Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Embeno el meu pis per agència o com a particular?

Les agències cobren fins a un 5% dels diners obtinguts pel pis, però ho promocionen i ensenyen, i assessoren al propietari

Img inmobiliaria Imatge: Daniel Lobo

Una de les primeres qüestions que es planteja qui vol vendre el seu habitatge és si ho fa com a particular o utilitza els serveis d’una agència. El propietari de la casa pot fer una crida als potencials compradors mitjançant un cartell en la finestra o optar per posar un anunci per paraules en una publicació gratuïta especialitzada; fins i tot pot pagar per aparèixer en un periòdic. També compta amb l’alternativa d’utilitzar portals especialitzats d’Internet, contactar amb diverses immobiliàries perquè siguin elles els qui s’encarreguin de negociar les condicions amb els clients o atorgar la venda en exclusiva a una d’elles. El ventall de possibilitats és molt ampli i la decisió depèn de la situació personal del venedor, la pressa que tingui per traspassar el pis o el temps i els diners que vulgui dedicar a comercialitzar-ho. En funció d’aquestes preferències, haurà de sospesar quin és l’opció que més li interessa. És cert que les agències són cares, ja que cobren entre un 3% i un 5% dels diners obtinguts pel pis, però ho promocionen, ho ensenyen i assessoren al propietari.

Un mercat paralitzat

Fa pocs anys, el sector immobiliari era el més dinàmic del país: els pisos canviaven d’amo amb gran facilitat, arrossegats per la idea que l’habitatge era un valor segur i el seu preu mai baixava. Comprar una casa era un encert, doncs mesos després es podia fer negoci amb ella amb rapidesa i amplis beneficis. Per a qualsevol venedor, ja fos un particular o una agència, l’operació generava guanys ingents, fins al punt que el nombre d’immobiliàries es va multiplicar en poc temps.

Avui la situació és molt diferent: el mercat està gairebé paralitzat i poden passar mesos, i fins i tot anys, des del moment en què s’anuncia que el pis es ven fins que la compra es duu a terme.

Calcular el preu

Una de les principals dificultats d’un particular al moment de vendre la seva casa és el preu que vol fixar. La inestabilitat del mercat i la contínua depreciació de l’habitatge -accentuat en algunes zones- poden fer que el propietari se senti alguna cosa confós en demanar una quantitat pel seu immoble. Moltes persones s’obstinen a vendre el pis pels mateixos diners que podrien haver obtingut fa quatre anys i això és un error, ja que avui no serveixen les regles que s’aplicaven al mercat durant l’època de creixement.

Algunes pàgines ajuden al particular a saber quant pot demanar pel seu habitatge

  • És en aquest aspecte on les immobiliàries exerceixen un paper rellevant, ja que coneixen el sector a la perfecció. Els agents saben quant poden demanar per un habitatge al moment actual. El seu tracte diari amb compradors i venedors i els seus amplis coneixements sobre la ciutat on se situen fa que puguin establir el cost amb més exactitud. També saben quant estan disposats a pagar els clients, pel contacte directe que tenen amb ells, i això suposa un factor important per dir quant es demana.

    No obstant això, el preu donat per la immobiliària pot estar una mica per sobre del cost real, encara que això no succeeix en tots els casos. L’agència cobra una comissió que, en ocasions, se sumeixi a la quantia inicial i no és difícil veure el mateix pis anunciat per una agència i per un particular a diferent preu. És a dir, si el pis es pot vendre per 200.000 euros, la immobiliària pot posar-ho en venda per 210.000. D’altra banda, com més cobrin, major serà la seva comissió.

  • En qualsevol cas, si el venedor prefereix vendre el pis com a particular, però dubte amb el preu que vol posar, compta amb molts recursos que li ajudaran.

    • Els més senzills i habituals són els tradicionals: preguntar a altres persones que hagin venut la seva casa per la zona fa poc o veure els aparadors d’immobiliàries on figurin habitatges de similars característiques.
    • També poden consultar portals d’Internet especialitzats en la venda d’immobles. En aquestes pàgines web, l’usuari tria una localitat i un barri d’aquesta i consulta totes les cases similars a la qual pretén vendre. Alguna cosa que ha de tenir en compte és que els experts recomanen fer rebaixes considerables, perquè la tendència dels preus és a la baixa i, si no s’aplica el descompte avui, s’haurà d’aplicar el proper any.

    • Hi ha aplicacions més noves que permeten taxar el pis a través d’Internet. Per sol 4 euros, es pot saber el valor d’una casa en portals com stvalora.com, la pàgina de l’empresa Societat de Taxació. També Tinsa compta amb el seu propi portal, en el qual per 8 euros és possible saber quant demanar pel propi habitatge. Solament es necessita introduir dades com el municipi, el codi postal, el tipus d’habitatge -xalet, pis- i els relatius a la superfície, nombre de dormitoris, banys o l’antiguitat, entre uns altres, per posar preu a l’immoble.

Pagar a una agència

Si el propietari d’un pis es decideix a confiar en una agència, ha de considerar els seus honoraris. És un dels factors més importants que s’han de sospesar en vendre el pis. En general, les immobiliàries no cobren una quantitat fixa pels seus serveis d’intermediació, sinó un percentatge sobre el preu de venda. Aquesta quantia se situa entre el 3% i el 5%, encara que varia segons el tipus de propietat, la ciutat en la qual se situï l’immoble o quant es pugui demanar pel pis. En ocasions, ocorre que a les cases molt cares els agents immobiliaris baixen una mica la seva comissió, ja que els diners que van a obtenir si la venen és elevat.

També s’ha de decidir si se li concedeix la comercialització a una agència en exclusiva o es treballa amb diversos establiments. En el primer cas, ni tan sols el propi amo podrà vendre el pis en el temps establert perquè l’exclusivitat també li afecta a ell.

Encara que el més comú és que sigui el venedor qui pagui els honoraris a l’agència, en alguns negocis, aquesta quantitat es reparteix amb el comprador. També pot variar el moment del pagament, que pot fer-se de forma íntegra al moment en què es realitza l’escriptura pública o avançar una part en la signatura d’arres.

Si es treballa amb una sola agència, l’exclusivitat afecta també al venedor

L’abonament paga els serveis que duu a terme la immobiliària, com són l’assessorament al client, l’establiment de la quantitat per la qual es va a vendre el pis, les accions de promoció, ensenyar l’habitatge i, en definitiva, la transacció final que conclou amb la compravenda de l’immoble.

Per això cal valorar si mereix la pena pagar entre 7.000 i 10.000 euros per vendre un pis de 200.000 o el propietari prefereix dur a terme aquestes accions pel seu compte.

Els mitjans utilitzats

Una altra de les decisions que cal prendre és el mitjà que s’utilitzarà per donar a conèixer que es desitja vendre un habitatge.

La decisió depèn de la situació del venedor, la seva pressa o el temps i diners que vulgui dedicar a comercialitzar-ho

  • Com a particular, es pot recórrer a estratègies com col·locar cartells de venda en el pis o utilitzar la Xarxa.

    • Els cartells en la finestra que informen sobre la venda del pis són gratuïts, però no gaire eficaços: hi ha massa i amb prou feines criden l’atenció. Seria necessari captar l’interès dels compradors després d’indicar si és un edifici únic o si les condicions són molt interessants i, en aquest cas, s’atrauria a més l’atenció de massa curiosos.
    • Els anuncis per paraules són una opció i és habitual que siguin gratis. Però la informació que transmeten és massa breu i poc indicada en ocasions per a persones molt influenciades per l’audiovisual.

    • Una de les alternatives més eficaces són les web especialitzades, que permeten col·locar l’anunci de forma gratuïta. Es pot incloure tota la informació sobre l’immoble: fotografies, mapes, i fins i tot, vídeos. A més, permeten actualitzar l’anunci amb baixades de preu… Moltes persones visiten aquestes pàgines i estan subscrites a les novetats en els anuncis, alhora que suposen un filtre per als visitants que puguin passar a ser compradors. En comptar amb informació detallada, si no els interessa, no acudiran a l’habitatge; és com una visita virtual.

    • Si el contacte es va a fer a través del telèfon del venedor, és aconsellable tenir un nombre en exclusiva per a aquest negoci, ja que en cas contrari els interessats contactaran de manera contínua amb el mòbil o el fix habitual, amb les molèsties que porta amb si a determinades hores del dia o mentre s’està en el treball.

  • Si delega en una agència, els mitjans dels quals se serveixen no són molt més amplis o nous. Això sí, donen un tint més professional en la realització de les fotografies o en la forma de redactar els anuncis per atreure als clients.

    • Com a diferència amb els particulars es pot destacar la possibilitat que incloguin anuncis en revistes o tascons radiofònics per millorar les possibilitats del client.
    • I compten amb els seus propis aparadors, on mostren fotografies de diversos pisos destacats, que poden estar també plasmades en fullets a l’abast de qualsevol que passi per l’establiment.

Ensenyar el pis

És un dels aspectes pels quals molts ciutadans acudeixen a les agències. Haver de respondre als nombrosos interessats que, per mitjà de trucades telefòniques, volen conèixer les característiques de l’habitatge i concertar una cita és un procés tediós. A més, no totes les persones que telefonen tenen intenció de comprar el pis: hi ha qui solament vol comparar-ho amb altres similars, conèixer com està el mercat, i fins i tot, hi ha persones que es dediquen a visitar un pis darrere l’altre pel simple fet de curiosear, com a entreteniment.

Ensenyar l’immoble és un dels factors principals per contractar els serveis d’una immobiliària

Les primeres setmanes des que es posa l’anunci són crucials, ja que el major nombre de trucades es registra durant aquests dies. Molta gent vol comprar i revisa cada dia les novetats que sorgeixen al mercat immobiliari. Per aquest motiu, cal sospesar la idea que sigui l’agència qui ensenyi la casa.

  • El propietari pot decidir ensenyar-la, però si treballa, és possible que els seus horaris no coincideixin amb els de els potencials compradors o que no vulgui gastar el seu temps lliure a mostrar l’habitatge.

  • Les agències compten amb professionals que saben què aspectes destacar quan ensenyen la casa i com atendre a cada tipus de client: indecisos, assegurances, els qui demanen rebaixes exorbitadas; saben qui vol comprar i qui s’apropa a l’habitatge per simple curiositat. La labor de les immobiliàries en aquest camp pot ajudar molt als venedors i, sobretot, a els qui no tinguin temps o no es vegin capaços d’afrontar una negociació.

  • Una altra opció per els qui no puguin ensenyar la seva casa però tampoc vulguin contractar els serveis d’una agència és delegar en una persona de confiança, un familiar o un amic, perquè sigui ell qui ensenyi l’habitatge, de forma gratuïta o mitjançant una compensació. Algunes persones paguen al porter o al conserge perquè mostri l’habitatge als interessats. Si opta per aquesta alternativa, el propietari guanya en aquest aspecte, sobretot si es té en compte que la immobiliària pot cobrar varis milers d’euros per vendre el pis.

Assessoria i mediació

Juntament amb tots aquests aspectes, també es pot valorar la funció assessora que pot exercir la immobiliària, encara que no es dona en tots els casos. Algunes agències es limiten a dur a terme les accions de promoció i venda del pis. Les que sí realitzen aquesta funció poden aconsellar al venedor tant en la presa de decisions com en la paperassa que ha de fer: contracte d’arres, la quantia del senyal, el notari. Això també pot consultar-ho en guies o pàgines especialitzades.

És útil la mediació que puguin tenir els agents als bancs quan les entitats concedeixen un crèdit als compradors. És freqüent, sobretot en l’actualitat, que el venedor es quedi amb l’habitatge per falta de finançament quan el negoci estava gairebé tancat. En ocasions, els treballadors de les immobiliàries tenen estretes relacions amb els empleats de les entitats de crèdit pel seu tracte habitual en la compravenda de pisos. Pot ser que la col·laboració dels agents immobiliaris doni una empenta a un crèdit dubtós, encara que això és alguna cosa cada vegada més complicat, sobretot per la necessitat dels bancs de desfer-se del seu estoc d’habitatges.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions