Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

El “desnonament exprés” entra en vigor

La nova normativa agilita el procés de desallotjament forçós dels inquilins que no paguin
Per analopez 23 de desembre de 2009
Img desahucio
Imagen: Gideon

S’ha fet esperar, però per fi ha entrat en vigor la nova Llei 19/2009 de mesures de foment i agilitació processal del lloguer i de l’eficiència energètica dels edificis, més coneguda com a Llei de Foment del Lloguer. Aquesta normativa modifica la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), la d’Enjudiciament Civil (LEC) i la de Propietat Horitzontal (LPH). Una de les principals mesures de la nova normativa és la posada en marxa del denominat “desnonament exprés”, que agilitarà el procés de desallotjament forçós.

Les claus fonamentals

La Llei de Foment del Lloguer pretén solucionar un dels principals problemes que tenien fins ara els propietaris d’un habitatge en lloguer els inquilins del qual no abonaven el preu acordat. El procés per al desallotjament dels inquilins morosos era molt llarg i complex. La nova normativa agilita de manera considerable el procediment i facilita el cobrament de les rendes pendents, de manera que, en teoria, en dos o tres mesos pot estar resolt el problema per al propietari.

La primera novetat és la denominada “enervació de l’acció”. Suposa que l’inquilí morós pot evitar el judici i el consegüent desnonament si paga les rendes que deu. Si amb caràcter previ l’amo ha sol·licitat i exigit el pagament (mitjançant carta per burofax o de manera notarial) i transcorre un termini determinat sense que l’inquilí atengui el requeriment(dos mesos amb la normativa anterior, un mes amb la nova), el propietari podrà interposar la demanda sense possibilitat que l’inquilí pugui pagar i “enervar” l’acció.

Amb la nova norma, en dos o tres mesos pot estar resolt el problema per al propietari

Si un propietari decideix acudir al jutjat i demanda a un inquilí perquè no abona les rendes (acció de desnonament per falta de pagament), quan l’inquilí rep la demanda, i fins a la data del judici, pot pagar. Si decideix fer-ho, haurà enervat l’acció, el procés quedarà sense efecte i es reactivarà el contracte de lloguer. Però si torna a impagar, serà demandat i desnonat sense possibilitat de poder enervar de nou l’acció.

Una altra possibilitat és que el propietari de l’habitatge enviï un requeriment o sol·licitud de pagament extrajudicial (una carta per burofax) per a indicar a l’inquilí que ha de pagar-li les quantitats corresponents. Quan aquest rebi la carta pot pagar o no. Si paga el deute, ja no hi ha possibilitat de demandar-li i haurà evitat el procediment judicial. Si no compleix, l’amo acudirà als tribunals i li demandarà. Quan l’inquilí rebi la demanda, no podrà evitar el procediment ni pretendre pagar per a arxivar el procés judicial i reactivar el contracte, ja que se li ha requerit abans i no ho ha fet. L’antiga normativa establia que el propietari havia d’esperar dos mesos perquè, una vegada requerit el pagament, es pogués abonar. Passat aquest temps podria demandar a l’inquilí en els tribunals. Amb la nova normativa el termini es redueix a un mes, per la qual cosa s’agilita aquest tràmit.

Presentació de la demanda

Una vegada superada la primera fase, el següent pas és presentar la demanda de desnonament per falta de pagament. Pot ocórrer que el demandat accepti les pretensions de l’arrendador (reconegui els fets) i tots dos arribin a un acord, que homologarà el jutge, per a desallotjar l’immoble en un determinat termini. En el supòsit de no complir-lo, aquest pacte quedarà sense efecte i s’expulsarà a l’inquilí en el dia i hora fixats en la citació, sense més tràmit ni notificació. Amb això s’eviten actuacions per part d’inquilins que tracten de prolongar al màxim l’ocupació de l’habitatge.

Un altre aspecte de la nova normativa que facilita l’agilitació del procés de desnonament es refereix a la notificació de la demanda. Tret que s’hagi assenyalat un altre en el contracte d’arrendament, el domicili a l’efecte de comunicació serà el de l’habitatge o el local arrendat. En el supòsit de no poder trobar a l’inquilí morós en aquest domicili, i si no hagués comunicat un altre de manera fefaent amb posterioritat a la signatura del contracte, es notificarà la demanda en el tauler d’anuncis de l’Oficina Judicial. Aquesta manera d’actuar intenta evitar que l’arrendatari deutor continuï en l’immoble arrendat.

El pagament de les costes

La nova normativa estableix la condemna expressa de les costes a l’arrendatari en cas d’enervació

La nova normativa estableix que l’inquilí morós pot “enervar” l’acció si abans del judici paga el deute a l’arrendador. Amb aquest pagament, el procés judicial queda arxivat. Però el propietari havia de fer-se càrrec de les despeses habituals en aquests casos: advocat i procurador.

Aquesta situació canvia amb la nova normativa, que estableix la condemna expressa de les costes a l’arrendatari en cas d’enervació de l’acció. L’inquilí morós, quan paga el que deu, ha de fer front als costos judicials en els quals ha incorregut el propietari.

Condonació del deute

L’arrendador té la possibilitat de condonar a l’inquilí tota o part del deute i de les costes. Aquesta decisió està condicionat al desallotjament voluntari de l’immoble dins del termini fixat, que no pot ser inferior a 15 dies des que es notifiqui la demanda. El propietari de l’immoble pot triar l’opció que li suposi un menor perjudici, si té la possibilitat de llogar de nou la finca en un termini breu i necessita disposar d’ella.

Una vegada presentada la demanda, se cita a les parts a la vista, en la qual es recordarà al demandat que, si no compareix, es declararà el desnonament sense més tràmit. En la vista es deixa fixat el dia i l’hora en què tindrà lloc el llançament, que serà dins del mes següent a la celebració de la vista i s’efectuarà sense necessitat de notificació en cas de sentència condemnatòria que no es recorri.

Rescissió abans de cinc anys

El llançament del morós serà dins del mes següent a la celebració de la vista i s’efectuarà sense necessitat de notificació

L’arrendador ja no estarà lligat a un contracte mínim de cinc anys. Mitjançant la nova normativa, el propietari pot rescindir aquest acord si necessita ocupar l’habitatge per a ús propi, però també per al dels seus pares, fills o cònjuge, en els casos de sentència ferma de divorci o nul·litat matrimonial, sempre que així figuri en el contracte. Si abans de tres mesos no es produís l’ocupació, l’arrendador estarà obligat a reposar a l’arrendatari l’ús de l’habitatge i indemnitzar-li per les despeses del desallotjament. Al temps, en garantia de la seguretat jurídica, es preveu que tal circumstància haurà de fer-se constar de manera expressa en el contracte d’arrendament inicial.

Aquest és l’únic cas en el qual la nova norma modifica la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU). Estableix que el propietari pot necessitar l’habitatge per a ús propi durant la vigència del contracte d’arrendament, la qual cosa li permetria evitar la pròrroga forçosa que per al lloguer d’habitatges ve imposada als propietaris, amb un màxim de cinc anys.

Si el propietari lloga a una família el seu habitatge, la LAU estableix que si els inquilins desitgen, amb independència del termini pactat en el contracte, aquest podrà prorrogar-se de manera forçosa fins a cinc anys de vigència, sense que el propietari pugui fer res per recuperar l’immoble fins a passat aquest temps (tret que l’inquilí no pagui la renda o incompleixi qualsevol disposició essencial del contracte).

L’ús de l’immoble podrà requerir-se tant per l’arrendador com pels seus familiars de primer grau

L’antiga redacció de la LAU establia que només el propietari podia evitar la pròrroga forçosa si feia constar en el contracte que necessitava l’habitatge per a ús propi, abans del transcurs de cinc anys. En tal cas, la pròrroga forçosa no era exigible i els inquilins havien de deixar l’immoble quan el propietari necessitava ocupar-lo.

Amb la nova redacció de l’article 9 de la LAU, s’amplia el llistat de persones amb legitimació per a requerir l’ús de l’immoble. Poden ser tant l’arrendador, com els familiars de primer grau per consanguinitat i adopció del propietari.