Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Dir adéu a la hipoteca

Rescindir un préstec de compravenda comporta càrregues de cancel·lació d'entre el 0,5% i el 3% de la quantia deguda
Per Marta Molina 26 de octubre de 2009
Img pisos
Imagen: Pablo Trincado

El fundador dels jesuïtes, Ignasi de Loyola, aconsellava als nous membres de la Companyia no fer mudances en temps de tribulació. Però la crisi econòmica actual anima a molts ciutadans a seguir el camí invers. Des de finals de 2008 i segons constaten les oficines municipals de l’habitatge, la cancel·lació d’hipoteques ha adquirit una velocitat de vertigen, encoratjada per les dificultats de pagament dels seus titulars. La majoria de les consultes que reben aquests organismes es refereixen a les condicions per a rescindir el contracte de compravenda d’un habitatge per no poder atendre les quantitats a compte. Desocupació, impagaments, divorcis, defuncions, la necessitat de canviar d’entitat bancària i pagar de forma anticipada l’import que es deu o l’última quota de la hipoteca són algunes de les raons per a cancel·lar-la. L’amortització definitiva d’un préstec hipotecari es festeja amb xampany, però a la majoria se li ennueguen les bombolles quan descobreix que, amb l’últim pagament al banc, no han acabat els desemborsaments. L’escriptura de cancel·lació d’una hipoteca exigeix que es pagui al notari, al registrador i a la gestoria, a més d’abonar la quantia que el banc fixi com a comissió per cancel·lació. Quina és la conseqüència? Per regla general, no s’escriptura la cancel·lació del préstec hipotecari, tret que es vulgui vendre la casa, per a no haver de fer front a aquestes despeses.

Cura amb les comissions

Cura amb les comissionsLes cancel·lacions d’hipoteques poden estar subjectes a comissions oneroses. Per això, abans d’anul·lar-les, cal valorar les clàusules signades amb l’entitat i pactar amb el banc o caixa unes condicions contractuals adequades.

És prudent acordar amb el prestador com i quan cancel·lar el crèdit. En comportar importants beneficis fiscals, no sempre compensa quedar lliure de tot deute. La deducció en l’IRPF només s’aplica a una suma de 9.000 euros anuals. Aquest és el màxim que es paga al banc per a aprofitar la fiscalitat. La resta quedarà sense la deducció del 15%. Tampoc es pot amortitzar més del 40% de la quantitat sol·licitada en els tres primers anys del préstec.

Aquesta operació no és adequada quan les comissions són massa altes

Si s’ha optat per rescindir, cal decidir entre cancel·lació total o parcial. El tipus de gravamen s’especifica en l’apartat “comissions” de l’escriptura de l’habitatge. La quota per aquest motiu és, al costat de la d’obertura i d’estudi, la més quantiosa en un contracte de compravenda, però també passa més desapercebuda per al titular del crèdit, la principal preocupació del qual és liquidar els seus deutes.

  • La comissió de cancel·lació total s’aplica si en derogar la hipoteca encara resta capital per abonar, que l’usuari salda en un pagament. Fins a 2007, el valor de la prima podia oscil·lar entre el 0% i el 3%. A principis d’aquest any, es va reformar la Llei Hipotecària i la comissió màxima per aquesta operació es va reduir a la meitat, de l’1% al 0,5%. Una hipoteca de 120.000 euros pagava 1.200 euros fins a la reforma i 600 euros després.
  • Per a una cancel·lació parcial, s’exigeix amortitzar o haver amortitzat un capital mínim que pot aconseguir el 10% del deute i un màxim del 25%. En aquest cas, l’entitat cobra una comissió pels tràmits administratius i per les quantitats que deixa d’ingressar, o lucre cessant, al no percebre ja interessos pel capital que es paga de manera anticipada.

En un préstec o crèdit hipotecari (sigui a tipus d’interès fix o variable) formalitzat a partir del 9 de desembre de 2007, en modificar-se la llei, els imports que les entitats cobren en concepte de compensació per desistiment no podran superar:

  • El 0,5% del capital amortitzat de manera anticipada, en els cinc primers anys de l’operació.
  • El 0,25% del capital amortitzat abans de termini, si es dóna en un moment posterior a l’anterior.
  • Si s’hagués acordat amb l’entitat una compensació inferior a les indicades, la quantitat que es percebrà serà la pactada.

Passos que s’han de seguir

El primer moviment per a procedir a la rescissió del contracte és la cancel·lació financera, això és: abonar la quantitat pendent al banc o, en el cas de rescissions parcials, el percentatge pactat. L’entitat emetrà llavors un certificat de deute zero, amb el qual se signa l’escriptura de cancel·lació en la notaria. La nova llei estipula que la cancel·lació de la hipoteca és un “document sense quantia”; el notari no cobra en funció del preu de la hipoteca. Les despeses de gestió del document de l’escriptura de cancel·lació ascendeixen a uns 50 euros.

Quan es cancel·la una hipoteca no es paga el IAJD (Impost d’Actes Jurídics Documentats), si bé cal sol·licitar el formulari d’aquest impost. Només amb aquest paper pot iniciar-se la cancel·lació registral.

La cancel·lació de la hipoteca és un “document sense quantia”, el notari no cobra en funció del preu de la hipoteca

En contractar la hipoteca, aquesta s’inscriu en el Registre de la Propietat, per la qual cosa l’habitatge queda lliure de càrregues quan es gestioni la baixa. Una vegada realitzats aquests tràmits, el Registre de la Propietat retorna l’escriptura en un parell de mesos i destaca la baixa definitiva de la hipoteca. Després, convé treure una nota simple en el mateix registre per a comprovar que no hi ha altres càrregues sobre l’habitatge. La nova llei diu que aquests actes es cobraran segons càlculs del 10% del capital pendent.

Per a la cancel·lació registral, el client ha de reunir diversos documents:

  • Certificat de pagament de l’import total de la hipoteca, per a justificar que tot el capital del préstec ha estat amortitzat.
  • Còpia de l’escriptura de la hipoteca que es desitja cancel·lar.

També són necessaris una nota marginal informativa del Registre de la Propietat, en la qual consti la càrrega que es cancel·la, i el número de DNI de la persona que sol·licita la cancel·lació del préstec o crèdit hipotecari.

Costos

El cost varia en funció de la manera de cancel·lació: total o parcial. En el primer cas, es contemplen les despeses de notaria i els derivats dels tràmits en el Registre de la Propietat. Per a inscriure la cancel·lació en aquest registre, es paga una quantitat que depèn de l’import de la hipoteca.