Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Comunitats de veïns, assegurances i legislació

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Gestionar la morositat d’una comunitat de veïns

La morositat en les comunitats de propietaris ha de gestionar-se de manera preventiva amb la creació d'un fons de reserva

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dimarts, 29deNovembrede2011
img_reunion vecinos2 Imatge: xornalcerto

La morositat en les comunitats de veïns, que es vincula de manera habitual a la insolidaritat, respon en realitat a factors socials i econòmics, s’incrementa en situacions de crisi econòmica i és una xacra social que ha de gestionar-se de manera preventiva, encara que en nombrosos casos la falta de civisme dels propietaris morosos requereix recórrer a els tribunals de justícia. Un exemple d’aquesta greu realitat social s’obté de les dades proporcionades per 150 administradors de finques del Col·legi Professional d’Administradors de Finques de Madrid. D’acord amb l’estudi realitzat, promotors, caixes i bancs propietaris de pisos representen el 30% del deute en aquesta comunitat autònoma, on el 22% de les seves comunitats de veïns estan afectades per una taxa de morositat que supera en conjunt els 375 milions d’euros. El deute es reparteix entre morosos “professionals” i altres deutors amb “causa selectiva”. Aquests últims serien famílies amb dificultats, que prioritzen el pagament d’altres despeses, com la hipoteca, i que releguen o retarden les quotes comunitàries.

Hi ha mesures preventives enfront de la morositat?

Img reunion vecinos2 art
Imatge: xornalcerto

Les comunitats de propietaris han de tenir un fons de reserva. Però la veritat és que són bastants les comunitats que no ho constitueixen, malgrat ser obligatori. Unes altres que compleixen la legalitat, ho fan pel mínim -un 5 % del pressupost ordinari anual-, que pot resultar insuficient per respondre al seu objectiu d’atendre les obres de reparació i conservació.

Per incentivar el pagament, es pot privar al veí morós del dret de vot

D’altra banda, per incentivar el pagament, cal fer ús dels recursos legals. Entre aquests destaquen la privació del dret de vot (no de veu) en les juntes de propietaris i fer visible davant la comunitat la situació de morositat, mitjançant la seva publicitat en les citacions a junta i en les actes.

Quins passos es donen per privar a un propietari de dret de vot?

S’ha d’incorporar en la convocatòria a junta la relació dels propietaris que no es trobin al corrent en el pagament dels deutes vençuts amb la comunitat.

També s’ha d’advertir que quedaran privats del seu dret de vot si, arribat el moment d’iniciar-se la junta, no han procedit al pagament o a la impugnació judicial o consignació de les quantitats degudes en el jutjat o davant notari.

Com i quan han de complir-se les obligacions de pagament?

En el temps i forma determinats per la junta. En cas contrari, el president o l’administrador, si així ho acordés la junta, podran requerir el pagament i reclamar per la via judicial.

Si mor el propietari d’un habitatge i aquesta queda deshabitada sense que es paguin les quotes comunes, què es pot fer?

Cal realitzar gestions de localització dels hereus. La primera i més bàsica és la sol·licitud de nota simple al Registre de la Propietat i la posada en contacte amb el titular registral. Si l’habitatge o local continués a nom de la persona morta, caldria contactar amb els seus familiars i amistats.

Quan aquestes gestions no donin resultat, o si es localitza als hereus i aquests es neguin a contribuir, caldria acudir als tribunals.

Quan els hereus tenen conflictes entre ells, no tramiten el canvi de nom del pis i segueixen sense pagar. Se’ls pot obligar?

En aquests casos, els impagaments no acostumen a tenir causa en una clara voluntat incomplidora de les obligacions, sinó en els conflictes interns de la comunitat hereditària.

Si els hereus tampoc abonen el deute, pot convenir contractar a un advocat que gestioni un acord extrajudicial

Pot convenir que la comunitat contracti a un advocat que gestioni un acord extrajudicial amb els hereus responsables. Si no s’aconsegueix i no es realitza la transmissió hereditària, es pot plantejar una demanda contra el que es denomina herència jacent. La possibilitat que el plet acabi amb execució i subhasta de l’habitatge pot afavorir la conclusió d’acords amb els hereus legals o testamentarios.

Si no es localitza a ningú, a qui es reclama?

Genèricament, i davant els tribunals, als hereus desconeguts. La junta de propietaris hauria de contractar els serveis d’un advocat.

Què pot fer una comunitat quan l’empresa contractada per reparar la teulada reclama el pagament final i aquesta no ha recaptat les vesses de tots els propietaris?

Davant una reclamació extrajudicial de pagament, caldria convocar junta extraordinària amb urgència, informar a tots els propietaris i adoptar els acords que procedeixin. Entre ells, requerir als propietaris deutors l’ingrés en el compte comú de les vesses acordades i endarrerides per procedir al pagament. Si els propietaris morosos no abonen les vesses que els correspon, la junta pot acordar realitzar al pagament a càrrec de la resta de propietaris i reclamar després per via judicial als morosos.

En què situació es troben els propietaris no deutors si hi ha judici contra la comunitat?

En cas que no s’aconseguís tal acord i es demandés a la comunitat per impagament, els propietaris ha de saber que la Llei de Propietat Horitzontal obliga a les comunitats de propietaris a respondre dels seus deutes enfront de tercers amb tots els fons i crèdits al seu favor.

Subsidiàriament, el creditor pot dirigir-se contra cada propietari per la seva banda, i no pel total del deute. A més, la llei apunta que qualsevol propietari pot oposar-se a l’execució si acredita estar al corrent en el pagament de la totalitat dels deutes vençuts amb la comunitat. L’empresa creditora hauria d’esgotar primer els fons comuns.

Què pot ocórrer si es compra un habitatge que no està al corrent del pagament de les quotes?

Per evitar que un deute d’aquesta naturalesa coixa per sorpresa al comprador de l’habitatge, la llei obliga al venedor a declarar en l’escriptura de venda trobar-se, o no, al corrent en el pagament de les despeses generals.

Si declara no trobar-se al corrent, haurà d’expressar la quantitat que degui. No n’hi ha prou amb la declaració verbal del venedor, en el sentit que anàs, sinó que ha d’aportar certificació davant el notari sobre l’estat dels deutes de l’habitatge o local amb la comunitat.

Sense aquest certificat, signat pel president, no podrà autoritzar-se l’atorgament de l’escriptura de compravenda, tret que el comprador eximeixi al venedor de l’obligació d’aportar-ho.

En qualsevol cas, quan els deutes es corresponguin amb quotes de la part vençuda de l’any en què hagi tingut lloc la compra i l’any natural anterior, el comprador respondrà d’elles, fins i tot amb l’habitatge adquirit. Pels deutes de períodes anteriors, el comprador ja no serà responsable.

Com ha de procedir la comunitat enfront de la morositat d’alguns dels seus membres?

Si hi ha un deute no abonat en el temps i en la forma acordats per la junta, s’ha de requerir el pagament i, si escau, acordar procedir per la via judicial contra el morós.

Quan el propietari responsable de l’impagament és una família o persona afectada per desocupació o circumstàncies similars i sense antecedents de morositat, pot resultar convenient acordar un pla de pagament específic que faciliti l’abonament dels deutes i fer-ho constar en acta.

I quins passos cal donar per acordar reclamar davant els tribunals?

Per a això es requereix un certificat del deute, un escrit que reculli la liquidació del deute amb la signatura del president i administrador. L’acord d’anar a judici ha de notificar-se de manera fefaent als afectats.

El procediment es regula en l’articulo 21 de la Llei de Propietat Horitzontal i en la Llei d’Enjudiciament Civil que remitent al procediment monitorio. Per a la petició inicial no es precisa d’advocat i procurador. A més, amb la reforma de la Llei 37/2011 de 10 d’octubre de Mesures d’Agilitació Processal, s’ha eliminat el límit de 30.000 euros per acudir al procediment monitorio.

Si el morós és el promotor, que no va aconseguir vendre tots els habitatges, pot ser difícil aconseguir un acord.

Els propietaris morosos poden ser privats del dret de vot. D’acord amb l’article 15.3 de la Llei de Propietat Horitzontal, s’entén que ni el morós ni la quota del seu pis o local es tindran en compte. Exclosos els morosos, la resta de propietaris hauran d’aconseguir un acord per majoria.

Cal tenir en compte que quan una persona, física o jurídica, sigui titular de diversos pisos, té un sol vot numèric com a propietari, però a l’efecte de la majoria de quotes es computen totes aquestes.

Sis passos per reclamar

  1. Primer pas: el president o l’administrador han de sol·licitar una nota simple al Registre de la Propietat per assegurar-se que el deutor és el propietari de l’habitatge.
  2. Segundo passo: convocar una junta extraordinària que citi a tots els propietaris. La convocatòria contindrà la relació de propietaris deutors i l’avís de privació de dret del vot. En l’ordre del dia figurarà l’adopció de l’acord que procedeixi relatiu a la liquidació del deute, reclamació extrajudicial i, si escau, judicial, contractació o no d’advocat, etc.
  3. Tercer pas: adoptar els acords i transcriure l’acta al Llibre.
  4. Quart Pas: el secretari, o administrador si fa les seves funcions, i el president han de certificar l’acord de la junta que aprovi la liquidació del deute.
  5. Cinquè pas: notificar de manera fefaent l’acta i els acords adoptats a tots els propietaris, i al propietari deutor, amb requeriment de pagament i un termini per a això.

    Quan el deutor no recull les notificacions, es pot realitzar a través del tauler d’anuncis de la comunitat. Transcorregut un termini de tres dies, es considera realitzada la notificació al deutor.

  6. Sisè pas: presentar la demanda de judici monitorio, amb o sense advocat, en el jutjat de primera instància del lloc on radiqui la finca, acompanyada del document de certificació del deute i prova de la notificació i requeriment al deutor.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions