Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

El meu propietari no paga la hipoteca, em poden tirar del pis?

L'inquilí d'un pis embargat al seu propietari conserva tots els drets que tenia i no és possible el desnonament

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dilluns, 28 de Novembre de 2011

L’elevat endeutament que afligeix a nombrosos espanyols, unit a la desocupació provocada per la crisi econòmica, ha incrementat els impagaments dels préstecs hipotecaris amb els quals van adquirir els seus habitatges. Segons les dades del Consell General del Poder Judicial (CGPJ), els jutjats espanyols han tramitat 16.464 execucions en el segon trimestre de 2011, un 21,2% més que en el mateix període de l’any passat. No obstant això, quan un pis està llogat, encara que el propietari del mateix no faci front al pagament de la hipoteca, això no significa que s’ha de desnonar a l’inquilí.

Pagament directe a Hisenda per evitar el desnonament

Imatge: medea_material

Durant els últims mesos, l’Agència Tributària ha enviat 92.740 notificacions a inquilins de tota Espanya a els qui sol·licita que ingressin en el seu compte els pagaments pactats amb els propietaris dels immobles. En aquestes cartes, Hisenda comunica l’ordre d’embargament de béns o drets dels propietaris, pels seus deutes fiscals, i insta als arrendataris (que no han comès cap infracció) al fet que facilitin les seves pròpies dades per iniciar el cobrament directe dels lloguers en les oficines de recaptació.

Després d’una execució hipotecària, l’arrendatari passa a pagar el seu lloguer al banc

D’altra banda, els processos de desnonament, que sovint sol·liciten les entitats financeres després de tramitar-se una execució hipotecària per impagaments de la hipoteca, han registrat el seu segon rècord trimestral consecutiu. En el primer semestre de 2011, s’han registrat gairebé tants procediments com els tramitats en tot 2009.

Arrendadors que no paguen la hipoteca

Les incessants pujades de l’Euríbor, la contracció del mercat immobiliari, l’augment de la desocupació i la crisi econòmica han propiciat que moltes famílies que en el passat van comprar, a un preu superior als actuals, un segon habitatge amb la finalitat d’arrendar-la i pagar la hipoteca a través del lloguer, no puguin fer front ara a aquests pagaments.

Quan el propietari d’un immoble no pot abonar la seva hipoteca, l’entitat bancària inicia un procés d’execució hipotecària que és més o menys llarg, segons el volum actual d’aquests procediments i en funció del jutjat que instrueixi l’execució. Després dels tràmits de requeriment de pagament al deutor, la interposició de la demanda, les notificacions al titular i creditors posteriors, el certificat de domini i càrregues i l’assenyalament de la subhasta, el més probable és que l’habitatge la hi adjudiqui el banc o un tercer.

El procés d’execució hipotecària té una durada superior a l’any

El temps mínim d’un procés d’execució hipotecària és de nou mesos encara que, la majoria dels casos, inclòs el desnonament, superen l’any i arriben als 20 mesos. De qualsevol manera, l’inquilí és, per llei, un ocupant de l’immoble amb dret a romandre en ell i s’ha de respectar el temps de contracte que li queda per complir.

El temps del contracte de lloguer s’acorda entre l’arrendador i l’inquilí. Si no es pacta cap termini, la durada del lloguer és d’un any i es prorroga de manera obligatòria per períodes iguals fins a arribar als cinc anys. En el cas de l’habitatge habitual, l’arrendatari té dret a un termini mínim de lloguer de cinc anys, segons s’estableix en la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, amb independència del que estipuli el contracte. El termini mínim de durada del contracte de lloguer és de cinc anys, perquè s’entén que aquest temps proporciona estabilitat per a les unitats familiars i els permet contemplar l’arrendament com una alternativa a la propietat.

Com afecta l’embargament a l’inquilí i al propietari

Encara que s’embargui al propietari de l’habitatge, l’inquilí conserva els mateixos drets que tenia abans de l’embargament: pot utilitzar l’habitatge fins que finalitzi el termini de lloguer pactat.

Per això, el fet que un arrendador pagui o no la seva hipoteca i l’immoble arrendat se subhasti, no afecta a l’inquilí, ni al seu contracte de lloguer, ja que aquest últim es manté mentre té vigència. Si un arrendatari resideix en l’immoble de bona fe, és el seu domicili habitual i abona el lloguer corresponent, pot romandre en aquesta casa. La renda que l’inquilí paga per l’arrendament de l’habitatge la hi abona al propietari. No obstant això, després d’una execució hipotecària, canvia el subjecte passiu, és a dir, l’arrendador. En aquest cas, l’arrendatari passa a pagar el seu lloguer al banc.

S’ha de respectar el temps de contracte que li queda per complir a l’inquilí

En una execució hipotecària, en funció de si ha entrat a viure en l’immoble abans o després d’aquesta execució, l’inquilí pot trobar-se amb una impugnació de l’arrendament per part del creditor hipotecari, qui ha de provar que el lloguer ha estat de mala fe i en perjudici dels seus interessos.

Si a l’inquilí d’un habitatge se li notifica judicialment l’embargament del pis, ha d’acudir de manera urgent a la crida del jutjat per comunicar la seva situació d’arrendatari. La comunicació ha d’acompanyar-se d’una fotocòpia del contracte d’arrendament. A més, l’arrendatari ha de sol·licitar un document en el qual es fa constància escrita d’això. Tret que el jutjat indiqui -sempre a través d’un escrit- una altra circumstància, l’inquilí té l’obligació de mantenir l’abonament del lloguer, de la mateixa forma en què ho feia fins a aquest moment. Per descomptat, l’arrendatari no ha de deixar de pagar el seu lloguer per no exposar-se a un desnonament.

Quan l’inquilí rep una execució d’hipoteca en forma de citació al jutjat a nom del propietari:

  • Si el contracte de lloguer és anterior a la hipoteca, o malgrat ser posterior se li va notificar al banc, i l’inquilí ho fa valer en el jutjat (es persona en el procediment), pot seguir en l’habitatge fins que finalitzi el seu contracte. L’arrendatari ha de lliurar al propietari la carta del jutjat o acudir allí per informar que no pot comunicar-se amb ell.

  • Si l’entitat financera embarga l’immoble del propietari o s’executa la hipoteca, tot i que sortís a subhasta i se li adjudiqués a un tercer, l’arrendatari té dret a romandre en l’habitatge fins als cinc primers anys de l’arrendament (segons l’article 13.1 de la Llei d’Arrendaments Urbans), sempre que hi hagi un contracte legal signat.

Cauteles que ha de tenir l'inquilí

  • L’inquilí ha d’exigir al seu propietari el rebut de tots els lliuraments de diners, inclosa la fiança.
  • Per evitar sorpreses desagradables, l’inquilí ha de guardar tots els rebuts dels pagaments de la renda. Encara que el banc embargui l’habitatge, s’ha de respectar el contracte de lloguer, almenys fins que es compleixi la durada de cinc anys.
  • Si l’inquilí té motius per pensar que l’embargament de l’immoble es duu a terme, ha d’acudir al jutjat a comunicar la seva condició d’arrendatari d’aquest habitatge.
  • Ha d’estar atent a una possible venda de l’immoble, amb la finalitat de resoldre la situació econòmica del propietari. En aquest cas, l’inquilí té el dret de tempteig i retracto sobre aquesta venda (és a dir, l’adquisició preferent de l’habitatge en cas de venda).

    • Dret de tempteig: és la potestat que té l’inquilí de poder adquirir l’habitatge, quan el propietari té intenció de vendre-la. Per a això, és necessari que el propietari hagi comunicat la decisió de vendre l’habitatge, el seu preu i les altres condicions essencials de la transacció.
    • Dret de retracto: si el propietari ven l’habitatge i no avisa a l’inquilí de la proposta de venda, o en aquesta comunicació s’ometen condicions essencials de la transmissió, així com si el preu efectiu de la compravenda resulta inferior, l’inquilí té el dret d’adquirir l’habitatge del comprador, si reemborsa el mateix preu de la venda.
  • L’inquilí no ha de parar esment als rumors sobre embargaments que li puguin comunicar per via telefònica, verbal o, fins i tot, procedent de l’arrendador o de l’entitat bancària creditora.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions