Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

En època de crisi, hipoteques a interès fix o variable?

La contractació d'hipoteques amb interès fix ha augmentat gairebé un 2,5% en els dos últims anys
Per Laura Caorsi 23 de octubre de 2008
Img porcentaje

Context advers

L’actual crisi financera, que es va originar als Estats Units, s’ha estès als altres països del món, on els governs, els bancs i els propis ciutadans intenten trobar-li solucions efectives. Després d’un octubre especialment nefast, no hi ha president, empresari, treballador o aturat que no se senti preocupat per les xifres, i Espanya no és l’excepció. Segons l’últim baròmetre d’opinió del Centre de Recerques Sociològiques (CIS), gairebé sis de cada deu espanyols considera que la situació econòmica és dolenta o molt dolenta, mentre que l’economia i l’atur són assenyalats com els principals problemes que assoten al país.

El context és advers, sens dubte, però la vida continua per a tots; tant per als qui van revisar la seva hipoteca aquest estiu -que seran els més castigats per l’escalada de l’Euribor fins llavors-, com per a aquells que tenen pensat adquirir un habitatge en aquests temps. En efecte, moltes parelles, famílies i persones soles tenen plans de compra, encara que és lògic que, en un marc de crisi financera, pèrdua de llocs de treball i volatilitat borsària, més d’un es pregunti què fer. És un fet que, fins i tot ara, la contractació d’hipoteques regides per l’Euribor continua liderant en el mercat, ja que nou de cada deu compromisos que se signen són d’interès variable. No obstant això, i com assenyalen des de l’AHE, les hipoteques a interès fix han augmentat en gairebé un 2,5% des de 2006. Si aquest any el model fix representava a penes el 0,6% del total, al juny de 2008 va suposar el 2,3%, aconseguint el seu màxim l’any passat, amb un 3,12%. La resta de les hipoteques (6,2% al juny) corresponen al sistema mixt, que combina l’interès fix per als primers anys d’amortització i el variable per als següents.

L’interès fix suposa un esforç econòmic molt fort, menys anys de finançament i quotes més elevades

En qualsevol cas, si encara no s’ha fet aquest pas, la pregunta clau és com actuar. Quin model hipotecari és més convenient? És preferible pagar més cada mes, però quedar-se tranquil? Val la pena pagar menys i arriscar? O potser és millor esperar? Com assenyala Gregorio Izquierdo, director del Servei d’Estudis de l’Institut d’Estudis Econòmics (IEE), en aquesta conjuntura “és molt difícil encertar”. La compra d’un habitatge suposa contreure un deute a llarg termini i és clar que, en 27 anys (que és el que es triga de mitjana a saldar-la), poden canviar moltes coses; per a bé o per a mal, com ha demostrat la fallida de l’economia mundial. Qui podria preveure en 2001 que els Estats Units sofriria la seva pitjor crisi des de 1929? Qui pot vaticinar ara com seran les coses en 2015 o 2020? Encara que els experts siguin capaços de traçar tendències, és evident que no posseeixen una bola de cristall, que les fluctuacions financeres són similars al clima i que les crisis, com els huracans, no poden preveure’s amb anys d’antelació.

L’Euribor, la principal opció

Amb tantes variables en joc i tantes opcions bancàries disponibles, la decisió és difícil. En opinió de Gregorio Izquierdo, “no hi ha més ben indicador d’interès que la preferència revelada”. Això és, el model pel qual es decanta la major part de la gent. No és casual que el 91% de les hipoteques signades siguin d’interès variable, perquè les quotes, en principi, són més suportables i el sistema és molt més flexible, tant per a allargar els anys de pagament com per a fer una cancel·lació anticipada. Esquerre assenyala que, en aquest moment, l’interès variable i el fix estan molt pròxims. Fins i tot és possible trobar un interès fix més barat que un variable, una cosa impensable fa a penes un any. No obstant això, l’analista sosté que continua sent preferible una hipoteca subjecta a l’Euribor.

D’altra banda, els experts subratllen que les hipoteques a interès fix i variable no són del tot comparables. L’interès fix suposa un esforç econòmic molt fort, menys anys de finançament i quotes més elevades. Funcionen bé en un marc molt estable de compromís i representen un cost addicional per a la cancel·lació prèvia. El mecanisme és més rígid i, des del seu punt de vista, és més recomanable per als qui comptin amb un capital estalviat o l’obtinguin de la venda d’un habitatge previ. Per als qui, en canvi, s’enfronten a la seva primera hipoteca i no comptin amb massa estalvis, o els qui preveuen accelerar el pagament en un moment donat, és preferible l’interès variable.

Precaució

La crisi condiciona el comportament dels consumidors, però també el dels empresaris i les entitats bancàries. Prova d’això és que, d’algun temps ençà, hi ha més problemes per a obtenir la concessió de préstecs i crèdits. Segons el Banc d’Espanya (BCE), la morositat va aconseguir a l’agost el 2,44%, un topall que no es registrava des de fa més d’una dècada. Per aquest motiu, en aquest moment, gairebé cap entitat financera concedeixi hipoteques per imports superiors al 80% del valor de taxació, ni al 35% o 40% del nivell d’endeutament.

Juan Naranjo Guerrero, vicepresident tercer de l’Associació d’Intermediaris de Finançament (ASIFIN) ofereix una interessant lectura sobre aquest tema perquè, com a membre d’aquesta entitat, coneix de primera mà les inquietuds dels particulars i, també, les dels qui presten els diners. Les “preguntes estrella” d’aquests últims mesos, les que li fan amb més freqüència són dues: fins quan durarà això i per què ha passat. L’única certesa que es té -com explica- és que dia a dia la taxa de desocupació està en augment i cada vegada hi ha més empreses que tanquen. Taronger subratlla que la incertesa sobre el que succeirà en els pròxims mesos es veu reflectida en el comportament del consumidor, que es pregunta si ha de comprar o no, i a més desconeix si li concediran un préstec.

Els preus de partida per a les noves hipoteques són superiors als dels mesos anteriors

Les entitats estan prenent mesures per a evitar que empitjori la conjuntura financera, i aquesta falta de finançament tant a empreses com a particulars, està agreujant al seu torn la situació. Pot parlar-se, llavors, d’un llucet que es mossega la cua? Sí, com assegura Taronger. La falta de finançament a empreses, tant per a nous crèdits com renovació dels actuals, està portant al tancament d’empreses i a l’increment de la desocupació, segons explica. “Aquests nous aturats tindran dificultat per a afrontar els seus compromisos de pagament, i els que encara tenen ocupació veuen com els sectors per als quals treballen es qualifiquen com a professions d’alt risc per a la concessió de préstecs. Això últim és molt important ja que, en aquesta conjuntura, no n’hi ha prou amb tenir un contracte de treball: el sector d’activitat del sol·licitant és un factor decisiu”.

Què fer?

La lectura dels analistes financers ajuda a comprendre millor la situació general, els motius que l’han ocasionat i els desenllaços possibles. Entendre el que succeeix és necessari, perquè quanta més informació es tingui, menys possibilitats haurà de prendre una decisió equivocada. No obstant això, per al client comú, per a qualsevol que tingui plans de compra i no vulgui postergar aquest moment, les preguntes continuen sent les mateixes: què haig de fer, quin tipus d’interès és més convenient i quines precaucions s’han de prendre.

De moment el que hem de saber és que les precaucions ja les estan prenent els bancs. Les entitats no sols estudien el perfil del sol·licitant, també s’asseguren que el valor de l’immoble amb l’es vol fer l’operació -tant per a la compra d’un habitatge com per al refinançament dels crèdits mitjançant una operació hipotecària- coincideixi amb el valor actual del mercat. A més, la crisi de les “subprime” als Estats Units ha suposat una lliçó molt dura, i totes les entitats han pres nota. De quina forma? Cerciorant-se que la capacitat del client per a retornar aquest crèdit sigui la correcta (35-40% d’endeutament dels seus ingressos sobre el total) i analitzant la seva estabilitat laboral actual i futura en funció del sector professional al qual pertanyi.

Encara que encara queden súper ofertes de tipus d’interès per a les hipoteques, cada dia són menys, i els preus de partida per a les noves hipoteques són superiors als dels mesos anteriors, segons observa l’analista d’ASIFIN. Quant al tipus d’interès, assenyala que els preus que ofereix la banca en l’actualitat per a l’interès fix poden ser més elevats que el dels variables, i que la dificultat per a saber quant temps durarà aquesta situació no ajudarà a la decisió. Cal no oblidar que el BCE ha aprovat una retallada en el tipus d’interès “i això ha incidit en què l’Euribor vagi descendint lleugerament”, com a postil·la Taronger.