapidesa en la resolució dels conflictes, un abaratiment dels costos, una simplificació en els tràmits i el llenguatge utilitzat, proximitat en l’atenció al ciutadà i una alta especialització en la solució de problemes específics.

Un dels objectius que es buscava amb la creació de la Cort d’Arbitratge en 1999 era descarregar de treball als jutjats ordinaris, enjudiciant casos mitjançant el sistema arbitral. Els laudes arbitrals emesos per aquest organisme són d’obligat compliment i de valor similar a una sentència ferma.

Davant la necessitat d’impulsar una sèrie de mesures específiques que contribuïssin a resoldre el problema de l’accés a l’habitatge, la Cort d’Arbitratge va posar en marxa al gener de 2006 el Pla Nacional de Lloguer Garantit, a través del qual es desenvolupa la Garantia de Lloguer. Es tracta d’un document que, voluntàriament, signen el propietari del pis i l’inquilí i en el qual tots dos es comprometen a sotmetre’s a un procés d’arbitratge en el cas que incompleixin el contracte d’arrendament. És una manera de garantir que les clàusules es respecten, sense la necessitat de contractar a un advocat o un procurador com en la justícia ordinària, amb rapidesa i sense haver d’anar a judici. El mer fet d’adherir-se a aquest sistema implica una bona predisposició de les dues parts i dissuadeix a les persones proclius a incomplir les seves obligacions.

Poder adquirir la Garantia de Lloguer és senzill:

El Pla Nacional de Lloguer Garantit compta amb més de 1.200 agències immobiliàries homologades en tota Espanya. El ciutadà també pot rebre-la en el seu domicili si la sol·licita a través de la seva línia d’atenció telefònica (902 21 71 21) o demanar-la en la seva pàgina web (www.pnag.es).Pot comprar-se en qualsevol de les gestories administratives, administradors de finques, despatxos d’advocats o associacions de consumidors que disposin d’ella.

El cost de l’imprès i de tots els serveis que inclou és de 42 euros. Aquest és l’únic desemborsament econòmic que el ciutadà ha de realitzar, perquè no cal abonar cap quantitat a la Cort d’Arbitratge ni al Pla Nacional de Lloguer Garantit.

És una fórmula pensada per a protegir als arrendadors dels inquilins morosos, però que beneficia a totes dues parts. Tots els drets del propietari del pis i de l’arrendatari queden coberts amb la Garantia de Lloguer, a més de les clàusules que s’hagin signat en el contracte d’arrendament com el pagament i l’actualització de les rendes i les mensualitats, l’abonament de despeses per serveis i subministraments, la renovació de l’aval bancari, la realització d’obres no consentides, la cessió o subarrendament de l’habitatge o els danys produïts pel mal ús de l’immoble i els seus estris, així com la recuperació immediata de l’immoble en el cas que s’incompleixi el contracte.

Si durant l’arrendament sorgeix qualsevol tipus de problema -com pot ser l’impagament de les rendes per part de l’inquilí o l’oposició del propietari a fer les reparacions a la casa a les quals estava obligat pel contracte- i una de les parts vol fer valer els seus drets, només ha de presentar una reclamació.

A partir del moment en què es presenta la reclamació, existeixen dues fases, la d’enjudiciament i la d’execució, sempre que aquesta sigui necessària:

La fase d’enjudiciament es desenvolupa per escrit i dura aproximadament un mes. S’inicia després de rebre la reclamació, a la vista de les al·legacions escrites i les proves documentals que presenten el propietari de l’habitatge i l’inquilí. La Cort d’Arbitratge emet un laude d’obligat compliment, que té la mateixa eficàcia i validesa que una sentència judicial ferma. Si el condemnat compleix amb el que s’estableix dins dels 20 dies següents a dictar-se la sentència arbitral -el que es considera el període voluntari-, conclou el procés, i no es procedeix a l’execució forçosa. A més d’obeir la sentència l’arrendatari hauria de pagar 90 euros de costes i 55 euros de despeses per notificacions administratives, una quantitat prefixada que evita les incerteses de la justícia ordinària. D’aquesta manera, si el propietari, per un incompliment en el contracte per part de l’inquilí, havia reclamat que aquest abandonés el pis, hauria aconseguit el seu objectiu en un mes i vint dies.

Només si la persona condemnada es nega a acatar la sentència, o no l’obeeix dins del termini concedit, s’inicia la fase d’execució. Té una durada aproximada de dos mesos, i en ella es dóna compliment forçós al laude arbitral. Es realitza a través del Jutjat de Primera Instància que, després de verificar els requisits, la tramita sense dilacions per imperatiu legal, ja que no pot tornar a enjudiciar el cas per segona vegada.

En aquesta fase sí que és necessària la intervenció d’un advocat i un procurador, però, segons assenyalen des del Pla Nacional de Lloguer Garantit, la Cort d’Arbitratge Econòmic i d’Equitat, com a part de la seva aportació a solucionar el problema del lloguer i procurar la justícia més gratuïta possible per al ciutadà i el professional, proporciona i assumeix els costos d’aquests professionals a tot aquell que el sol·licita en l’imprès de reclamació, de manera que no hagi de desemborsar innecessàriament cap import addicional. En el pitjor dels casos per al propietari, podrà tornar a disposar del seu habitatge o local en un termini de tres mesos, una vegada conclosa la fase d’execució. Si recorre a la justícia ordinària pot trigar més d’un any i mig. A més, només haurà pagat els 42 euros que costa la Garantia de Lloguer, en comptes dels 1.500 euros de mitjana que pot costar un procediment judicial d’aquest tipus.

El procés legal per a aconseguir que l’inquilí morós abandoni el pis és bastant més llarg i complex. L’arrendador, assistit per un advocat i representat per un procurador, presenta la demanda de desnonament en el jutjat. El jutge l’admet a tràmit, convoca al propietari i a l’inquilí a un judici oral i se li comunica a l’arrendatari que si no compareix s’acordarà el desnonament. Per aquest motiu, i en previsió que no acudeixi a la vista, se l’informa de l’hora i el dia en què haurà de deixar el pis en cas que s’estimi la demanda del propietari en el judici oral.

Si és la primera vegada que l’inquilí es troba en aquesta situació, té la possibilitat de pagar el deute i pot fer-ho fins al dia anterior al començament del judici oral, però això només es contempla en el cas que el propietari no hagués fet mai un altre requeriment previ perquè pagués la quantitat deguda. En ell, el propietari -mitjançant burofax o de manera notarial- li hauria indicat que acudiria a judici en el cas que l’arrendatari no abonés la quantitat deguda en el termini de dos mesos.

En el judici oral les dues parts han d’anar acompanyades per un advocat i un procurador. Exposen les seves raons i ofereixen les proves oportunes com pot ser el contracte, extractes bancaris… Posteriorment, el jutge dicta sentència i si dóna la raó al propietari pot obligar a pagar les costes judicials a l’inquilí, que abandonarà l’habitatge en la data establerta.